早めの相談でも任意売却を断念するのは役所の差押え

 住宅ローンが払えなくなり、早々に当事務所へご相談を頂いても、任意売却を諦めなければならない方もいます。

その理由は、税金や国民健康保険料などの本来、住宅ローンの返済よりも優先して納付する義務があるのに、後回しにしてしまったことが災いしております。

住宅ローンの返済を最優先すると任意売却も不可に

 住宅ローンを最優先し、役所関係の納付をお座成りにしてくると、任意売却を成立させることが困難となる相談事例を紹介します。

千葉県 50代男性  : 自営業

住宅ローンの残債  : 1300万円

住宅ローンの滞納  : 2回

固定資産税の滞納  : 200万円(差押あり)

自宅の査定価格   : 800万円

 先に説明しますと、税金等の滞納金額が多額でも、任意売却ができない訳ではありません。

任意売却の障害となるのは、税金等の滞納処分の過程で不動産が差押えされている場合となります。

従いまして、不動産が差押えされているケースでは、差押えの解除の見通しが無ければ、任意売却は難しいと判断せざるを得ません。

※ 滞納処分とは税金等を徴収するため、財産の差押えに始まり、換価、配当の順に進んでいきます。不動産の差押えは滞納処分の途中段階になります。

任意売却を成立させるには未納分の工面

 上記の相談事例では、住宅ローンの滞納が2回で、通常なら任意売却に余裕を持って臨めるだけの時間があります。

ところが、自宅が800万円で売れても、未納分の税金200万円を別に工面しなくては、役所も差押えの解除には同意してくれません。

金融機関も20万~30万円程度は売却金額の中から税金の納付を認めてくれることもありますが、800万円の売却価格で200万円ともなれば、交渉の余地もありません。

どうしても、任意売却を望む場合は、税金の未納分を別に現金で用意する必要があります。

更なる差押えの可能性

 前項までは、差押えされている未納分について書いていますが、実は相談者の例は税金の未納分200万円を用意しても、安心して任意売却へ望める訳ではありませんでした。

この他に、国民健康保険料も滞納しており、こちらに関しては滞納処分による差押えはされていませんでした。

しかし、国民健康保険料に関しても差押えに加われば、更に国民健康保険料の未納分も用意しなければ、任意売却は不可能となってしまいます。

役所は縦割り行政のため、はたまた同じ役所内でも個人情報保護の兼ね合いなのか、情報の共有はされていないようで、それぞれの部署で滞納処分の必要性を判断していると思われます。

任意売却を進めるにはリスキー

 他の未納分に関して、いつ役所の別部署が差押えをするのか? その時期を判断するのは難しく、仮に相談者が、税金の未納分200万円のみ工面し、任意売却を成し遂げることができたならば、それは、単に運が良かったと判断されるケースとなります。

また、任意売却は成立しても、未納分が免除される訳でもなく、納付義務は任意売却後も付いて回ります。

任意売却の早めの相談とは?

 任意売却は早めの相談が競売回避の鍵となりますが、その意味合いは住宅ローンや他の不動産担保ローンの返済が苦しい、又は、滞納が始まったばかりであれば、任意売却による対処も可能ではあります。

しかし、それ以前に税金や国民健康保険料など多額の未納があれば、もうとっくにローンの返済ができない状態と同じです。

従いまして、税金の未納が続いてしまうようであれば、仮に住宅ローンの返済は継続していても、任意売却の相談時期にきていると判断されて差し支えないでしょう。

役所の差押えで任意売却が進まない先はどうなるか?

 役所の差押え解除の見通しが無ければ、任意売却は成立しません。その場合、どうなってしまうのか?

大変残念ですが、住宅ローンの返済を継続できない限り、金融機関は競売の申立てを行い、強制的に自宅を処分して回収することになり、そこに例外はありません。

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