建築トラブル!工期6年完成しても未入居で任意売却

 注文住宅の建築で思いもよらぬトラブルに巻き込まれ、弊社に依頼した、お客様がいらっしゃいました。

建売住宅には無い、自分好みの家を建てる場合でもハウスメーカーや地元の工務店、紹介された工務店など建築してくれる業者はたくさんあります。選んだのが仕事仲間の紹介により自営業で工務店を営む大工さん、不動産の取引も熟知していたそうで、土地の購入から住宅ローンの借入れまでスムーズに進んでいました。

1年経っても完成しない家

 そして、いざ建築が始まると何故か工事の進捗が遅く、工程表の通りには全く進まなかったそうです・・・。

これ不動産業者ならピンとくると思いますが、住宅ローンはどうしたのかと疑問になります。

住宅ローンで土地を買って家を建てる場合、最初に土地代金、建物が完成後に残りの建築代金と2回に分けて金融機関から受取る仕組みになっています。その建物が未完成なので、建築代金が金融機関から受取れません。

そこで、工務店の取った方法が外装を仕上げて表示登記を行い、建築代金受領後、残りの工事を進めることにしました。お客様は当然素人なので意味も分からず、言われるままに行動し、建物の完成を願っていたようです。

ここまで1年以上、通常では考えられません

しかし、これで終わったわけではありません、まだ内装工事が残っています。そして、建築代金を受取ってから、しばらくすると工務店と連絡が取れなくなってしまったのです。

頼みの綱はやはり人

 もはや絶望的です、ところが音信不通となった工務店の仕事を手伝っていた大工さんが、見かねて内装の仕事を引き受けてくれました、捨てる神あれば拾う神ありです。

ただし、他の現場もあるので、仕事が空いている時間に内装工事を進めるのが条件だったそうです。

完成と共に売却することに

 そんなこんなで驚くことに6年以上の歳月をかけ無事にマイホームは完成となったはずでしたが・・・、売却することに。

ここまで、長々と書きましたが弊社に売却の依頼があったのは建築開始から6年以上たってからです。いざ売却となると疑問もわきます、せっかく完成したのに、なぜ住まないで売却なのか?

その理由は建物完成まで6年以上、その間にお客様の家族が増え、念願のマイホームに住めなくなってしまったのです。

それは致し方ない事です、完成しているのであれば売却するのが最善策かと、しかも、なんとお客様は居住中の賃貸マンションの家賃とトラブルに見舞われた住宅ローンの2重払いを継続してきているのです、急がなければなりません。

検査済証の問題

 ところが、またまた、不動産業者ならピンとくると思いますが検査済証はあるの?と思ってしまいます。詳しくは書きませんが建物が完成し、完了検査が済むと検査済証が発行してもらえます、最近の建物で検査済証が無いとナゼ?? となります。

特に売却するので次に購入する方が住宅ローンを利用するとき金融機関に確認されます、つまり、大変重要なものなので、こういったケースでは尚更必要になります。

やはり不安をよそに、ありませんでしたと言うより、まだ受けていないが正しかったのです。では、役所で建築確認の許可を受けてから6年以上も経過し、完了検査の申込みが出来るのだろうか?

結論から申し上げますと完了検査を受け検査済証を発行してもらえました

その要因は、幸か不幸か工務店が水道業者に工事を依頼したのですが、その代金が払われていないため、宅地内の水道メーターから先(建物内部の水道管と結んでいない状態)が未接続でした、役所もライフラインがつながっていないため、建物も未完成と判断していたようです。

実際、固定資産税の課税も土地のみでした。水道業者と話をつけ無事に水道もつながったことで、ようやく完了検査を受けることが出来たのです。

売却スタートとなるが

 この一戸建て、建築確認から1年以上経て表示登記、しかし検査済証の日付は更に5年後、そして未入居、色々ありましたが不動産自体には問題はないので、やっと売却スタート、依頼からここまで半年です。

先にも書きましたが、お客様は賃貸マンションの家賃と住宅ローンの2重払いを継続しており経済的にはかなり厳しい状況です。それでも住宅ローンを延滞していないので、すぐ任意売却とはなりません。まずはお客様と相談し通常の売買で始めることにしました。

住宅ローンを完済できる金額で売却するにはかなり難しいのですが、延滞も無いので、まずはやってみることに。しかし、期待とは裏腹に案内の件数も極端に少なく、やはり無理があるようでした。その間に消費税の増税も影響してか、お客様の収入も激減し、いよいよ住宅ローンが払えなくなってしまいました。

住宅ローンが払えない時の対処法

最後は任意売却

 こうなってしまうと、もう任意売却しかありません、金融機関と交渉し、相場に合わせた適正価格での販売スタート。築6年ですが未入居なので、大変きれいな状態を保っていたこともあり、買主様が見つかりました、また物件の経緯や事情もしっかり理解していただき無事、取引を終えることが出来ました。

任意売却に至った例としては、かなり特殊な事情ですが住宅ローンを延滞する前の早期にご相談いただけたので競売は回避することが出来ました。

実際のところ、任意売却をスタートして買主様に引渡すまで8ケ月、金融機関とも色々とありましたが、建築トラブルからの任意売却ということで、そのあたりは別の機会にします。

○ 『再建築不可や車庫無物件の任意売却

○ 『すぐに建物の不具合が発生!売主の責任は?

○ 『訳あり不動産の告知事項と瑕疵担保免責は無関係

○ 『超狭小住宅の任意売却は買手の住宅ローンが重要!

○ 『不景気だけが原因ではない任意売却となった訳とは

○ 『自営業者の自宅兼事務所や多額の借入も任意売却は可

○ 『高額な破産費用も減額可能!

○ 『一括査定で高額だと任意売却しなくて済むの?

○ 『任意売却業者のお勧めサイトで注意すること

○ 『任意売却は必要?売らずに済む方法を考える

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