任意売却歴15年の知見がつまった

コラム
「任意売却大全」

役所に差押えられたけど何も無し住宅ローンは払っているから大丈夫!?

 自宅を所有していれば、固定資産税の納付が必要になります。

不動産は持っている限り、固定資産税が課税されるのが原則です。

税金は納付しなければならない、それは誰だって分かっています。

ですが、このご時世、生活が楽で不安も無い方は、ごく少数といった感じでしょう。

固定資産税が納付できず、役所から自宅を差押えられてしまっている方は、相当数に上るのではと筆者は感じております。

税金が払いたくても余裕が無い!

役所に自宅を差押えられたまでも大丈夫なのか?

 税金が未納で自宅を差押えられても、住宅ローンは返済を続けている場合、問題は発生しないか?

こんな疑問を感じている方が多いようで、当事務所の差押えに関する記事へのアクセスも以前にもまして増えております。

誤解されがちなのですが、役所から税金の未納で自宅を差押えられると、誰だって最初は焦ります。

しかし、その後は役所から封書は届きますが、特に何も起きないため、そのままやり過ごしてしまいます。

2か月、3か月と時間が経過しても何も起こらず、すっかり安心しきっている方もいるくらいです。

役所の差押え、その後のアクションは無し?

 それゆえ、住宅ローンが払えていれば大丈夫では? と感じてしまいます。

結論から述べると、税金の未納を解消できる見込みがあれば、通常は大丈夫が答えになります。

役所の無反応が誤解を生む

 役所は税金の未納があれば動産や不動産を差押え、公売によって処分して強制的に回収することが可能です。

しかし、住民に対して悪質でない限り、強引なことはしたくないのも事実です。

そうなると、不動産の差押えまでは行い、その後は書面で未納分の納付を促し、そして待つ!

全ての役所も調べたわけではありませんが、経験上どこの役所もおおむね、ただ待つという対応をしております。

後ほど説明しますが、この待つには2つの意味があると筆者は勝手ながら解釈しています。

結局のところ、この待つという期間に住宅ローンが払えていれば、金融機関も特に無反応のため、やり過ごすことができてしまいます。

しかし、その裏で税金の未納が続けば、それに伴い延滞金も増え続けることになります。

何も無くても延滞金は増えていく!

住宅ローンの返済を続け、税金の未納を継続した先は?

 意外にも役所は2年、3年と差押え後は長期間待つことが普通にあります。

その後、住宅ローンも返済しながら、税金の滞納も解消できるならば問題ありません。

しかし、住宅ローンを払いながら、本来納付すべき税金が納付できない経済状態は、もはや健全ではありません。

そこまで税金の滞納をしてしまう場合、その後は住宅ローンの返済もままならなくなってしまいます。

住宅ローンが払えなくなれば、自宅は手放す以外方法はありません。

税金の未納が続き、自宅が差押えられていると、この手放すときに大問題となって降りかかってきます。

役所から差押えられたままの不動産を買う方は皆無です。

そのため、役所の差押えは解除しなければ、売却は不可能と言って差し支えありません。

先ほど、出てきました2つの内1つ目の待つが、売る時を待つになります。

この時ばかりは、役所も強気で『延滞金も含めキッチリ全額納付して下さい!』となります。

どこの地方自治体も税収不足に悩んでいます。

不動産を売却後に分割納付での差押解除には交渉の余地が無い自治体が多くなってきております。

つまり、税金の未納を続けたツケを払う時期が、ついに来た瞬間となってしまいます。

住宅ローンが払えず、売却する必要があれば、滞納した税金は延滞金も含めて清算する必要があり、できなければ自宅は競売の可能性もある最悪の状況となります。

多額の未納税の分割交渉は困難

住宅ローンの返済はできたとしたら

 前項の説明を要約すると、税金が納付できない方は住宅ローンも払えなくなるとも読み取れます。

では、何とか税金は未納のままでも、住宅ローンの返済が続けられれば大丈夫と思うかもしれません。

しかし、その様な考えは、すぐに打ち消されます。

まず、税金は住宅ローンよりも優先して納付する必要があります。

この前提だけは、忘れないで下さい。

その上で、税金の未納を続け住宅ローンを返済すると、どの様なことが起きるでしょうか?

住宅ローンがあると金融機関の担保となっているため、役所が差押えて強制的に公売を実施しても、まずは金融機関が回収し、余分が出れば役所が回収となります。

事実上2番手では配当が見込めないため、ただ待っているだけのようにも感じてしまいます。

それでも、住宅ローンは毎月返済すれば減っていきます。

反対に税金は納付しなければ増え続けます。

役所も回収の見込みが無ければ、回収できる時期まで差押えたまま、待つこともできてしまいます。

そして、時期が来れば公売に踏み切り、延滞金も含め回収も辞さない考えです。

2つ目の待つは住宅ローン等の残債が減るまで待つとなります。

実際、ここまで税金を滞納される方は事業者等が多く、また固定資産税だけの滞納では見かけません。

それでも、個人宅の公売による回収が実施されているのもまた、事実です。

2つの待つは役所が有利に回収するため

 税金が納付できない状況は、現在の生活が維持できないのと同じです。

役所に差押えされたまま、住宅ローンを返済している方は、一時的な税金の滞納であれば役所も相談には乗ってくれます。

しかし、状況が改善しないまま滞納を続けるのであれば、良い結果にはならないことも知っておく必要があります。

自宅の固定資産税が負担に感じてきたならば、売却を含め検討する時期にきているのかもしれません。

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