住宅ローンで自己破産!自宅はどうやって売却する?

 住宅ローンが払えず、自己破産すると自宅を手放さなければならないことは容易に想像つくと思いますが、実際にはどの様な手段で人手に渡ってしまうか分からないと思いますので簡単に説明します。まず、自己破産をする人に財産があると裁判所から破産管財人(弁護士)が決められます。

※  破産管財人は破産手続きを依頼した弁護士とは別です。

住宅ローンが払えない時の対処法

破産管財人が不動産を売却

 売るといっても破産管財人は売却する不動産について何も知りません、マンションでも一戸建でも、住んでいる訳でもないので知らなくて当然です。その様な状態で不動産を売却しなければなりません。

購入者の注意点

 破産管財人が売主の不動産を購入する場合、マンションはきちんと管理組合が機能している物件ならば、購入後に設備の不具合が生じる程度を覚悟しておけば大丈夫かもしれません。しかし、一戸建や土地の場合など、隣地との間に境界票が無かったり、隣地とブロック塀で仕切られていても、そのブロック塀はどちらの所有かも分からなかったりします。

破産管財人は境界がどこか知っている訳もないので、契約書には境界非明示として取引するのが一般的です。境界の分からない不動産を普通の人が買うのは結構勇気のいる買物です。

一般人にはハイリスク

 当然ながら建物についても同じで、購入後に雨漏りや傾きを発見しても買主で対応することになります。住んでいる人ならば雨漏りや傾きは知っていると思いますが、破産管財人は住んでいた訳でもないので知りません。買主はこのような事態も想定して購入することになります。

リスクのある不動産を誰が買うのか?

 それは、不動産のプロである不動産業者なのです、もちろん、一般の人が手を出すには相当ハードルの高い物件なので価格も控えめになります。つまり、破産管財人によって売却される場合、相場とは幾分低い価格で売却しなければならず、購入者側もリスクがあるため致し方ない結果なのです。

ただし、価格が低くなるといっても金融機関の意向もありますので、あまり低い金額であれば競売により回収する方法もあります。

理由はあっても自分で売れる

 住宅ローンが払えなくなったとはいえ、自身が住んでいた家に全く興味が無ければ構いませんが、任意売却であれば自ら売主となって買主に引渡すことが出来るので売却価格も取引内容も通常の売買とほとんど変わりません。買主にしても所有者から直接購入でき、不具合等は事前に伝えるので安心できると思います。

不動産があると破産費用も高額に

 また、自己破産するにも裁判所に納める費用は不動産を所有しているのと、何も財産が無いのと比較し高額になります。これは主に破産管財人に対しての報酬も含まれているからです。住宅ローンが払えなくなり自己破産を検討中であっても任意売却で先に不動産を売却すれば残債の額もはっきりします。

任意売却後の残債について

自己破産は後でも可

 本当に自己破産が必要な金額なのか、任意売却後に判断しても遅くはありません。どちらが正解かは他人が決めることではありませんが、自己破産を焦ってする必要はないと思います。住宅ローンが払えない場合、まずは任意売却も含めて、専門家に相談してみてはいかがでしょう。

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