任意売却のデメリットは失敗の可能性も未知数

 少し違った視点から任意売却のデメリットを解説したいと思います。

以前書いた『任意売却のデメリットが競売との比較で分かること』の記事も合わせてどうぞ。

住宅ローンなど、不動産を担保にした借金が払えない時、自らの意志で不動産を売却すれば借金を減らすと同時に不動産の競売も回避することができます。これが任意売却のことですが、一見するとデメリットは見当たらないようにも感じますが、

しっかりと認識しておかなければならない現実があります。それは、任意売却は絶対ではない

任意売却について詳しく

競売は失敗しないが任意売却は失敗する

 どういうことなのか?前提として、不動産の価値以上に借金が多くある(オーバーローン)場合で、不動産を売却すれば借金が完済できる場合は除きます。

不動産を担保にした借金が払えなければ、金融機関から返済するよう催促されます。その際、返済できれば事なきを得ますが、多くの方が返済する余裕が無いから滞納してしまいす。この滞納が数カ月続くと金融機関としては、もはや回収不可能と判断し、不動産を競売に掛け強制的に回収します。

この競売は金融機関が裁判所に対して競売の申立てを行いますが、競売が不調に終わるということは、まず無いと考えて下さい。

それに対して任意売却は、どんなに準備をして望んでも失敗に終わることがあるのをきちんと理解しなければなりません。この部分は大きなデメリットでもあります。競売を避けるために任意売却を希望しても常に失敗の可能性はついて回ります。

任意売却は必ず成功するわけではなく、しかも任意売却に取り組んでみなくては全く分からない場合もあります。

つまり、競売は不調に終わる可能性はほとんど無いが、任意売却が失敗に終わる可能性は十分にあるということです。

任意売却は金融機関が損失を決定する

 競売は申立てをすれば裁判所が進めてくれますので、出た結果を金融機関は受け入れるだけですが、任意売却の場合は金融機関が不動産の売却価格について決定権を持ちます。その金額が高いか低いかによって自らの損失を決定してしまうことになります。そして、一度決めた価格に対して、それ以上高く売却できることは無いと言って差し支えないでしょう。

金融機関が自らの損失を決定すること自体やむを得ないのですが、やはり損失は少ないに越したことがありません。そうなると任意売却の価格決定については、やはり厳しいものになり、不動産市場での価格とかけ離れた金額で売却を求めてくることがあります。不動産を探している者からすると、相場より高い物件となり見向きもされず、時間だけが経過してしまいます。

ここで任意売却業者が金融機関に対して、適正価格を再度提示するなり、売却価格について交渉することになりますが、受け入れるかは金融機関次第となります。

任意売却は金融機関にもメリットがある

 上記のような解説をすると、金融機関が任意売却について消極的のように感じてしまいますが、決してその様なことはありません。金融機関としても競売の申立てを行うには少なくても数十万の費用を掛けますので、早期に不動産の所有者が任意売却を希望すれば、大抵の金融機関は任意売却に対しては快く応じてくれます。

また、迅速な不良債権の処理を望むなら、断然任意売却の方が競売よりも早く解決できます。

任意売却は不動産の所有者・金融機関と両者にとってメリットがありますが、そのメリットを享受するはずの金融機関が任意売却が成立する不動産市場での売却価格を認めなければ任意売却は進められません。

そして、任意売却が成功する可能性を少しでも上げるには、月並みではありますが、早期に相談し、金融機関と価格についての交渉時間を多く持つことが一番の対策となります。

任意売却と競売の比較

任意売却ができない場合

○ 『競売回避のメリットが無い場合とは

○ 『競売を避けたい理由は任意売却との精神的負担の差

○ 『任意売却を依頼して競売になったら費用は発生する?

○ 『残った選択肢は何か!?消去法で考えてみる

○ 『ブラックリストに載らずに任意売却はできないか?

○ 『住宅ローンの返済が無理ならば最優先に考える事は?

○ 『任意売却は通常の売買と同様:不動産の一般市場で売却

○ 『任意売却を決断したら実行する事

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