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コラム
「任意売却大全」

物上保証人と債務者で任意売却の主導権があるのは?

競売回避を目的に、任意売却を希望するならば、ローンの借り手(債務者)の意志だけでは任意売却ができない場合もあります。

例えば、物上保証人や連帯保証人がいるケースでは、任意売却したくても、主導権を握られ、希望通りには進められないこともあります。

物上保証人(担保提供者)

物上保証人は所有する不動産(財産)を他人の借金のために担保としている者で、担保提供者とも呼ばれています。

物上保証人は文字通り、物を以って保証していますので、連帯保証人とは異なり、保証の範囲が担保としている不動産(財産)に限られます。

ローンの借り手(債務者)が返済できなくなり、担保の不動産を任意売却や競売等で処分されると、仮に残債があっても、物上保証人とは無関係となり、負担は無くなります、ここが連帯保証人や連帯債務者と大きく異なる点です。

物上保証人との関係

妻名義の土地に夫が家を建て、妻が物上保証人となり土地を担保提供していることはよくあります。また、妻ではなくとも、身内等の血縁関係にある者が、土地を担保提供しているケースが多いでしょう。

物上保証人が妻の場合、通常は夫婦で同居していますので、妻も担保の不動産を利用し、恩恵を受けていることになります。

担保の不動産を物上保証人も利用しているしていないで、連帯保証人や連帯債務者のケースとは異なり、物上保証人も任意売却するメリットがある無いが大きく左右されます。

任意売却のメリットについては、ここでは割愛しますので『任意売却で競売回避を更に詳しく』をご参照下さい。

物上保証人に任意売却のメリットが無い場合

任意売却では、不動産の価値以上に借金が残っているオーバーローン(債務超過)の状態が多く、売っても借金が残ってしまうケースがほとんどです。

物上保証人が任意売却する不動産に住んでいない、又は利用していないケースでは、仮に競売になっても、デメリットに関しては無いに等しいと言えるでしょう。

手元に現金が残らなければ、どちらでも可、むしろ、任意売却の方が契約や引渡等の手間もあり、競売の方が勝手に処分されますので実際は楽になります。

物上保証人の協力は不可欠

任意売却では、通常、物上保証人の不動産も同時に売却するため、物上保証人の同意は絶対条件となります。

つまり、主導権は完全に物上保証人に握られていますので、身内等の血縁関係といえども、任意売却の同意を得るのは非常に困難な場合もあります。

ある意味当然で、物上保証人にしてみると、自身の借金ではないのに不動産を手放すことになり、しかも売却代金は回収され、何も残らないことがほとんどだからです。

状況を理解してもらう

物上保証人に任意売却のメリットが無い場合、まず現状では住宅ローンや他の不動産担保ローンが払えないと、きちんと説明し、任意売却で不動産を手放すか、競売で処分されてしまうのを待つだけの状態であると、理解してもらうことが重要です。

その上で、任意売却に協力してもらえないかと、頭を下げて、お願いする以外方法はありません。

物上保証人の同意を求める際は

物上保証人の立場を理解してあげれば、迷惑な話で腹が立つと思います。物上保証人・連帯保証人・連帯債務者に同意を求める際、一番大きな問題となるのは感情です。

任意売却についての詳しい説明も必要になり、ローンの借り手(債務者)が単独で行うのは、一歩間違えると取り返しのつかない事態も想定できます。なるべくならば、第三者を交えることで、冷静に話合うことが可能になります。

当事務所では物上保証人・連帯保証人・連帯債務者に同意を求める際、任意売却についての説明も丁寧に行いますので、まずは事前にご相談下さい。

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