銀行や信用金庫の任意売却:相談のタイミング

 銀行や信用金庫等の民間金融機関の住宅ローンについて、任意売却の相談をする場合、人それぞれ状況が違いますが、どの段階なのかによって任意売却が必要なのか判断できます。

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住宅ローンの返済は苦しいが滞納はしていない

○ 現時点では日々の返済が厳しく、もう長くは続けられないと思える。

○ 一時的な収入の減少や急に資金が必要で短期間だが返済が出来ない可能性がある。

 上記のようなケースでは家計の見直し、同時に金融機関に対して返済条件の一時的な見直し(リスケジュール)を申出ます。相談の結果、リスケジュールを認めてもらえれば、任意売却の必要はありません。

○ 『売らずに済む方法を考える・支出の見直し方』の記事も合わせてどうぞ。

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リスケジュールの検討

 リスケジュールは中小企業や自営業者が利用する事業用ローンと個人の住宅ローンも対象とされています。しかし、リスケジュールを認めてもらえないケースや月々の返済額が多く、とても生活していけなくなった等、このままだと延滞が目に見えているような場合、やはり任意売却、または競売は避けて通れないでしょう。

払えないと思ったら

 もう近いうち、返済が難しいと思えるなら、この段階でご相談いただけると、金融機関としては、まだ任意売却を認めることが出来ませんが、お客様は任意売却に対して心身ともに準備ができ、落ち着いて望むことが出来ます。月々の返済が厳しいと感じてきた時に相談しても早すぎることはありません

滞納1~2回目の場合

 民間金融機関では1回目の滞納で催促の電話や催促の封書が届きます、もしも残高不足で延滞したのなら、うっかり忘れてしまった事もあるでしょう。急いで金融機関に連絡してください。何事もなく済むことが多いでしょう。

相談が必要な段階

 2回目の延滞ともなれば、現実的に支払いが不可能なケースが多く、金融機関としても面談を求めたり、返済に対して厳しい態度で臨みます。この時点ですと延滞はしているものの、非常に落ち着いて任意売却に取組めます。なるべく、この段階までに相談することをお勧めします

期限の利益の喪失、代位弁済の場合

 期限の利益の喪失により、月々分割して返済していたものを今後は認めないので、一括で返済するよう金融機関に催促されます。その時点で返済可能な方は稀で、金融機関は保証会社から残債務の返済をしてもらいます。これを代位弁済といいます。

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代位弁済後

 代位弁済のあとは、お金を借りた金融機関とは無縁になり、保証会社とのやり取りに代わります。そして、任意売却の話合いも、保証会社(保証会社も金融機関なので以後金融機関と呼びます)と行うことになります。大抵の金融機関は任意売却を認めてもらえるので、この時点の相談でも十分に間合いますが早く取組まないと競売の申立てへ進む可能性もあります。

 詳しい競売の流れ

競売の申立後の場合

 競売の申立てをされると任意売却は出来ないと思い込んでいる方が多いと思われますが、そんな事はありません。任意売却は競売のスケジュールが決定し、購入希望者が入札していても開札日の前日までに競売の取下げを行えば可能となります。しかし、現実的には、まず金融機関に任意売却を認めてもらう必要があります。

現実に起こること

 競売の申立て後は配当要求終期の公告が裁判所で閲覧できるようになると、見知らぬ業者の訪問やダイレクトメールが届くのでかなり競売が近づいていると感じます。配当要求終期の公告が出てから2~3か月位までが任意売却を開始できる期間でしょう。

たくさんの業者がやって来るのは任意売却が可能な期間だからです、あの手この手で接触してきます。この場に及んで、いい話ばかりする業者には気を付けましょう。また、その後の期間入札決定通知が届いても任意売却可能なケースもありますのであきらめずに相談しましょう。

○ 『自宅が競売に回避方法は?』のページも合わせてどうぞ。

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