任意売却歴15年の知見がつまった

コラム
「任意売却大全」

任意売却の相談と不動産営業との違い

 任意売却の相談をしたいと考えたとき、売買仲介を行っている不動産業者であれば任意売却はできます。

任意売却自体が、不動産の売買に携わることなので当然です。

では、一般的な不動産業者と任意売却の専門業者に相談した場合、実際には何が違うのか?

相談過程や任意売却後も含めて説明します。

一般的な不動産業者に相談すると

 住宅ローンが払えなくなり、任意売却を専門に扱っていない普通の不動産業者に相談した場合、相談相手は売買担当の営業マンとなります。

つまり営業マンは成績を上げるために、お客様には何としても任意売却してもらうよう話を進めます。

任意売却の相談をしたつもりでも不動産の売買営業として扱わます。

それでも無事に任意売却で取引が成立すれば、相談者も営業マンも目標達成となり、住宅ローンが払えないため、困っていた相談者も一応は救われた形となります。

任意売却の専門業者に相談すると

 任意売却の専門業者は相談者にとっては、少々疑問に感じる質問をします。

ご自身のことは勿論、身内やご家族の構成、ご家族のお仕事の状況等も詳しくお聞きすることもあります。

任意売却、つまり不動産を売却するのに、何故、その様な身内のプライベートなことまで聞くのかと不快に感じるかもしれません。

しかし、これは相談者にとって重要なことで、任意売却以外の道は無いのかを探っているのです。

任意売却以外の道とは、任意売却しない選択肢、つまり不動産を手放さなくて済む方法があれば提案することができるからです。

住宅ローンが払えなくなった相談者にとって、任意売却以外の選択肢があるのは本当に少ない可能性ではありますが、まずは売却しなくて済む方法を探り、どうしても任意売却が避けられない場合、任意売却をお手伝いするのが専門業者の役目です。

自宅を任意売却する場合、そこに住んでいる家族は引っ越しが必要になります。

また既に独立したお子様にとっては育った実家が無くなってしまいます。

その様な思いを考慮すれば売却を避けられる可能性を模索し、示してあげるのも任意売却の専門業者ならではとなります。

営業ではなく相談という立場

 任意売却の専門業者は担当者がコンサルタントや相談員といった肩書で、住宅ローンの返済や他の不動産担保ローンで困っている方と接しており、一般的な不動産業者の営業マンとは一線を画しております。

任意売却が必要ない場合に他の方法をご提案できるのが、本当の意味で任意売却の専門業者ではないかと思います。

会社の方針で一般的な不動産業者では数字を競わせ成り立っているため、売却させなければ担当者の成績に結びつかず、どうしても相談ではなく営業となってしうのは無理もないことです。

任意売却の相談は連帯保証人が関わることも

 任意売却の相談で専門業者との違いが鮮明になることの一つに、連帯保証人がいるケースが多くあります。

本来、所有者が任意売却したければ自由にできるのですが、金融機関が任意売却するのに連帯保証人の同意を求めるため、連帯保証人が離婚した元妻であったりすると話はより複雑になり、慣れてない者では連帯保証人との調整が上手くいかず任意売却が頓挫してしまうこともあります。

任意売却での連帯保証人の立場をよく理解していなければ何故、任意売却が必要なのかも連帯保証人に対して示してあげるのも難しいことになります。

任意売却その後は?

 一般的な不動産業者で任意売却を行った場合、その後についてきちんと説明できる営業マンは少ないと思います。

例えば任意売却で払いきれなかった借金(残債)が出た場合、担保の不動産は処分したから残りの返済はどうなるのか? 様々な疑問も出てきます。

任意売却後に残債の返済を求めて裁判に発展することもあり、その様な事例を含め相談者に説明できるのも、やはり任意売却の専門業者でなければできないことでしょう。

また、任意売却後にはサービサーという債権回収会社が関わることが多くあります。

そのサービサーについて熟知している者も不動産の営業マンではごく少数ではないでしょうか。

専門業者も任意売却無しでは成り立たない

 一般的な不動産業者と任意売却の専門業者に相談した場合の違いを色々書いてきましたが、実際に任意売却の専門業者も任意売却の依頼が無ければ成り立たないのも事実です。

そのため任意売却が必要と考えられる相談者には、難しい案件でも最善を尽くして対処していきます。

任意売却は依頼されても確実に成功するとの約束もできませんが、任意売却は成功報酬のため、任意売却で取引を終了しない限り一切の収入には結びつかないことになります。

従って、依頼を受けた任意売却に関しては最後の最後まで諦めずに突き進みますので、経験も含め任意売却の専門業者は金融機関等、債権者との交渉が上手とされる理由かもしれません。

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