不動産投資で毎月赤字!成功者との違いは?

 サラリーマンでも大家さんになれるので、不動産投資をはじめたものの、今は後悔し、将来を不安視しされていませんか?

まず、サラリーマンでも大家になれるは少々違うような気がします。投資物件の購入資金は金融機関から借りていると思いますが、その際、事業計画も審査のポイントになります。しかし、何より重視するのは借りる人の属性です。

 目 次

金融機関が重視する属性とは

 属性とは、その人の勤め先がすべてと言って差し支えないでしょう。例えば公務員や一部上場企業のサラリーマンが属性の良いとされる代表格です。給料がもらえなくなる可能性が少ない=金融機関から見て貸し倒れのリスクが少ないと判断されるからです。

収入の多い、少ないはありますが、安定した収入があると金融機関は、お金を貸しやすいのです。つまり、サラリーマンでも大家ができるのではなく、サラリーマンだから(お金を借りて)大家ができるが正しいのではないでしょうか。付け加えれば、属性が良ければ不動産投資がしやすい環境なのです。

不動産投資をさせるのにうってつけの職業

 別にサラリーマンでなくても現金があれば、誰でも不動産投資はできます。しかし、購入するだけの現金がない人が、不動産投資を行うには、やはりお金を借りなくてはなりません。それにうってつけの人たちが、安定した収入のあるサラリーマンなのです。

儲かっているサラリーマン大家との違い

 不動産投資で儲かっている方と儲からず不安ばかりで心が折れそうな方や毎月持出しで赤字の方、この違いはどこにあるのでしょうか?

突き詰めると、以下のように感じます。

 どのサラリーマン大家さんも最初の購入時は不動産業者に紹介された金融機関を利用することが多いと思います。何をどうやっていいか分からないから当然です。そして、サラリーマン大家で成功するには不動産を1戸あるいは1棟所有しているだけでは不労所得で豊かさを感じるまでには至りません。

不動産投資は2つ目の購入が分かれ目

 1つ目の投資用不動産を購入した時点で、次へのステップも考えることになりますが、2つめの物件をどのようにして買うかが重要になります。この点が、儲かっているサラリーマン大家との違いがハッキリしています。具体的には、次に購入する投資物件の良し悪しにより大きく差が出ます。

自分で買っているとは?

 不動産投資で成功されている方は、今では多くの情報発信もしており、ブログ等を拝見すると分かるように、常に物件探しを心がけており、いつもの不動産業者から得られる情報だけに頼る、受け身の状態ではありません。

更に資金調達に関しても、自身で金融機関を探し、より有利な条件で借りられるところにあたりを付けています。投資家自身、成功に向け積極的に買うための行動をしているのです。

物件の情報収集と資金調達も可能になれば自分で買っていると言えるでしょう、また、自身が行動することにより、投資物件の見る目を養うことができるようになります

大変立派に見えますが自身の事業に対して、情報収集と資金調達を行うのは当たり前のことなのです。彼らに言わせれば、何故それぐらいのことも自分でしないのか不思議に感じるでしょう。

買わせてもらっているとは?

 最初に購入した際、お世話になった不動産業者は、あなたの状況がすべて丸見えです、次に買わすなら『この物件で、この金融機関を利用すれば、まだ買える』と営業担当者は考えているのです。

投資物件を扱う不動産業者の多くは、一般の投資家に買わせることばかりで、金融機関は、いくらまでなら、この人に貸せるか?資金調達も合わせて物件を紹介するのです。

ただし、その様な物件が利益を生まないわけではなく、購入当初はキャッシュフローが出るのですが、メンテナンスに予想以上に費用が掛かったり、時間の経過とともに計画通りにはいかない物件がほとんどです。これが不動産業者におんぶに抱っこで買わせてもらっていることになります。

優良物件は水面下で取引

 投資対象として優良な物件は数多く存在します。しかし、その情報の多くは水面下で話がまとまり、一般の投資家の目に触れることはありません。投資家なら喉から手が出るほど欲しい優良物件の情報は、まず不動産業者の元にきます。そこから買取専門の不動産業者へ流れ、そこで売買が成立してしまいます。

優良な投資物件は不動産業者が先に買い、そして一般の投資家が購入できそうな利回りで、再度販売されることになります。要するに利益をのせて転売となります。

買わせてもらっている投資家は、この様な不動産であると分からずに購入してしまうのです。成功している不動産投資家は不動産業者がいったん購入した、短期の転売物件に手を出すようなことはしません、投資物件としてのうまみが無いことを理解しているからです。

不動産業者も買うための努力をしている

 弊社のような不動産業者の元にも『収益不動産を買い取りますので物件を紹介して下さい』とする、不動産業者からの営業電話や営業FAXが週に何度もきます。

以前は建売用地やマンション用地、又は中古マンションの転売業者からの営業が多かったのですが、低金利の影響か収益不動産を転売する不動産業者からの営業がここ数年は非常に増えました。

それだけ収益不動産が投資物件として市場に流通していることになるのでしょう。同時に不動産業者が専門の人員を使って、より魅力的な物件を仕入れるために日々努力しています。それを上回る情報収集はサラリーマン大家では不可能です。

収益不動産を転売するビジネス

 収益不動産の売主(所有者)が最近取得したばかりで不動産業者の場合、転売のために仕入れた不動産となります。そのような不動産を購入しても、投資物件としてのパフォーマンスは決して良いものではありません。

つまり、不動産投資家に転売するビジネスとして成り立っているので、購入した不動産投資家が儲かるビジネスではないからです

買ってしまったら撤退する勇気も

 現在、キャッシュフローも生まない投資物件をお持ちで、収益の改善が見込めない場合、不動産投資から撤退する勇気も必要です。また、今後の展望として不動産の投資環境が決して明るい未来ではないことが、空家の増加や人口減少の問題を見れば容易に想像できると思います。

詳しくは今では負債のワンルームやアパートも任意売却で処分をご覧ください。

オーバーローンの投資物件を売却するには

 毎月赤字を補填しているので、売りたくても売却価格がローンの残高よりも低く、差額の現金が用意できずに悩んでいる方は、任意売却と言う方法で不動産を売却できます。

もう、不動産投資が限界でローンが払えない等、不動産投資の返済でお困りの方は、あなたに合った解決方法をご提案いたします。

○ 『サブリース(一括借上げ)契約と任意売却

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