友人を助けたい!リースバックしてあげる時の注意点

『住宅ローンを返済できない知人のために、リースバックで助けてあげたいが、大丈夫ですか?』という相談がありました。

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リースバックしてもらう売主の状況

○ 相場で売買すれば、住宅ローンを完済、諸費用等を差引いても、手元に現金が残る。

○ 売主(知人)は買戻しを希望、買い戻すのは息子で3年後を目安。

○ 家賃等の取決めはこれから

リースバックしてもらう、売主の状況は以上のような感じです。

リースバックしてあげて問題になること

○ 買戻す息子が本当に3年後、住宅ローンを組めるのか?

○ 買戻すまで、決めた家賃をしっかり払えるのか?

上記の2点がクリアできれば、晴れてリースバックは終了となりますが、こればかりは3年後でなければ分かりません。

人助けと考えれば、問題ないのではと思いました。

更なる大問題

 ところが、このリースバック、誰が絵を描いたのかは知りませんが、とても大きな問題がありました。それは、買戻すはずの息子には借金がありました、知人だけでなく、その息子まで・・・。

要するに親子そろって、借金で首が回らない状態だったのです。そのため、その息子の借金を返済するので、不動産を相場より1000万円程高く買って欲しいと頼まれていたのです。

誰にリスクが及ぶか

 このような条件では、リースバックに協力する、買主のリスクがあまりにも高く、任意売却の専門業者から見ると、完全にアウトです。そして、売主(知人と息子)には何のリスクも無く、買主にとっては危険でしかありません。

買主はどうなる?

 もしも、このリースバックに協力して、買戻しが成立しなければ、買値より約1000万円も値下げして売りに出さなければ、売却もままならいことでしょう。

損失を被るのは買主です。今回のリースバックは3年後の買戻しが済めば、終了となりますが、買戻す予定の息子が住宅ローンの審査に通るのかは疑問です。

まして、買主に迷惑を掛けずに買戻す場合、知人の息子は相場より、約1000万円も高く、購入しなければならず、その不動産に対して、金融機関が担保価値を認めないと容易に想像できるからです。

売主(知人と息子)はどうなる?

 知人の息子は、3年後に住宅ローンを組めなければ、購入を諦めれば済みます。借金も返済されているので、非常に身軽な状態と言えるでしょう。

例え、住宅ローンが組めても、その不動産をわざわざ相場より、高く購入してくれる保証もありません。また、同じ価格で条件の良い物件があれば、目移りしてしまう可能性もあります。

結果、売主(知人と息子)は買戻せなくても、何も困ることはありません。

今回のケースでリースバックするには

 買主は既に、金融機関にも融資の相談を持ち込んでおり、購入資金の工面はできそうなので、問題となるのは購入価格です。相場で売買すれば、残債も無くなりますので、金融機関との交渉もスムーズに行われると考えられます。

従って、買主は不動産を相場で購入、その後、賃貸期間を決め、知人の息子が買戻せなければ、不動産は売却する条件であれば、かなりリスクは軽減して、リースバックに協力できるでしょう。

リースバックに協力してあげる際の買主の注意点

○ 購入価格に注意

 決して、相場以上で買わない。

○ 賃貸借契約書(定期借家契約)をきちんと作成、できれば公正証書にする。

 賃貸の期間を予め決め、更新の必要はないので、定期借家契約にします。また、家賃の未納が発生した際には、すぐに強制執行の手続きに進めるよう、公正証書にしておくのが望ましいでしょう。

○ 売主が買戻しを希望していても、買戻特約の登記はしない。

 万が一、元の売主が買戻しができない場合でも、買戻特約の登記を所有者が簡単には抹消できません。他の者へ売却する際に住宅ローン等を利用すると、金融機関には抹消を求められ、売却の障害になる。

今回のケースは、仲介に入る業者も既に決まっており、仕事とはならず単なる相談でしたが、苦慮されていたので対応させて頂きました。

協力型リースバックのススメ

 当事務所では見知らぬ第三者、投資家のリースバックは、利益目的のみなので、お勧めしておりません。

お世話になった方や友人・知人・身内等が困っているとき、手助けできるリースバック(協力型)で売主側・買主側、双方のご相談を随時受け付けております、資金調達も含め、お問合せ下さい。

○ 『リースバックは何年住めるか?

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