任意売却歴15年の知見がつまった

コラム
「任意売却大全」

任意売却で1番抵当が全額回収だと2番抵当はどうなる?

 金融機関に与えられた期間内で任意売却が成立しないと、金融機関は任意売却を一旦ストップ、又は並行して競売の申立てを行います。

そんな状況でも、こちらの要望に応え、競売の申立てを待ってもらえる場合もあります。

もちろん、金融機関にもよりますが、それには理由があります。

何故、任意売却を待ってくれるのか?

 それは任意売却でも不動産を売却すれば、借金を完済できるときで、金融機関としては元金と遅延損害金を含めた金額を全て回収できるからです。

多少時間は掛かっても、キッチリ回収できるなら、待ちましょうという姿勢です。

金融機関にしてみれば、競売申立の費用も掛けずに満額を回収できるので、願ったり叶ったりです。

後順位の抵当権が問題となる

 ところが、任意売却の販売期間は延長しても不動産に2番抵当があると、どうでしょうか?

時間を掛けた分、1番抵当はキッチリ回収するので日々、遅延損害金が増えます。

しかし、そのシワ寄せは2番抵当にくるので、2番抵当の回収額は当然減り、損失が多くなります。

抵当権の優先順位なので仕方ないのですが、同じように不動産を担保にお金を貸し、一方は儲かり、もう一方は損となると、素直に任意売却に応じないことも・・・

2番抵当も黙っていられず『最低○○万円以上回収できるなら任意売却に応じます』との姿勢に変わることもあります。

これ自体が2番抵当の本心なのか、駆け引きなのかは微妙なところです。

金融機関も本音と建前がある

 しかし、2番抵当も、競売となると、その分時間も掛かり、更に1番抵当の遅延損害金が増え、回収額は減ることになります。

また、競売の落札価格によっては配当が¥0ということも考えられ、任意売却となれば多少なりとも回収は可能です。

そのため、2番抵当に対してのスムーズな交渉が、任意売却を円滑に進めるポイントになります。

借入れが少ないため逆に問題となる

 実際のところ、複数の抵当権者が存在し、1番抵当の借金が不動産の売買価格を下回っているために発生する問題です。

任意売却の現場では、複数の抵当権者が存在しても、1番抵当の借金の額にも満たない売買価格のほうが、むしろ任意売却を進めやすい場合もあります。

1番抵当の借金が売買価格を上回るオーバーローンの状態であれば、2番抵当以下はハンコ代という慣習で任意売却に応じることになります。

ハンコ代に同意できなければ、競売となり回収額は¥0を覚悟する必要があります。

ハンコ代については『知り合いの業者に依頼してハンコ代で失敗!?』を参照

2番抵当がハンコ代ではないとき

 複数の抵当権者がいるとき、2番抵当がハンコ代ではなく、いくらかの回収額がある場合は以下のような配当が慣習により提案されます。

【借入額5000万円 自宅を4000万円で任意売却】


○ 借入額の内訳 1番抵当3000万円 2番抵当1500万円 3番抵当500万円


1番抵当3000万円と遅延損害金400万円(全額回収)


2番抵当 570万円(-930万円


3番抵当  30万円(-470万円


3社で分け合いますが抵当権の優先順位により配当額を決定(必ず同意する訳ではありません)


※ 簡易的に計算するため諸費用等は除いています。

 上記の任意売却では3社で5000万円(抵当権の順番で3000万円、1500万円、500万円)の借入れがあった場合、不動産の売買価格が4000万円とすると1番抵当は元金と遅延損害金を含め、満額回収となります。

2番抵当は、時間が掛かれば、1番抵当の遅延損害金が増えるため、その分回収額は減ります。

3番抵当は、そもそも取り分は無いのですが、任意売却に同意するための手間賃(ハンコ代)となりますので時間が掛かっても、ほぼ金額は変わりません。

ここで割を食うのは、やはり2番抵当となり任意売却を成立させるには、担当者の手腕が試されるところです。

任意売却の成立は利害関係人との調整能力が重要

 複数の抵当権がある場合や税金の差押え等、複雑なケースの相談が特に増えております。

任意売却は、滞納期間や金融機関からの借入れ状況により、適宜判断しながら進めなければならず、一概にどれも同じとはなりません。

そのため、一つ一つの金融機関と個々に調整しながら対応を見極め、任意売却を進める必要があり、利害関係人との調整能力が任意売却業者の実力とも言えるでしょう。

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