任意売却物件の買手が気にする３つのこと

　当サイトは主に任意売却する側の視点から、情報発信を行っていますが、任意売却も買手（買主）がいるから成立する話なので、今回は任意売却物件を購入される、買手側はどの様なことを心配しているのか！？

よくある３つの質問について書きたいと思います。

１．そもそも任意売却物件は購入しても大丈夫？

　任意売却物件ですと聞けば、誰でも考えることでしょう。

任意売却で売れなければ、その先は競売となるケースが多いので、イメージが先行し、どうしても競売物件と比較されてしまう側面もあります。

任意売却は内見可能

　競売物件との大きな違いは、賃貸中や余程の事情がない限り、実際に物件の中を見ることができます。

何か疑問があれば、不動産業者を通じて質問し、細かな点も確認できることです。

そのため、任意売却物件を購入後、内装のリフォームを検討している場合、業者にも見てもらい費用の見積もりを依頼することも可能です。

それに対して競売物件は、数枚の写真のみで室内を確認、所有者に訊きたい事があっても実質無理なため、現地で外観を見て、示された資料だけで判断しなければなりません。

中古車の購入でも、展示してあるのに中は見られませんとなれば、購入をためらう人もいるでしょう。

任意売却物件を購入後に何かあったら・・・

　任意売却物件を購入後に問題が発生した場合、誰でも心配になるのは当然です。

しかし、これは任意売却物件に限らず、通常の不動産売買にも当てはまる問題です。

売手と買手が個人間の通常の不動産売買では、瑕疵担保責任という何か欠陥が見つかった際は、売手（売主）が責任を持つ期間を不動産の引渡後1か月～３か月程度と取決めをします。

従いまして、不動産の取引終了後、売手の瑕疵担保責任を負う期間1か月～３か月を経過してしまえば、何か欠陥が発見されても売主が責任を持つことはありません。

任意売却物件は1か月～３か月程度となる売手の瑕疵担保責任は無しとなりますので、何か問題が発生しても、買手側での対処となります。

築年数の古い物件は瑕疵担保免責も多い

　前述の売手の瑕疵担保責任を負う期間1か月～３か月程度と書きましたが、一戸建でもマンションでも築年数が古い場合、売手が瑕疵担保責任を負わないことを不動産取引の条件にしていることは珍しくありません。

建物の築年数が経過していれば、何か欠陥が発生する可能性は高くなり、売手にとっては瑕疵担保責任を負わないことを条件に売却したくなるのは、むしろ自然な流れです。

築年数が古ければ、売主の瑕疵担保責任を負わないことも多いので、任意売却物件でなくても同じ状況と言って差し支えないでしょう。

建物の築数年が新しい場合は？

　現在、建物を新築した際は建築業者が、新築マンション、新築一戸建を購入した際は売主の事業者が、「構造耐力上主要な部分（基礎、柱、外壁、屋根など）」および「雨水の浸入を防止する部分」に関して、10年間保証しなければなりません。

この10年保証を新たな買手に引き継ぐことができれば、買手にとっては安心できる要素になりますが、費用や手続きが必要となります。

その他、ハウスメーカー等は独自に20年間～30年間の長期保証を設けている場合もあり、引継ぎ要件も様々なので、任意売却物件の紹介を受けた不動産業者に問い合わせてみれば分かることでしょう。

また、10年保証や独自の保証を引継ぎ不可の事業主もおりますので、要確認となります。

２．住宅ローンは利用できる？

　住宅ローンを提供する各金融機関で、任意売却物件は融資不可とするのを筆者は聞いた事がありません。

すべての金融機関に確認している訳ではありませんが、むしろ問題になるのは、住宅ローンを利用する方の収入や、お仕事の属性と呼ばれる部分が大きく関わってきます。

任意売却物件は売手が税金等の滞納で差押えられている、売買金額を上回る抵当権の設定がある等、一見するとマイナスの要素が目に付きます。

しかし、取引を進める場合、差押えは解除、抵当権も無い状態にして買手に引渡すため、問題なく住宅ローンは利用できます。

もし、銀行等の住宅ローンが利用できない場合は、任意売却に関係無く、その不動産が住宅ローンの融資対象に合致しない可能性が高いでしょう。

　以前書いた『任意売却物件の購入に住宅ローンは利用できるか？』の記事もどうぞ

３．お金を借りる契約をしていたらどうなる？

　この質問には前置きがあり、任意売却物件を購入する際、以下のようなケースが挙げられます。

任意売却は売買契約を結んでも、買えなくなってしまうことも稀にあります。

詳細は省きますが、債権者（売手に対してお金を貸している金融機関）が売買金額に納得しない場合、予期せぬ差押えを受ける等、複数の原因があります。

買手が住宅ローンで任意売却物件の購入を予定していることは、ごく普通のことです。

その際、不動産の売買契約を結んで、買手が金融機関と住宅ローンを借りる契約を済ませた後、『不動産が買えなくなると借金だけを背負ってしまい、どうすればいいのか？』という趣旨の質問を受けることがあります。

買手の立場にならないと気付かなかった問題です。

結論から書きますと、金融機関と住宅ローンを借りる契約をしても、担保となる不動産が無ければ、融資はお断りされてしまいます。

つまり、買えなくなる = 金融機関の融資条件と異なるため、お金は貸してもらえません。

　任意売却物件の購入に関して、詳しく知れば問題とならない部分もありますので、分からなければ、不動産業者に質問し、どの様な物件なのか十分に理解してから購入を検討しましょう。

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