住宅ローンが債権譲渡!サービサーとの交渉

 最近ではネット銀行の住宅ローンが人気です、保証料が無いなど諸費用も少なく済むケースや金利の低さもあり、大変魅力的です。

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全てのリスクは銀行が負う

 この保証料が不要とは、銀行の住宅ローンとセットになる保証会社による保証がありません。銀行が独自の審査基準により貸付ける、プロパー融資と呼ばれるもので、貸し倒れリスクは銀行がすべて負います。

プロパー融資も任意売却は可能

 住宅ローンのプロパー融資は、任意売却が出来るかという問題になりますが、大抵の銀行は可能です。そうなると、保証会社のケースと大差ないように感じますが、実はかなり任意売却の仕方に違いが出ることがあります。

早期の対処が必要

 ここで保証会社がある場合、銀行は延滞が続くと保証会社から代位弁済してもらいます。この時点で、住宅ローンを借りた銀行とは縁が切れ、今度は保証会社から請求されることになります、そして、ここから任意売却がスタートできます。

しかし、保証会社のないプロパー融資の場合、延滞が始まり返済不能であれば銀行と速やかに交渉し、任意売却を始める必要があります。

担保付きで債権譲渡も

 プロパー融資でも金融機関によって差はありますが、任意売却に与えられた時間を過ぎてしまうと、今度はサービサーに担保付きのまま債権譲渡されてしまうのが主流です。思いのほか債権譲渡が早い金融機関もありますので注意が必要です。

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銀行との任意売却交渉

 最近の実例ですとプロパー融資の銀行に任意売却を認めてもらいましたが、販売開始価格が折り合わず、引下げ交渉を交えて販売した結果、ギリギリで購入希望者(以下、買主様)が現れたのですが結局、銀行から与えられた任意売却期間を過ぎてしまいました。

ここで諦める訳にはいきませんので再度、銀行と交渉し、条件付きではありますが任意売却に応じる可能性があることを担当者から告げられました。

任意売却の条件

 その条件とは、任意売却時の諸費用を差し引いた実際の回収額とサービサーの買取り価格を比較し、どちらか高いほうを選択、任意売却に決まった場合、1週間以内に決済(物件の引渡し)をして下さいとのこと。

買主様は一般の方ですので、かなり無茶なスケジュールです。

サービサーと任意売却、回収額の多いほうに決定

それでも買主様の購入希望価格は住宅ローンの残り80%を銀行は回収できます、これを上回る金額でサービサーが買取しない限り、銀行は任意売却に応じるということなのですが、両てんびんにかけられた状態です。

ただし、サービサーが担保付きとはいえ、オーバーローンの不良債権を残債の80%を超える金額で買取るとは到底考えられません。そうなると任意売却にも、かなり望みはあります。

あとは買主様にきちんと状況を説明し、一旦契約を見送るか判断してもらうほかありません。

買主様の決断

 結局、買主様はサービサーに債権譲渡され解約になる可能性もあるが、物件を気に入ってくれたので購入を決断し、契約も済ませました。

あとはサービサーの入札日を待つだけとなりました。

そして、銀行の担当者から連絡が入りましたが、なんと・・・『サービサーに債権譲渡が決まりました。金額は分かりません。○月○日に譲渡します。』

残された選択肢

 非常に残念ではありますが、買主様がこの物件の購入を見送るか、サービサーと任意売却の交渉をするので、債権譲渡が済むまで待つのか選択してもらうことになりました。

悩んだ末に買主様は、物件が欲しいので債権譲渡が済むまで、待つことに、売主様も競売を回避するために、やはり任意売却を強く希望されました。ここで問題なのが任意売却は可能でも、サービサーが同じ価格で応じてくれる保証はありません。

サービサーとの交渉

 サービサーは不動産を現金化して回収しなければならず、現状で債権額の80%を回収出来るので、決して悪い話ではありません、交渉あるのみです。

そして、売主様の元に債権譲渡通知が届いてからサービサーへ連絡、交渉を重ねた結果、買主様の希望価格のまま、任意売却に応じてもらえる事になりました。

任意売却を可能にした要因

 任意売却業者の中には債権譲渡の可能性があるなら、契約しないと言い切る業者もあると思いますが、買主様が本当に理解のある方だったため、踏込んで契約まで進みました。

今回のケースで価格が変わらず任意売却を成し遂げることが出来た理由

 ① 買主様が債権譲渡後、すぐに決済(物件の引渡し)ができる準備をして待って頂けたことでサービサーにとっては早期に回収が可能

 ② 買主様の購入価格が適正価格である根拠をしっかり提示し、サービサーに納得して頂いたこと

 以上の2点が大きいと思います。

担当業者に詳細は伝わらない

 結果は良かったのですが、疑問が残ります、銀行の担当者の説明ではサービサーの買取り金額が買主様の購入金額を上回っているはずですが・・・・。それではサービサーが買取り金額以下で任意売却に応じたことになります。

実際のところ銀行の担当者にまで債権譲渡の詳しい情報自体は伝えられてないのが実情なので仕方ないのかもしれません。

住宅ローンが払えずサービサーに債権譲渡されても諦めず、御相談下さい、必ずや道は開けると信じて前に進みましょう。

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