保証人が不動産を任意売却しても税金は払うの？

2023.12.10

　所有する不動産を身内の借金の担保としている方、実は意外に多いものです。

特に住宅ローンは無関係に感じますが、そんなことはありません。

親・兄弟の土地に家を建てた方が住宅ローンを利用していれば、ほぼ例外なく該当しております。

身内の土地を借りて家を建てると、建設資金を貸す金融機関は建物だけでなく、土地に対しても共同担保として抵当権を設定するのが基本です。

また、個人の不動産を経営者が会社の借金の担保にすることは、非常によくあるケースです。

ご自身が所有する不動産を第三者（会社も含む）の借金の担保として提供、その後、不幸にも売却が避けられなくなったとき、ある重大な問題に直面します。

それは、「不動産売却後に発生する税金」についてです。

他人の借金の返済で消えてしまうにも関わらず、不動産の売却では利益有りとされて課税されるのか？

しかも、基本的に任意売却の場合、所有者の手元に残るお金は￥０です。

この記事は、任意売却に精通するＦＰ＆不動産コンサルの有資格者が「他人の借金で不動産を売却して返済した際の税金」について詳しく解説します。

不動産を担保として提供した「物上保証人」、そして連帯保証人の方も該当する内容なので、ぜひ参考にしてください。

課税されない特例がある

　自分の不動産を他人の借金（保証債務）のために売り、手元に一銭も残らなければ、途方に暮れてしまう方も多いでしょう。

更に、不動産の譲渡所得に対して課税されてしまうとなれば、納税のために借金すら必要になるかもしれません。

しかし、このような状況では、ほぼ納税は困難です。

不動産の譲渡所得とは

　所有する不動産を売却した際、不動産を取得した時よりも高く売却すれば、原則として不動産の譲渡所得に対して課税されます。

不動産の購入価格（諸費用も含む）より高く売却できれば、その分が譲渡所得（売却時の諸費用は控除できる）と考えてください。

また、相続した不動産は控除可能な金額が僅かなため、売却価格に対する譲渡所得の割合が多いので注意が必要です。

※　不動産の譲渡所得の計算については、本記事のテーマとは異なるため割愛します。

そのため、「保証債務を履行するために土地建物などを売った場合には、所得がなかったものとする特例」があります。

上記の譲渡所得の特例に関しては、国税庁のウェブサイト『保証債務を履行するために土地建物などを売ったとき』で確認できます。

　この記事内での解説については、不動産の譲渡所得があるものの売却代金が他人の借金（保証債務）の返済に充当されてしまった方。

そして、今後上記の可能性がある方が対象となっています。

ただし、特例の適用を受けるには、3つの要件を満たす必要があります。

〈特例の適用を受けるための３要件〉

本来の債務者が既に債務を弁済できない状態であるときに、債務の保証をしたものでないこと

保証債務を履行するために土地建物などを売っていること

履行をした保証債務の全額または一部の金額が、本来の債務者から回収できなくなったこと。

　上記 3.の回収できなくなったこととは、本来の債務者が資力を失っているなど、債務の弁済能力がないため、将来的にも回収できない場合をいいます。
例えば、本来の債務者が破産をしていたり、失そうをしているなどの場合がこれに当たります。
したがって、本来の債務者に弁済能力があるのに、債権の回収をしないときは、この特例は受けられません。
国税庁ウェブサイト「特例の適用を受けるための要件」より抜粋

順番に見ていきましょう。

特例の適用要件１

　本来の債務者とありますが、これは借金をした張本人のことで、主債務者とも呼びます。

本来の債務者の保証人をしている方、もしくは不動産を担保として提供している方、この場合は物上保証人と呼びます。

この保証人や物上保証人を「引受けたときの状況によって判断」されます。

本来の債務者には返済能力があったときに、保証人や物上保証人を引受けていることが条件です。

すなわち、もうこれ以上の返済は不可能と思われる状態で引受けた、保証人や物上保証人は不可となります。

返済能力が無いのに引受けた保証債務は不可！

特例の適用要件２

　これは単純に、保証人や物上保証人となったため、不動産を売却する必要があったときが該当します。

従いまして、不動産の売却代金を以って、保証債務の返済に充てた場合となります。

売却代金で保証債務の返済

特例の適用要件３

　こちらに関しては、抜粋した文面内にも注意書きがありますが、この先も本来の債務者に返済能力が無く、回収不能となっていることです。

つまり、本来の債務者に代わって返済した分を、保証人や物上保証人が本来の債務者から回収することが、この先も不可能であることとなります。

言い換えれば、本来の債務者が財産などを所持しているのに見過ごしていれば、この特例は認められないこになります。

本来の債務者からの回収も不可！

要件としては、上記の3つとなります。

譲渡所得の特例・注意点

　この特例を認めてもらうための注意点があります。

以下は、国税庁のウェブサイトを見ただけでは分からないので、本当に注意してほしい点でもあります。

〈特例の注意点〉

金融機関から催告を受けてから不動産を売却
保証債務の履行として弁済
その旨の領収書等の保管

上記のような、細かな条件やタイミングも必須になってきます。

特に注意してほしいのは２です。

「保証債務の履行として弁済」するとは、必ず「保証人や物上保証人が直接金融機関へ返済」している必要があります。

お伝えしたいのは、金融機関にも体裁があり、身内などの保証人や物上保証人からの回収は、なるべくなら避けたいものです。

そのような場合、仮に物上保証人となった身内の不動産を売却した場合、お金の流れを以下のように変えてしまうことも想定されます。

〈不動産売却時のお金の流れ〉

不動産の売却代金
↓
本来の債務者へ貸付
↓
金融機関へ返済

借金返済のため、物上保証人の不動産を売却した事実は変わりません。

それでも、不動産の売却代金を本来の債務者へ貸し付けて返済してもらえば、返済したのは保証人ではありません。

あくまでも、返済したのは本来の債務者であり、この場合の領収書も本来の債務者宛となります。

保証人として間違った返済方法を選択してしまえば、「多額の納税義務が課せられる可能性もあります」ので注意しましょう。

任意売却は専門知識を有する者へ相談する！

物上保証人について　

　物上保証人についても、簡単に触れておきます。

親の土地に二世帯住宅を建て、「息子が住宅ローンを組んで返済していく」よくある話です。

この場合、建物は当然ですが親の土地も同時に住宅ローンの担保することを金融機関から求められます。

そして自己の土地を身内も含め、他人の借金の担保（担保提供）にすることで「物上保証人」となります。

物上保証人を簡単に言いますと、担保提供した不動産の価値のみの保証人です。

先の二世帯住宅に当てはめれば、親が物上保証人に該当します。

そして、借入れた本人（債務者）が返済不能となれば、物上保証人の担保を処分して借金の返済を行います。

連帯保証人とは異なり不動産は失いますが、他に請求されることはありません。

担保の不動産を売却して返済に充てれば、物上保証人の責任を果たしたことになり、仮に残債がいくらあっても関係ありません。

物上保証人の記事はこちら

物上保証人の負担は不動産を売却で終了

連帯保証人の場合はどうなるのか？

　それでは、連帯保証人となっている場合、金融機関から請求され不動産を売却したとき、先の譲渡所得の特例は適用されるのか？

こちらについても、認められています。

国税庁のウェブサイトでは、『保証債務を履行するために土地建物などを売った場合には、所得がなかったものとする特例』としています。

従いまして、保証債務を履行した場合が前提で、当てはまる主なものは以下の４つで、物上保証人に限定している訳ではありません。

〈保証債務の履行〉

保証人、連帯保証人として債務を弁済した場合

連帯債務者として他の連帯債務者の債務を弁済した場合

身元保証人として債務を弁済した場合

他人の債務を担保するために、抵当権などを設定した人がその債務を弁済したり、抵当権などを実行された場合

国税庁ウェブサイト「保証債務の履行」より抜粋

文字数は少ないのですが、重要なことが盛りだくさんです。

順番に見ていきましょう。