近所に知られず極秘で任意売却はできるか!?

 住宅ローンが払えなくなり、任意売却を考えた時、誰しもが近所の目が気になると思います。売却自体を気にしているのではなく、住宅ローンの返済が苦しい等、お金の悩みに関係した売却理由を知られたくないからです。

実際、となり近所には引っ越すので不動産を売却中ですと伝えれば、普通のことで、売却理由など分かりません。むしろ、こっそり引っ越してしまう方が訳アリと勘繰られるかもしれません。

しかし、取引の相手方である買主には任意売却であることを伝えなくてはなりません。これは任意売却では瑕疵担保免責・債権者の同意を要する旨を契約書に記載する必要があり、この条件を飲んだうえでしか買主は購入することが出来ないからです。

文字を見ただけでは分かりづらいので簡単にまとめます。

瑕疵担保免責

 買主が不動産を購入後、何か欠陥を発見しても売主が責任を負いません、建物が古い場合ですと通常の不動産売買では、よくありますが任意売却は建物が新しくても瑕疵担保を負いません。ただし、知っていて告げない欠陥は瑕疵になりません。

債権者の同意を要する

 不動産が売買価格以上の借金の担保になっているため、債権者(金融機関)の同意が必要で万が一、同意が得られない場合は契約を解除されます。

つまり、買主には上記2点を理解して購入してもらうので任意売却である旨は隠すことは出来ません。

ただし、投資物件等、事業用の不動産を除いては、買主の立場からすると任意売却だから購入するのではなく、物件が気に入ったから購入するので、むしろ売主に対して同情し、少し申し訳ないような気持になっている方もいるのは事実です。

マンションだと管理費を滞納するとバレないか?

 マンションですと管理費・修繕積立金がありますが任意売却する場合、任意売却業者は支払いをストップするよう勧めます。その理由は省きますが管理組合の理事ですと誰が滞納しているかは仕事の上で知ることになります。

管理費・修繕積立金の支払いをストップする理由

ただし、総戸数の少ないマンションですと、どうしても未納が続けば目立ってしまいますが、大規模なマンションですと管理費・修繕積立金の未納は常にあり、特別珍しいことでもありません。

大規模なマンションでなくても管理会社は毎月集計するので誰が滞納しているか把握していますが、他の所有者に滞納の事実を伝えるようなことは通常ないでしょう。

また、任意売却の場合、滞納があっても引渡し時に清算しますので管理組合としても、その後トラブルになる事はありません。

少し話が脱線しますが約13年前に新築マンションを購入した知人が最近言っていたのは、同じマンション内で新築時に購入後、一度も管理費・修繕積立金を払っていない所有者がいるのだがプライバシー保護で部屋番号すら一切教えてもらえないそうです、軽く10年以上滞納が続いていてもこのようなケースもあります。

競売の申立後、近所に知られず任意売却できるか?

 競売の申立後は裁判所の競売情報(配当要求終期の公告)を入手した業者が下見に来たり、普段と違うことが起きるので、近所の方も多少なりとも気付くこともあるでしょう。

配当要求終期の公告は競売申立てへ

幸いなことに、この段階で任意売却によって取引できれば、まだましです、裁判所のホームページに掲載されるようになると、誰でも閲覧できるので仮に任意売却できても、お金の悩みで手放したことは、周り近所であれば、おおよその判断はつくので精神的にはかなり大きな負担になります。

どうしても売却理由を近所に気付かれないためには、競売の申立の前に取引を済ませなければ難しいと思います。それには、早めに相談して任意売却する意思を金融機関に伝えることが大切です。

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