住宅ローン滞納後も期限の利益の喪失前に売却を決めた訳

　新築の一戸建やマンションを頭金無し、売買価格100％の住宅ローン35年払いで購入するのは、今では普通のことのように感じられます。

しかし、買うのは簡単でも、35年間返済を続けていくのは、想像よりも大変なことです。

更に長期にわたり住宅ローンの返済を続けてきた方が、売却を検討しても、売却価格が残債を下回り、手放すには現金の持出しが必要となる場合も多くあります。

経済的に余裕のある方や売却を諦め、そのまま住み続けることができる方は、ある意味問題とはなりません。

その反面、手放したい理由が住宅ローンの返済苦だとしたら、ことは重大です。

この記事は、住宅ローンが払えなくなった方が「期限の利益の喪失前に売却を決めた訳」

そして、その判断が非常に賢明だった理由をFP&不動産コンサルの有資格者が解説します。

期限の利益の喪失前後で遅延損害金が大きく異なるため、住宅ローンが払えなくなり、悩んでいる方は参考にして下さい。

新築マンションの住宅ローンで損失を抑えて売却

　新築マンションを35年払い100％住宅ローンの借入れで購入したものの、期限の利益喪失前に売却し、手元に多くの現金を残したAさんの例をご紹介します。

早期売却で期限の利益の喪失を回避

　Aさんは相談のタイミングが早く、1回目の滞納後、すぐに当事務所へ売却の依頼となりました。

期限の利益の喪失前のため、早期に売却できれば、元金に対しての遅延損害金も発生せず、損失を極めて減らせます。

また、売却価格が残債を軽く上回ることが予想されました。

売買契約まで進めば買主様より、手付金を受取ることができます。

その手付金から、住宅ローンと管理費等の滞納分を解消することも可能です。

そうなれば、任意売却ではなく通常の不動産売買と全く同じ取引になるため、Aさんにも早急な売却に快諾してもらい販売スタートとなりました。

依頼者の状況を踏まえた段取りが重要

余談となりますが、任意売却だった場合にも少し触れておきます。

任意売却は、売買価格より住宅ローンの残債が上回るため、売買契約時に手付金を受取っても、実際は任意売却業者が取引終了時にまで全額を預かります。

そのため、受取った手付金を取引終了時までは、使うことはできません。

なぜ、このような仕組みなのか？

任意売却は損失を被る金融機関が、売買契約後にNGを出す場合もあります。

そうなると、任意売却はいったんストップし売買契約は、白紙解約となります。

手付金を使ってしまうと契約が白紙解約となった場合、経済的に苦しい売主が手付金を返還できない可能性があるためです。

このような仕組みで取引するため、買手も安心して任意売却物件を購入できることになります。

手付金を使えた理由は売買価格が残債を上回ったから！

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希望に沿った売却スケジュールの立案

　Aさんには、引越し日の希望がありました。

そこを逆算していくと、販売開始から遅くとも２か月以内には買手を見付けなければ、間に合いません。

そのため、内見に来たお客様にも、水面下での値引き価格を提示する等の販売活動も同時に行いました。

その結果、販売開始から、「2か月目に入ってすぐに2,400万円での売買契約が成立」、引越しも希望通りの日程で取引を進めることができました。

住宅ローン滞納中の売却はスケジュール管理が重要

経済的に厳しい状況でも、子供の転校などタイミングも考慮してあげなければ家族も気の毒です。

できる限り希望に沿うのが、依頼された業者としては当然です。

スケジュール通りの売却は難易度が高い

　実は、不動産をスケジュールに合わせて売却を進めるのは、簡単なことではありません。

その理由として、仮に買手が見付かったとしても、多くの方が金融機関からの借入を条件に購入します。

買手側は金融機関から審査をパスしなければ、購入することができません。

実際には段階を踏まなければ、「本当に購入可能な買手かは分からない」のです。

買手も1つの金融機関だけでは不安なため2～3社の金融機関に申込んだりと、あっという間に1～2か月が経過してしまいます。

金融機関の審査は意外に手間取るので要注意

横浜市の差押えはどうなったのか？

　気になる方も多いと思いますので、横浜市（以下、役所）の差押えについても書いておきます。

Aさんは自営業者だったため社会保険ではなく、国民健康保険に加入しておりました。

国民健康保険の加入者ならご存じかと思いますが、家族の人数分だけ国民健康保険料は加算されます。

4人家族のAさんも、かなりの負担となり国民健康保険料の滞納が続いてしまいました。

その結果、約4年ほど前から役所に自宅マンションを差押えられていいたのです。

更に約2年ほど前には、固定資産税の納付もできず、同じ役所でありながら2件目の差押えも受けてしまいました。

Aさんのマンションは差押えが2件あり

ただし、遅れながらも納付していたために、約50万円ほどが差押えの解除に必要な金額でした。

念のため付け加えますが、役所も延滞金も含めてキッチリ請求してきます。

最終的には役所の差押えがあっても、全額を納付できる目途があれば、差押えの解除は可能となります。

従いまして、Aさんのケースでは、準備だけしていれば全く問題なく取引できます。

役所の差押えは納付できれば問題無し！

住宅ローンを完済し残った金額

　早期の売却が必要なため、表向きの販売価格から値下げも行いましたが、売却の諸経費を引いても残った金額を計算すると、なんと550万円となります。

もちろん、この中から引っ越し費用や転居後の準備資金に充てたため、手元に残せる金額は減ってしまいますが、再スタートするには十分な金額です。

住宅ローンも完済し、不安も無くなりAさんにも満足して頂けました。

手元資金に余裕があると再スタートも心強い

期限の利益の喪失前の売却が賢明な理由

　多くの任意売却の場面では、売却額を住宅ローンの残高が上回り、遅延損害金どころか元金にも届かないため、あえて期限の利益の喪失をするまで待ちます。

そうなると、遅延損害金はあまり問題とはなりません。

しかし、売却すれば完済が見込めるケースでは、債権者は遅延損害金もしっかりと請求し回収します。

従いまして、この様なケースでは、遅延損害金は大変大きな負担となります。

この点については、このあと解説します。

上記でご紹介したAさんは、当事務所の説明を聞いて納得し、期限の利益の喪失前に早期の売却を希望しました。

ここで、仮にAさんが「期限の利益の喪失した場合の1か月の遅延損害金」を計算してみます。

なんと、恐ろしいことに期限の利益を喪失していたら、毎月約20万円の遅延損害金が発生していました。

仮に同じ価格でマンションが売却できても、1か月遅れるごとに、その分手元から約20万円減る計算です。

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現金を残せたもう１つの大きな理由

　冒頭で新築住宅を頭金無しの35年ローンで購入することについて触れました。

Aさんも例外なく該当するのですが、1つだけ大きな違いがあります。

実は今回売却した新築マンションの購入時、最終的に売れ残っていた部屋を大幅な値引き交渉の末、購入しておりました、何とその額650万円とのこと。

驚異の650万円の値引き

もちろん、購入したＡさん自身も「驚いた！」と思い返しておりました。

購入した時期も良かったのと、マンション業者の売り急いでいたタイミングにピッタリと合っていたため、この様な値引きが実現したものと思います。

もともと、Aさんも『値引きが無ければ購入していなかった』と言っていました。

結果的には、この大幅な値引きが無ければAさんの手元には一銭も残らず、むしろマイナスだった計算になります。

Aさんの購入動機は大幅な値引きがあったから！

早めの相談は誰にでも可能

　Aさんのように、購入時の大幅な値引き、売却時に数百万円を手元に残せるのは、極めてまれでしょう。

しかし、早期に行動することは、「誰にでも例外なくできる」ことです。

多くの方は、任意売却で残債の問題が生じます。

更にその前には、競売という最悪の事態に遭遇する可能性があります。

競売を回避するには、まず早めに相談し対処することが最優先課題となります。

Aさんは運が良いと感じる方も多いと思いますが、決してそうではありません。

このような結果を残せたのは、競売はおろか期限の利益の喪失前に相談し、マイホームを手放す決断ができたからです。

この決断は、本当に賢明な判断のもとに出した答えです。

「早期に相談できるか・できないか」この違いは大きな結果となって表れてきます。

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