任意売却の残債で税金の負担が減ることも!

 任意売却後に残債があると、一定の要件を満せば、税制上の特例措置で所得税・住民税が減額又は非課税になる場合があります。その特例とは【特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除】で、国税庁のホームページでは【特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例】として説明されています。

現在のところ平成29年12月31日までに、住宅ローンが残っていて、自宅を売却した方が対象となっております。

譲渡損失の損益通算と繰越控除

 任意売却に限った制度ではありませんが、自宅を売却して生じたマイナス分(譲渡損失)を他の所得から差引く、損益通算が可能となります。また、譲渡損失額が多く、一度の損益通算で足りなければ、翌年から3年間は繰越控除も可能となります。

特例を受ける要件

○ 自分が住んでいる自宅の売却、親子や夫婦等、特別の関係がある人への売却は不可

○ 譲渡する年の1月1日の時点で5年超所有している

○ 残りの住宅ローンの返済期間が10年以上ある

○ 住宅ローンの残債より売却額が低いこと

 簡略化して挙げると以上のようになりますが、除外要件もありますので、詳しくは税務署にお問い合わせください。

損益通算限度額を知る

 損益通算できる金額は、譲渡損失額と住宅ローンの残債額を比較して、どちらか低い方が損益通算限度額となります。

3000万円で購入したマンションを1500万円で売却した例

○ 譲渡損失額の計算

 購入3000万円-売却1500万円=1500万円

 譲渡損失額は1500万円

○ 住宅ローン残債額の計算

 残債2500万円-売却1500万円=1000万円

 残債額は1000万円

○ 損益通算限度額の計算

 譲渡損失額1500万円と残債額1000万円、低い方が対象。

 残債額1000万円が損益通算できる金額となります。

※ イメージしやすいよう簡略化していますが、実際には取得費・譲渡費用の算出が必要です。

所得との損益通算と繰越控除

 損益通算限度額を計算し、任意売却した年の年収から諸々の控除後、課税所得に対して損益通算が可能となります。損益通算で課税所得から引ききれなかった分を、翌年から繰越控除して、計4年間に渡り、税制の特例を受けられます。

任意売却した年の課税所得300万円で計算

(課税所得は年収ではありません)

○ 1年目(損益通算)

 課税所得300万円-損益通算1000万円=繰越控除700万円

 課税所得は0

○ 2年目(繰越控除)

 課税所得300万円-繰越控除 700万円=繰越控除400万円

 課税所得は0

○ 3年目(繰越控除)

 課税所得300万円-繰越控除 400万円=繰越控除100万円

 課税所得は0

○ 4年目(繰越控除)

 課税所得300万円-繰越控除 100万円=課税所得200万円

 課税所得200万円

 ※ 課税所得300万円に対する、所得税・住民税が3年間0となり、4年目も課税所得200万円に対する、所得税・住民税となりますので、かなりの負担軽減となります。

 損益通算及び繰越控除も含め、この特例を受ける年は、その都度、確定申告が必要なので、上記例では4回になります。

共有は持分の範囲で可

 自宅が夫婦等で共有名義の方も多いと思われます。この場合は、各共有者が持分の割合まで適用されます。

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