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コラム
「任意売却大全」

競売開始決定後の任意売却は金融機関の厚意で可能

住宅ローンが払えない・不動産担保ローンを延滞している、この様な状況が続くと、裁判所から「担保不動産競売開始決定」の通知が届きます。

競売の申立をされると

競売までにはプロセスがある

競売の申立までには金融機関も、様々な書類を送って催告しますが、任意売却を知らなかった、遅れながら返済してきたが、数カ月分を延滞している、深刻な悩みなので、どこに相談すれば良いのか分からなかった等、時間が掛かってしまった理由は人それぞれです。

追加の費用負担は避けたい

金融機関の立場からすると、競売の申立には軽く数十万円の費用が掛かるので、大抵は競売より、まずは任意売却によって不動産を処分したいと考えます。つまり、好んで競売を選択する金融機関は少なく、所有者が任意売却しないなら、仕方なく競売の申立を行う、といった感じでしょう。

競売の取下げは任意売却後

金融機関は一旦競売の申立をすると、容易に競売の取下げは認めません。金融機関にすれば、多額の費用を投じたので、後は落札されるまで待てば、担保不動産の処分が進み、その結果は公的機関(裁判所)を利用しているため、例え落札価格が低くても問題にはならないからです。

競売の取下げは、無事に任意売却で取引を終え、金融機関が売買代金を回収後の手続きとなります。従って、競売のタイムリミットギリギリで買手が現れても、任意売却の取引が終了しなければ、時間切れとなりますので、競売申立て後の任意売却は残り時間も確実に制限されます。

詳しい競売の流れ

任意売却に応じる理由

では、競売の申立後でも条件は色々と付きますが、なぜ任意売却に応じてくれる金融機関があるのでしょうか?「競売より任意売却のほうが高く売れる」この様に言われていますが、これは、あくまで予想です。確かに可能性はありますが、任意売却は競売の落札前に取下げるので比較できません。

任意売却と競売の比較

特に住宅(一戸建てやマンション)は特殊な事情でもない限り、安値で落札される可能性も低い傾向にあります。当然、金融機関もその辺りは織り込み済みです。そうなると競売の申立後に金融機関が任意売却に応じてくれるのは、やはり厚意によるところが大きいと思います。

任意売却も容易ではない

競売申立後の任意売却は、裁判所の評価書を基準に売却価格を算出したり、競売の申立前とは条件が異なる場合も多く、任意売却を進めるうえで、ハードルが数段上がってしまい簡単ではありません。その分、競売の申立後は任意売却の専門業者でなければ難しいと思います。

競売は最終手段

大抵の金融機関は任意売却に協力的であり、いきなり競売の申立てを行うことはありません、住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)も任意売却のパンフレットまで作成しています。

金融機関にとって競売は最終手段の回収方法なので、そうなる前に任意売却を検討するのが競売回避には有効です。

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