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住み続けられる任意売却は本当か?

任意売却について検索すると『住み続けられる』この魅力的な言葉を目にする方も多いと思います。

たとえ人に借りてでも、元の家に住み続けられれば、子供の転校などの悩みも減り、ご近所にも知られず、家族もどんなにか心休まる事でしょう。

しかし、こんなことが可能なのか?

冷静に考えると疑いたくもなります。

実際に『住み続けられる』方法は、大きく分けて2つあります。

リースバック

任意売却で自宅を投資家等の第三者へ売却します。

投資家に一度購入してもらうという表現が、分かりやすいかと思います。

そして投資家から、元の自宅を賃貸で貸してもらい、住み続ける方法になります。

その後、もう一度買い戻すプランなどもあります。

残債に左右される

任意売却した時点でローンの残りを清算出来なければ、リースバックの可能性は低くなります。

投資家等は協力者ではなく、利益追及のために購入します。

そのため賃料の利回りが全てです。

また、リースバック期間終了後に、投資家が売却する場合も、利益が出せるような購入価格を希望します。

結果、買取り価格は安くなり、その価格に納得できなければリースバックは成立しません。

2つの利益

投資家の買取り価格は『貸して良し、売って良し』どちらでも利益が出るような、事業用の仕入れ価格となります。

そのため一般の不動産市場の相場より低く、残債が出る場合、金融機関が認めてくれないケースがほとんどです。

親族間売買

任意売却で自宅を売買することに変わりはありませんが、売却相手が身内や親族等の場合が対象となります。

そして、親族間売買が成立すれば、親族から元の自宅を貸してもらい、住み続ける方法です。

適正価格での売買

金融機関が任意売却を認める価格であれば問題ありません。

任意売却の場合、身内だから多少安く売りたいという希望は、適正価格とはなりませんので、諦めましょう。

資金調達がポイント

 協力者となる身内や親族の存在が欠かせません。

問題なのは、購入の際に銀行が取扱う住宅ローンが利用できないことが多く、自己資金の用意や高金利のノンバンクでの借入れになったりと、資金調達がポイントとなります。

親子間売買の任意売却がムリな例

親族間・親子間売買を成立させるには

『住み続けられる』のハードルは高い

どちらのケースも、通常の任意売却よりは条件が厳しくなります。

特にリースバックでは、売却して住宅ローンを清算できる方は稀で、多くが任意売却後に借金が残るオーバーローン状態です。

親族間売買は協力者の属性により、銀行の評価も変わってきますので、もし親族で協力できる人がいれば、検討してみるべきでしょう。

『住み続けられる』は単純なようですが、越えなければならないハードルはかなり高く、実際には該当しない方がほとんどです。

任意売却は適正な判断が必要です。

稀なケースを追い求めて貴重な時間を無駄にしないよう注意しましょう。

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