任意売却歴15年の知見がつまった

コラム
「任意売却大全」

低い査定価格で任意売却を諦めかけた相談者

任意売却について少し理解が深まると、対象となる不動産がいくらで売れるのか?

非常に大きなポイントになることが分かります。

マンションであれば、別の部屋の販売チラシなどを目にして、ある程度の予想価格を把握している方もおります。

それでも、任意売却を検討していれば、不動産業者に査定依頼をして価格を知る方がほとんどでしょう。

ところが、不動産業者の査定価格にも思惑があり、そのまま鵜呑みにしてしまっては、任意売却の障害になりかねません。

査定価格はどこも同じではない!?

査定価格は任意売却の要

当事務所へ、かなり切羽詰まった状態で相談された方がいました。

自宅を担保にノンバンク2社からの借入れがあり、返済も完全にストップし半年ほど経過とのこと。

1番抵当のノンバンクからは競売の申立てはすぐにできるが、任意売却をすすめられ、地元の不動産業者に査定を依頼しました。

その査定結果を相談者が1番抵当のノンバンクへ報告すると、その販売価格では任意売却はできませんと一蹴されてしまいました。

その後、任意売却をなかば諦めていましたが、ネットで当事務所のサイトを目にし、ひょっとしたら!? との期待も込めて相談となりました。

金融機関も驚いた自社評価額との開き

地元業者の査定価格は、相談者御本人も安すぎないかと思うほどの価格で、1番抵当のノンバンクが任意売却を断るのも良く分かりました。

1番抵当のノンバンクはおろか、2番抵当のノンバンクですらハンコ代となってしまう査定価格のため、そもそも任意売却が成立する見込みは無かったからです。

また、1番抵当のノンバンクも自社の評価では、もっと高値で売却できるため、競売でも損は無いと容易に判断できます。

その点、当事務所の査定では、1番抵当のノンバンクは元金と遅延損害金も含め満額回収可能、2番抵当のノンバンクは元金全額までには及ばないものの、それなりの回収額が予想できました。

< 相談者の状況 >

お住まい:一戸建て

残  債:1,600万円

・1番抵当のノンバンク 1,000万円(元金+遅延損害金)

・2番抵当のノンバンク      600万円(元金+遅延損害金)

・役所の差押え 40万円

地元業者の査定価格 1,000万円

当事務所の査定価格 1,500万円

なんと! 500万円もの開きです。

3,000万円の査定価格が別の業者は2,500万円であれば、まだ分かります。

しかし、1,500万円が1,000万円では、まとまる話も壊れてしまいます。

なぜ、こんなことになってしまうのでしょうか!?

査定価格は不動産業者の都合により変動する

もともと、不動産業者の査定価格は安くなる傾向があります。

ひとことで言えば『安い方が売りやすい!』からです。

しかも、安ければ自社の手持ち客に直接紹介し、簡単に売買が成立すれば売主・買主双方から仲介手数料をもらえるため、願ったり叶ったりなのです。

また、最近では不動産のポータルサイトに掲載すれば、直接買手を見付けることも容易になりました。

この相場感のズレた安い査定価格について、任意売却でなければ金融機関の承諾は必要ないため、売主さえ納得すれば済んでしまう話です。

任意売却に相場ズレした安値は無意味!

任意売却の専門業者であれば、この様な査定価格を出したところで、金融機関と交渉すらならず、一蹴されてしまうのも想定の範囲です。

従いまして、任意売却での安値は、金融機関の回収額が減り、損失を拡大させてしまうため成立させるのは困難です。

任意売却の査定は専門業者が優る

一般的な不動産業者の査定価格では、思惑はあっても、不動産業者側の都合でしかないため、金融機関には通用しません。

あっさり断られるのがおちです。

そのため、任意売却の専門業者は、ある程度スピード感を持って売却できる価格を導き出します。

また、そうでなければ競売も隣り合わせのため、無駄な時間を掛けてしまうと任意売却そのものが危うくなります。

この点は重要で、先ほどは低すぎる査定価格でしたが、逆に高過ぎても売れるものも売れず、任意売却は時間切れとなってしまいます。

一括査定でありがちな、思いもよらない高額の査定は、注意しなければならず、もちろん思惑があるから高値となります。

任意売却を検討しているならば、任意売却の専門業者に相談し、価格査定をしてもらうのが自然な流れです。

任意売却の査定は相談先の専門業者へ

相談者の任意売却はどうなった?

最終的には、当事務所の査定価格(1,500万円)に少しプラスした価格で任意売却が成立しました。

1番抵当のノンバンクに関しては満額回収できるので、時間的な猶予をもらう交渉のみ。

そして2番抵当のノンバンクとは、実はすんなりと話が進みませんでした。

しかし、競売時の回収価格のシュミレーション等も示し、交渉を重ねた結果、ようやく任意売却に応じてもらえました。

また、任意売却の大きな障害となる、役所の差押えは2番抵当のノンバンクが最終的に折れてくれたことで、滞納分を全額納付し、問題なく解除となりました。

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