住み続けられる任意売却は本当か?

 任意売却について検索していると出現する、この魅力的な言葉『住み続けられる』たとえ人に借りてでも、元の家に住み続けられれば、子供の転校など悩みも減り、ご近所にも知られず、家族もどんなにか心休まる事でしょう。しかし、こんなことが可能なのか? 冷静に考えると疑いたくもなります。

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目 次

ケース1 リースバック

 任意売却で自宅を、投資家等の第三者に一度購入してもらいます、そのまま投資家から、元の自宅を賃貸で貸してもらい、住み続ける方法。その後もう一度買い戻すプランなどもあります。 

残債に左右される

 任意売却した時点でローンの残りを清算出来なければ、リースバックの可能性は低くなります。投資家等は協力者ではなく、利益追及のために購入します、そのため賃料の利回りが全てです。

また、リースバック期間終了後に、投資家が売却する場合も、利益が出せるような購入価格を希望します。結果、買取り価格は安くなり、その価格に納得できなければリースバックは成立しません。

2つの利益

 投資家の買取り価格は『貸して良し、売って良し』どちらでも利益が出るような、事業用の仕入れ価格となるため、一般の不動産市場の相場より低く、残債が出る場合、金融機関が認めてくれないケースがほとんどです。

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ケース2 親族間売買

 任意売却で自宅を売買することに変わりはありませんが、売却相手が身内や親族等の場合が対象となります。

適正価格での売買

 金融機関が任意売却を認める価格であれば問題ありません。任意売却の場合、身内だから多少安く売りたいという希望は、適正価格とはなりませんので、諦めましょう。

資金調達がポイント

 協力者となる身内や親族の存在が欠かせません。問題なのは、購入の際に銀行が取扱う住宅ローンが利用できないことが多く、自己資金の用意や高金利のノンバンクでの借入れになったりと、資金調達がポイントとなります。

親子間売買の任意売却がムリな例

親族間・親子間売買を成立させるには

『住み続けられる』のハードルは高い

 どちらのケースも、通常の任意売却よりは条件が厳しく、特にリースバックでは売却して住宅ローンを清算できる方は稀で、多くが任意売却後に借金が残るオーバーローン状態です。親族間売買は協力者の属性により、銀行の評価も変わってきますので、もし親族で協力できる人がいれば、検討してみるべきでしょう。

『住み続けられる』は単純なようですが、越えなければならないハードルはかなり高く、実際には該当しない方がほとんどです。任意売却は適正な判断が必要です、稀なケースを追い求めて貴重な時間を無駄にしないよう注意しましょう。

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