任意売却歴15年の知見がつまった
住宅ローンが払えずに、期限の利益の喪失を予告する書類が、お手元に届いたならば、そろそろ自宅を手放す？・手放さない？
どちらかの選択を迫られる時期に差し掛かっていると言えます。
金融機関から届く書類は、見慣れないものが多いため、書面の内容をきちんと理解できないことも珍しくありません。
こと期限の利益の喪失に関しては、金融機関によって対応は、その都度違うと感じる部分でもあります。
住宅ローンや他の不動産担保ローンだけに限らず、分割返済の場合、期限の利益の喪失は、金銭消費貸借契約書（借用書）の約款に必ず記載があり、期限前の全額返済義務としている金融機関もあります。
主に、返済が遅延し、書面で督促して期日までに返済が無ければ、以後、分割での返済は認められないとする内容です。
もっと、簡単にすると『返済が遅れたら、請求書を送りますので記載され期日までに返済しないと全額一括請求しますよ！』となります。
つまり、返済の遅延回数や何カ月分の延滞等は詳細に決められている訳では無く、どこまでがセーフで、どこからがアウトの境界線がありません。
文面だけで判断すると、１か月分の返済ができなくなれば、アウトとなります。
しかし、実際に住宅ローンの滞納が始まると、１か月や２か月分の滞納では期限の利益が喪失されることは、ほとんどありません。
よく質問されるのが、３か月分を滞納し、２か月分をまとめて返済するなど繰り返している場合、どうなるのか？
この様なケースに該当する方は非常に多く、金融機関が６か月分までの滞納を許容するのであれば、滞納回数の問題よりも、合計で６か月分の返済額を滞納しなければ大丈夫でしょう・・・となります。
ただし、どこの金融機関でも最高で総額６か月分の返済が遅れれば、期限の利益は喪失し、以後の分割返済が認められることは通常ありません。
滞納中に全く連絡も入れない等、金融機関の立場から分割の返済は無理と判断されれば、早々に期限の利益を喪失してしまう可能性は十分にあります。
音信不通で返済の見通しが無ければ、金融機関も待つ意味がありません。
そのため、滞納分を何とか埋め合わせながら、返済を継続する場合、いつまでに返済すると約束し、必ず履行するなど、金融機関に対してきちんと対応していく必要があります。
本来ならば税金などを滞納し、預金口座や自宅を差押えられた場合でも、期限の利益は喪失するとされていますが、住宅ローンの返済口座を差押えでもされない限り、通常は大目に見てくれます。
この辺りは、何とか住宅ローンの返済が継続されていれば、金融機関も見て見ぬふりの様な状況と言えるのかもしれません。
しかし、税金などの滞納処分を進める前に、役所は金融機関に対して住宅ローンの残債額についても確認していますので、住宅ローン滞納中に差押えとなった場合、金融機関次第となりますが、期限の利益を喪失する可能性も非常に高くなります。
冒頭にあります、期限の利益の喪失を予告する書面が届いた場合、そのままにしておくと、次に届く書面は期限の利益の喪失を通知する書面です。
期限の利益喪失予告書の期限までに返済ができなければ、もう後が無い状態です。
この段階まで来たら、任意売却を決断する時期に差し掛かっていると考えなければならないでしょう。
そして期限の利益の喪失すれば、残された返済方法は一括返済しかありません。もちろん、分割で返済できなければ、一括での返済も不可能です。
そのため、金融機関は、保証会社があれば代位弁済を求め、債権は保証会社へ移行します。
また、保証会社を利用していないプロパー融資の場合、金融機関が競売の申立て、又はサービサーへ債権譲渡のどちらかとなります。
事実上、一括返済ができないため、任意売却を決断できなければ、どの債権者も競売の申立てへと進んでしまいます。
つまり、競売を回避するには任意売却を試みる必要があり、手持ちの現金が用意できない以上、残念ながら不動産を手放さない選択肢は無いことを意味します。
住宅ローンの滞納が始まれば、早めに相談し期限の利益の喪失前に、返済を継続するのか？・断念するのか？
ある程度の道筋は決める時期にきたと、ご理解頂けると思います。
