任意売却の可否はどうやって判断するか?

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 『住宅ローンを滞納しているのですが任意売却できますか!?』任意売却を扱う者に対してシンプルな質問ですがとても意味深いものです。

銀行の担当者に任意売却できないと言われる

 銀行や信用金庫の住宅ローンを滞納して担当者に相談しても任意売却はできませんと断られます、丁寧な説明をしてもらえれば理由はすぐ分かりますが、その必要もないので簡単に済ませ、任意売却ができないと勘違いさせてしまう原因になります。

銀行や信用金庫の住宅ローンの多くは保証会社の保証の元に住宅ローンを貸付けています、住宅ローンを滞納すると金融機関は保証会社から代わりに払ってもらえます。これを代位弁済といいますが、この代位弁済される前の金融機関に対し、いくら任意売却を願い出ても実質不可能です。

任意売却は保証会社がある場合、代位弁済後の保証会社との交渉により可能となります。

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旧住宅金融公庫は注意が必要

 先に書きましたが保証会社がある場合は代位弁済後に任意売却となりますが旧住宅金融公庫の借入れでは公庫住宅融資保証協会という保証会社がありました。

しかし、住宅金融支援機構が発足し、旧住宅金融公庫と公庫住宅融資保証協会の両業務を引き継いだため、保証会社があっても旧住宅金融公庫の場合は住宅金融支援機構に対し任意売却を申し込むことになります。

ところが、旧住宅金融公庫の併せ貸しで年金福祉協会の2者から住宅ローンを借りている方は少し注意が必要です。

年金福祉協会からの借入額が低いと月々の返済額も当然低くなりますので、旧住宅金融公庫の分は滞納していても年金福祉協会の返済分は気付かぬまま口座から引き落とされているケースです。

ご丁寧に引落日に残高が足りなくても2週間後にもう一度引落を掛けてくれたりしますので何も問題なく返済していることがあります。

従って、年金福祉協会の分も滞納し、保証会社へ代位弁済された後でないと任意売却に進めない事態も生じます。

任意売却できるかは相談だけでは分からない

 ハッキリ『出来ます』と、すぐに返答するのが専門家らしく聞こえるかもしれませんが、任意売却に関しては、お客様の状況を正確に把握し不動産の調査を行い、そして債権者に連絡をしてみないことには答えが出ません。

人によっては住宅ローンを滞納しているが自宅を売却すれば全額返済できそうなケースもあり、早めに返答できることもあります。

任意売却する方の多くは不動産を売却しても借金を全額返済することは出来ません。その為、本来なら不動産の所有者が売出し価格の決定をしますが、任意売却では債権者主導で売出し価格を決めます。

売却しても全額回収の見込みが無ければ高く売りたいのは債権者して当然、また所有者としても高く売れれば、その分多く返済できるので、お互いの利益が一致します。

しかし、不動産を売却するには買い手がいないと成立しません、買い手に対して魅力的な価格も売れる要素の一つです。あまり近隣相場より高めの価格設定をすると、売れずに時間だけが過ぎてしまいます。任意売却で時間を無駄にすると、その先には競売が待っています。

債権者との交渉で任意売却できるか決まる

 任意売却の依頼を受けるのは不動産業者です、重要な売出し価格の決定前に債権者に対し不動産の査定書で価格の根拠を示し、相場とかけ離れた価格にならないよう調整するのも任意売却を扱う不動産業者の役目です。

その結果、債権者の認める売出し価格が相場と比較して適切であれば、やっとここで任意売却が現実的にスタートとなります。

質問の『住宅ローンを滞納しているのですが任意売却できますか!?』の返答は『お客様の状況を詳しくお伺いして、債権者に連絡してからでないとハッキリしたことは申し上げられません。』としています。

これは任意売却の専門業者だからこそ簡単にはいかないことを熟知しているからです。

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