不動産価格の下落で影響が出る人は?

 今では数年前の雑誌記事でも、インターネットで自由に見ることが出来ます。過去には消費税が8%に上がるのは確実としているような記事もありました。ところが現実はどうでしょうか? 消費増税は先送りとなり、不動産も増税前に買うのが得!? はたまた増税後に買う方が得!?等議論されてきましたが、その答えも出ませんでした。

前提として復興需要で建設コストが高騰したのと東京オリンピックを見越した不動産価格の上昇でした。

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不動産の価格が下落すると

 ここにきて少々潮目が変わり、不動産市場の暴落が忍び寄っているのでは!?との話題をよく耳にするようになりました。

都心部ではバブルという声も聞きますが、世界的に見れば適正価格という意見もあり、判断に迷うところではあります。しかし、不動産価格が下がるというような話を聞くと心理的にも不安になり購入を控える動きも出るかもしれません。

では実際、不動産価格の下落局面で困るのはどんな方たちなのかを考えてみると、逆に影響を受けない方は不動産を持っていない方(将来、相続する不動産がある方を除く)となります。

つまり、影響を受けるのは不動産を所有している方で以下の方が該当します。

○ 不動産投資をしている方

○ 不動産の売却を考えていた方

○ オーバーローンで返済中の方

不動産投資をしている人

 価格が下がれば賃料も引きずられる形で下がってきますので、すぐに影響を受けなくても、徐々に表れます、賃貸人の退去時には修繕に掛ける費用も重くのしかかってて来る割には、家賃に反映されず不動産投資も楽ではないと実感するかもしれません。また、サブリースしているから大丈夫と思っていても、賃料が下がればサブリース契約も解除や更新をしてもらえない可能性があります。

不動産の売却を考えていた方

 現金化しようとしている方も思ったほどの価格では売れない可能性が出てきます。高齢者化社会で自宅を売却して有料老人ホームに入居を考えていた場合等、資金計画に支障が生じる可能性があります。

オーバーローンで返済中の方

 不動産を自宅にしても、投資用にしてもローンが払えていれば、何とかしのいで生活は出来るかもしれませんが、万が一その返済が滞れば不動産を手放さなければなりません。それでも不動産の売却が容易にできれば、救われるケースになります。

問題化するのは、売却したくても、ローン残高が売却価格を上回る、債務超過(オーバーローン)の不動産です。

見た目は不動産で資産に見えますが、実情は負債の塊です。しかも数十万円の負債で済まないから事は深刻です。数百万円、数千万円、投資用ともなれば億を超えるかもしれません。ローンが払えなくなる方にとっては、逆立ちしたって払える金額ではありません。

債務超過は負債の塊

 不動産を資産と考えるとき、借金を差引き、差額が残れば、その分は資産と考えてもいいと思います。例えば5000万円で売れる不動産でも4500万円ローンが残っていれば実質500万円です。

また、10億円分の不動産を持っていても、その不動産を担保に11億円借金があれば1億円のマイナスです。それでも10億円の不動産を運用してローンが返済できれば何とかなりますが、実際は綱渡りのようなものです。債務超過の不動産は負債の塊で、価格下落時にはリスクの大きいお荷物になります。

決して健全とは言えませんが債務超過がいけないという訳ではありません。しかし、不動産を手放さなければならない状況になると、他に何か資産が無ければ破綻してまいます。

購入後のリスクを下げるには

 これから先、不動産の資産価値が下がることによって、影響を受ける方が徐々に増えてくると思われます。また、そうならないためには、不動産の購入時、ローンの割合を低く抑えるか、それが難しければ、収入に対する返済比率を低く抑えるくらいしかできないと思います。一番恐ろしいのが住宅を35年ローン、収入に対しギリギリの返済比率で購入すれば、ひとたび家計に何か問題が起きれば、すぐにローンの滞納が始まります。

土地神話も過去の話です、低金利だからと言って無理な不動産の購入は身を滅ぼす可能性もありますので慎重に検討しょましょう。

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