任意売却歴15年の知見がつまった

コラム
「任意売却大全」

再建築不可や車庫無物件の任意売却

 前面道路の道幅が狭かったり、階段だったり、自動車が目の前を通行できる不動産と、できない不動産では、かなりの価格差が出ます。

その理由は車庫が作れない、タクシーも入れず高齢になった時に不安を感じたり、救急車や消防車も入れず、防災の面でも差が出るからです。

住宅ローンは利用可能

 この様な不動産を任意売却する場合、債権者は車が入れないだけで、不動産には問題はないとの認識があります。

後に紹介する再建築不可物件とは異なり、銀行の住宅ローンも利用できるので、売却価格がこちらの想定よりも高めに設定されます。

確かに正しい判断ですが、適切に売却するためには、一般市場での価格差を受け入れなければ売れません。

建替えは認められない

 一見すると普通の一戸建てに見えますが、一度建物を壊してしまうと建築を許可されない不動産、再建築不可物件もあります。

建築の許可に必要な2mの間口が確保されていない場合や、適切な道路に接道していない等、いくつか理由があり、住宅密集地にも多く存在します。

再建築不可物件の問題点

 今ある建物が老朽化しても、建て替えが出来ない不動産なので、仮に購入希望者が現れても、銀行の住宅ローンは使えず、高金利のノンバンクのローンを利用するか、現金での購入となります。

再建築不可物件はどのような人が購入するのか?

<再建築不可物件の需要者>

その1

 自己居住用とする方、立地条件が良かったりすると建物をリフォームして利用


その2

 隣接地の所有者、自身の土地と一体で利用すれば建築可能な場合がありメリット大


その3

 賃貸住宅として投資目的で購入する方、賃借人にとっては再建築不可でも、住めれば関係ない

適切な価格であれば需要は生まれる

 問題ありと感じる、再建築不可物件でも先の車庫無物件も同様に多少、古くても人が住めれば実際はニーズがあります。

建物があれば、それなりの利用方法があり、価格しだいでは買手が現れます。

実際に車も入れない細い道で、更に再建築不可の家では任意売却は不可能と思い込み、諦めていた方もいらっしゃいました。

この様な物件も、任意売却出来ない理由はありません、適切な査定価格を提示し、債権者にしっかりと理解してもらうことが重要になります。

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