今では負債のワンルームやアパートも任意売却で処分

 ワンルームマンションやアパートなどの投資用不動産を購入したものの、想定していた賃料が得られず、借入金の返済不能に陥っている方も多いのではないでしょうか? その状況を打破するには、どういった方法があるのか? そして、現在過剰ともいえる不動産投資の見通しについて、詳しく見ていきましょう。

 目 次

新築ワンルームは投資不適格

 特に、新築のワンルームマンションは購入時の価格も高額で、ノンバンクや銀行でも高金利の融資が多く、その負担も相当なものでしょう。その他に、管理費や修繕積立金も必要になり、キャッシュフローを得られない方がほとんどです。

つまり、家賃では返済できず、身銭を切って返済しているので投資ではなく、ただの負債でしかありません。当初から、不動産投資に適したプランではなかったのです。『こんな状態がいつまで続くのか?』と考えただけでも恐ろしくなります。

不良債権は任意売却と言う方法で処分

 思い返せば1本の電話から始まり『年金代わりになります・・・』等、言葉巧みに何のリスクもないような説明で、数千万円の借金を背負っていることもあります。金融機関から見ると不動産投資の融資も返済が止まれば、ただの不良債権です、住宅ローンと同じく任意売却の対象になります、傷が小さいうちに早めに処分しましょう。

投資用不動産の任意売却で自宅がどうなるか

 投資用不動産の任意売却で心配なのは、自宅を所有している場合は、どうなってしまうのか? 大変気になるところです。住宅ローンと合わせて返済していれば、個人民事再生の活用で自宅は売らずに済むケースもあります。その際は、法律の専門家との連携により対処していきますので、詳しくは任意売却で選ばれる理由もご参照ください。

買手もまた投資家

 投資用不動産を任意売却する場合、買手もまた不動産の投資家なので、ある程度の利回りを得られなければ購入には至りません。また、入居者に関しても期日通りに家賃が支払われているかなど、厳しくチェックされますので、ずさんな管理ですと売却時の障害になりかねません。もしかしたら、管理会社の見直しで収支を改善できる可能性もありますので、まず任意売却が必要かの判断も含めご相談下さい。

人口減少は周知の事実

 国会に提出される高齢化白書には『将来推計人口でみる50年後の日本』という項目があります。2060年には人口が9,000万人を下回り、このままでは明らかな人口減少国家であることが分かります。

年齢区分別将来人口推計 内閣府 高齢化白書

不動産投資を行っている方にとっては、受け入れたくない現実ですが日本の人口減少は、何か手を打たなくては避けられない状態にまできています。

低金利の弊害が近年の不動産投資

 低金利の影響で、一般の方も積極的に不動産投資に参加し、そのため投資利回りは低下傾向にありますが、相続税基礎控除額の変更もあるので、貸家の建設には拍車がかかっています。つまり、総住宅数は総世帯数の増加を上回るペースで増え続けているのです。

総住宅数と総世帯数 総務省統計局

総世帯数を上回る住宅の建設が続く

 総世帯数を上回る住宅の建設は、同時に空家数の増加にも繋がっていることが、よくわかります。

総住宅数、空家数及び空家率の推移 総務省統計局

 全国の空家は平成25年の時点でその数820万戸、空家率にすると総住宅数の13.5%にまで上昇しています。住宅総数と同じく、一貫して空家の数も増え続けているのが鮮明となっております。

空家の半数以上が賃貸用の住宅

 そして、更に驚く統計結果があります。

平成25年全国空家の内訳 総務省統計局

総務省統計局によると、平成25年の全国の空家の内訳は、なんと半数を超える52.4%が賃貸用住宅となっています。もう、既に賃貸住宅は貸して市場ではなく、借り手市場へと変化し、どうやって他の賃貸物件と差別化を図り、付加価値を上げていくかの段階にまで来ています。

レバレッジを聞かせた不動産投資の限界

 人口減少と空家率の増加、また、その内訳は賃貸住宅が半数以上を占めています、この様な状況では家賃の下落は避けられないと考えるのが普通でしょう。

家賃の下落は、低金利をバネに積極的に不動産投資を行ってきた方にとって、深刻な問題で、そもそも不動産の購入時から、破綻しかけの投資プランで、いいように買わされてしまった・・・と感じられる投資家もいます。

サブリースのリスクは誰が負う

 また、サブリースに関しては不動産の所有者ばかりがリスクを負い、家賃が下がれば簡単に解除されてしまう、いわば業者側に都合のいい契約で、30年間変わらずの一括借上げや、安心できるプランではありません。すでに社会問題化し、お気づきの方も多いのではないでしょうか!?

現時点でキャッシュフローが生まない賃貸用不動産、また今後に備え、不安な不動産をお持ちならば、早めに御相談下さい。

○ 『サブリース(一括借上げ)契約と任意売却

○ 『不動産投資で毎月赤字!成功者との違いは?

○ 『住宅ローンやアパートローンの金利を引下げる方法

○ 『投資用不動産の任意売却は競売申立後は更に高難度

○ 『未公開の投資物件が紹介される本当の理由を考える

○ 『新築1Rマンションは節税や年金代わりになるか!?

○ 『競売回避のメリットが無い場合とは

○ 『高額な破産費用も減額可能!

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