物上保証人の任意売却も所有者の決断が必要

 ビルが立ち並ぶ一角に先祖から受け継いだ、古い木造家屋の所有者から任意売却の相談があり、わずか40坪ほどの土地に数億円もの抵当権、ところが本人が借りたものではありませんでした。

 目 次

土地が他人の借金の担保

 本人の借金ではないのに何故、任意売却の相談なのか?それは、その土地を担保に親族の経営する会社が、お金を借りていたことが原因です。もちろん、所有者も同意の上で担保を設定しています。その上で、不動産を手放さずに済む方法は無いのが分かり、有利な条件で任意売却を進めたいとの御希望でした。

物上保証人という立場

 依頼者の立場は不動産の所有者で物上保証人です。保証する範囲は担保不動産の分のみなので、担保不動産を売却し、返済に充ててしまえば、それ以上の義務はなくなります。連帯保証人のように、借金全部について保証しているのではなく、担保分のみと限定されていることが大きな違いです。

物上保証人の意志で競売は止められない

 元々は親族の会社がきちんと返済していれば、何も問題はありませんでした。ところが、返済を滞ってしまったので、銀行から不動産の売却を打診されました。悩んだ挙句、銀行の意に反し、滌除(『てきじょ』現在はできません)を試みてしまいした。しかし、思いもむなしく銀行は、あっさりと断り、すぐさま競売の申立てを行いまいした。ことの経緯は以上ですが、肝心な任意売却の相談は競売の申立て後、しばらくしてからだったのです。

依頼の条件はリースバック

 冒頭にありますが、依頼者は有利な条件での任意売却を望んでいます、その有利な条件とは、実は約1年間のリースバックだったのです。この任意売却を成立させるには以下の3つが整わなければなりません。

 ○ 銀行が任意売却に応じる価格

 ○ リースバックしてくれる買主

 ○ 開札まで短期間での取引完了

 任意売却業者であれば、相当ハードルは高いと一目でわかると思いますが、どれか一つでも欠ければ任意売却は失敗に終わります。

任意売却の下準備

 まず、必要なのは、約1年間のリースバックをしてくれる買主を探すことです。幸いなことに容積率が高く、賃貸住宅の需要も盛んな地域だったため、購入後の土地活用プランを作成し、投資家に持ちかけました。その結果、条件に応じる買主を見つけることができました。

問題の競売は入札の日程も決まり、残す時間はわずかでしたが、あとは売却価格について銀行と本格的な交渉となりました。

任意売却の交渉

 そして、銀行との交渉では抵当権の額からすると5分の1ほどでしたが、市場での適正な売却価格であるため、銀行の担当者が社内稟議を上げやすいよう控除費用の調整も行いました。

その甲斐もあり数日後、銀行も任意売却に応じる旨の返答をもらい、無事取引を成立させることができました。ギリギリのところで競売回避となりましたが、焦らず任意売却に向けた下準備をきちんと整え、一気に交渉したのが功を奏したのかもしれません。

物上保証人の任意売却も所有者が決断

 必ずしも借金した本人だけでなく、物上保証人として不動産を担保提供している限り、このようなケースは常に考えられます。特に、その不動産が自宅の場合、住む場所を失ってしまいます、ご自身の借金ではないのに不動産を手放すのは理不尽なことですが、金融機関も待ってはくれません。

そして、不動産の所有者が決断しない限り、任意売却はできませんので競売回避を望むなら早めに御相談下さい。

※  物上保証人が不動産を売却して返済に充てる際、間違った方法を選択すると税金の納付が必要になるケースもありますのでご注意ください。

詳しくは身内の借金で土地を任意売却!残り0円税金は必要?をどうぞ

リースバックは協力者が必要

 上記のケースでは運よくリースバックが可能となりましたが、任意売却後にリースバックを希望される方の多くがオーバーローンです。つまり任意売却しても残債を抱えてしまう状態です。余程の好条件が重ならない限り、残債があるケースでのリースバックは成立するのが難しいと考えて下さい。その理由は投資家の求める価格と金融機関が応じる売却価格に開きが生じてしまうからです。

どうしても、オーバーローンでのリースバックが御希望の場合、身内等による協力者が必要となります。

○ 『親族間・親子間売買を成立させるには

○ 『親子間売買の任意売却が難しい例

○ 『税金は?手元に0円:身内の借金で土地を任意売却!

○ 『物上保証人と債務者で任意売却の主導権があるのは?

○ 『親族の土地に建てた家の任意売却は意見の一致が必要

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