役所の差押えは競売回避の配慮もしている!?

 以前書きました『不動産が差押えられた、どうなるの?』記事にありますように不動産を差押えられても、そのまま生活されている方も多いと思います。

そのまま?としているのは、主に役所による税金や国民健康保険料等の未納の積み重ねで、滞納処分による不動産の差押えが原因でありながら、住宅ローンは返済を継続しているという少々いびつな状態をここでは指しています。

役所の差押えはすぐに何か起こる訳ではない

 一般的な貸金の請求等であれば、不動産が差押えとなると競売の手続きが進行中なので、債権者とすぐに交渉しなければ、その不動産は競売で第三者に落札されてしまいます。

役所による不動産の差押えで特徴的なことは、差押えた後は納付の催促はありますが、その後の公売へ進行することは、個人の場合は少ないでしょう。もちろん、優先順位の高い抵当権が設定されている等、公売となっても実質、配当が回ってこないケースも多いと思われます。

ただし、役所から不動産を差押えられているということは、滞納処分の流れから見ると公売に進む途中で止まっている(止めてくれている)ことになります。

望ましくない状態が続いている

 税金等が未納状態でありながら、財産を保有する者がいることは役所として、他の健全な納税者との公平性が保たれず見過ごす訳にはいきません。

そのため、滞納処分により未納状態から回収率を上げることが役所の担当者には求められます。

生活が苦しいながらも住宅ローンは返済し、固定資産税や国民健康保険料等が未納となっている方に対して、不動産の差押え後に納付が無ければ、次の手段として住宅ローンの返済口座を差押えることも可能です。

競売にするのは容易なこと

 住宅ローンの返済口座の差押えに関しては『役所の差押えが障害に!税金や保険料の未納で競売も』の記事でも少し触れていますが、不動産の登記事項を見れば取扱いの金融機関及び支店も簡単に確認できるため、役所の担当者が税金等の未納者の銀行口座を手間暇かけて探す必要も無く特定できます。

従いまして、その住宅ローンの返済口座を差押えてしまえば、不動産の差押えには目をつぶってきた金融機関も、ほぼ確実に住宅ローンの一括返済を求め、その求めに応じなければ競売による回収へとなってしまいます。

差押えは契約条項違反

 そもそも、住宅ローンの契約書(金銭消費貸借契約書)の条項には第三者から担保となっている不動産を差押えられた時点で金融機関は一括での返済を求められる旨の記載があります。

つまり、役所から不動産を差押えられた時点で、本来ならば銀行等の金融機関は住宅ローンの一括返済を求めることが契約上も可能となっています。

それでも金融機関は、現在の経済状況もしかり、また抵当権の順位で税金よりは優先される可能性が高いので、役所による不動産の差押えで、すぐに一括返済を求めることは、あまりありません。

役所の担当者も悩んでいる

 少し話を前に戻しますが、役所の担当者も実際は住宅ローンの返済口座を差押えてしまえば、未納者も結果的に自宅が競売に掛けられてしまうため、やはり情けから、そこまではしたくないというのが本音ではないかと思います。

金融機関が競売にしても、未納分が配当として回ってくるかの判断は難しいところですが、財産がありながら、未納を続ける者がいれば、その解消に向けて対処しなければならないのも事実です。

少額納付での差押え解除は難しい

 競売にならないように、待ってくれたのも実際には役所の配慮があったからで、そのため任意売却するならば、未納額の大部分、若しくは全額納付以外は差押えの解除には応じてもらえないのは、ほぼ任意売却時に納付が無ければ、その後の納付は絶望的となるのが現実だからです。

そうはいっても未納額が多額の場合、そこまで見過ごしてきたのも役所です。未納者が任意売却を希望し、競売となったら回収の見込みが無ければ、少なからず納付があれば差押えの解除に同意することも、損得勘定の面から見ればプラスとなるので一律な判断ではなく、状況に応じて検討してもらいたいところではあります。

納付なしには財産の保有はできない

 繰り返しとなりますが、税金等の本来納めなければならない義務を果たさずに、住宅ローンの返済を継続するということは、他の健全な納税者からすると不公平そのものとなり、役所の立場からすると弁解の余地はないでしょう。

それでも、住宅ローンの返済口座を差押えずに待ってくれているということは、やはり何とかしてあげたいという役所の担当者の思いがあるからだと感じます。

今現在、住宅ローンをギリギリの状態で返済を続け、役所に対して未納がある方は、差押えの有無に関わらず、まずは担当者ときちんと向き合い今後の納付に対し、どの様にしていくかを伝えなければ、その後に任意売却が必要となったときも、あまり良い結果とはならないことも念頭に置かなければならないでしょう。

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