損得勘定だけなら任意売却が不調に終わり競売となるのがお得?

 何か行動を起こす場合、そこに費用が伴えば誰しも経済的な負担が少ない方法を考えます。任意売却についても同じことが言えます。

住宅ローンを含め不動産担保ローンの返済ができなくなれば、その不動産を所有し続けるのは困難です。そのため、不動産の所有者は『任意売却する・任意売却しない』どちらかの選択肢を選ぶことができますが、仮に任意売却しないを選べば、返済が継続できない以上、金融機関は競売での回収を試みることになります。

ここでは単純に任意売却と競売でどちらが長く住めて費用的にはお得か?を比較してみます。

任意売却と競売の単純比較

 前提として、お得としているのは任意売却と競売を比較する場合、売買価格に関しては任意売却で取引を終えると競売での落札価格は分かりませんので、売買価格および任意売却後や競売後の残債は考慮しません

比較するのは返済をストップしたままの状態で、任意売却と競売ではどちらが長く住んでいられるのか? 

つまり、住宅ローン等の返済と家賃の支払いが必要無い状態をどれくらい続けられるのかの比較となり、不動産を手放した後は賃貸に引っ越す方が参考にして欲しい内容となります。

任意売却の販売期間も金融機関で異なる

 比較するにあたって任意売却を希望した場合、金融機関からどれだけの販売期間を認めてもらえるかによって差が出ます。そして、販売期間も金融機関によって、一般的な住宅ローンとその他の不動産担保ローンの2つに分類され、競売の申立てを待ってもらえる期間が異なります。

一般的な住宅ローン

 住宅ローンの滞納が6回で大抵の金融機関は保証会社から代位弁済されます、代位弁済後速やかに保証会社に対して任意売却の意思表示を行わなければ、6か月後には競売の申立てへと進みます。

任意売却を希望すれば大抵の金融機関は3~6か月の販売期間が与えられ、購入者が現れれば、売買契約後1~2か月後には引渡しとなります。

○ 任意売却終了まで約1年強は住めます。

その他の不動産担保ローン

 民間金融機関で保証会社を利用しない住宅ローンや事業者の保証協会等を利用しない、いわゆるプロパー融資の場合は、銀行や信用金庫が直接競売の申立てやサービサーへの債権譲渡等、不良債権として迅速に対処します。

最近人気のネット銀行の保証料無しのタイプもこちらに分類され、サービサーへ債権譲渡してしまう場合や滞納6回程度で任意売却が成立すれば取引を認めるケース等、金融機関によって対応は様々です。

また、何月何日までに任意売却での取引を終了するようにと、期限をキッチリ切る金融機関もあります。

一般的な住宅ローンとの違いは、購入希望者が決まっても期限までに間に合わなければ任意売却が成立せず、期限の延長も認めてもらえないこともあり、任意売却を希望する場合はスケジュールの調整が重要となってきます。

○ 任意売却終了まで約6か月前後は住めます。

いずれにしろ、滞納6か月程で任意売却が成立せずに期間の延長も認められなければ、金融機関が競売の申立て、或はサービサーへの債権譲渡のどちらかの対応となります。

→サービサーへ債権譲渡の場合

 前項のプロパー融資でサービサーへ債権譲渡された場合は、手続き終了まで2か月程度掛かります。その後再度、サービサーに対して任意売却を願い出て認められれば3~6か月の販売期間が与えられ、購入者が現れれば、売買契約後1~2か月後には引渡しとなります。

○ 任意売却終了まで約1年半前後は住めます。

競売の申立て後も任意売却は可能

 金融機関やサービサーから認められた任意売却の販売期間を過ぎてしまい、競売の申立てをされてしまっても、任意売却ができない訳ではありません。

競売と同時進行で任意売却を進めることができますが、裁判所の評価額の考慮や債権者が納めた競売費用が加算される等、競売申立後の任意売却は一段とハードルが上がってしまうのも実情です。

競売へ至る期間も金融機関で異なる

 ここからは任意売却の意思が全く無く、競売で構わないとなれば、金融機関にその旨を伝えれば競売となりますが、金融機関からの連絡に対し無視し続けても、当然に競売となります。それでも実際に競売で落札されるまでは、どの位の期間があるのか?

一般的な住宅ローン

 滞納6回目を過ぎれば期限の利益を喪失し、保証会社が代位弁済するため、その後、任意売却の意思が無ければ競売へと進みます。

簡単な流れとして代位弁済まで6カ月、競売の申立てまで6カ月、落札~強制退去まで8カ月

○ 強制退去まで約1年半強はそのまま住めます。

その他の不動産担保ローン

 滞納6回目を過ぎれば、サービサーへ債権譲渡されるケースと競売の申立てへと進むケースの2つがあります。

サービサーへ債権譲渡の場合

 サービサーへ債権譲渡は担保付きの譲渡となり、サービサーの対処も割と迅速に行われるため、任意売却の意思表示が無ければ速やかに競売の申立てへと移行します。

債権譲渡手続き終了まで約8カ月、競売の申立て~落札~強制退去まで8カ月

○ 強制退去まで約1年半弱はそのまま住めます。

競売の申立ての場合

 プロパー融資で金融機関が競売の申立てを行う場合、滞納6カ月程度で競売の申立て~落札~強制退去まで8カ月

○ 強制退去まで約1年強はそのまま住めます。

一番長く住めるのは?

 ここまでは、最初に『任意売却する・任意売却しない』を決めて競売との比較を行ってきましたが、任意売却を試みても金融機関やサービサーから与えられた販売期間内で売れずに不成立、そのためやむを得ず金融機関が競売に掛ける場合はどうなるでしょうか?

一般的な住宅ローン

 まず、任意売却を試みた場合住宅ローンの滞納が6回で保証会社から代位弁済されます。その後、任意売却の販売期間が6か月与えられたとして、それでも任意売却が成立しなければ再度、販売価格を見直し、3か月程度は販売期間の延長を認めてもらえるこもあります。

そのため、代位弁済まで6か月、任意売却期間9か月、競売の申立て~落札~強制退去まで8か月

○ 任意売却を希望して競売となっても強制退去まで約2年程度はそのまま住めます。

その他の不動産担保ローン

 金融機関によって対応は異なりますが、認められた任意売却の販売期間の延長はなかなか難しいものとなります。

従いまして、金融機関が競売の申立ての場合とサービサーへ債権譲渡の場合の期間としては、任意売却を希望して与えられる販売期間約6か月に、競売の申立て~落札~強制退去までの約8か月をプラスした期間を目安として下さい。

○ 任意売却を希望して金融機関が競売に掛けても約1年強はそのまま住めます。

○ 任意売却を希望してサービサーが競売に掛けても約2年はそのまま住めます。

任意売却希望の有無希望する希望しない不成立で競売
一般的な住宅ローン約1年強住める約1年半強住める約2年住める
その他の不動産担保ローン約6か月前後住める約1年半弱住める約1年強住める
→サービサーへ債権譲渡約1年半前後住める約1年強住める約2年住める

 比較の結果を見ると、任意売却を希望しても不成立で競売で落札されるケースが一番長く住んでいられることになります。

しかし、競売は精神的な負担が大きいため、お勧めできるものではありません。単に損得勘定だけで行動すると後悔することもありますので、慎重に対応を考える必要があります。

また、ここに記載されている内容は全ての金融機関やサービサーに該当する訳ではありませんので、あくまで参考程度として下さるようお願いします。

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