任意売却は専任媒介が基本で一般媒介はダメなの?

任意売却は専任媒介が基本で一般媒介はダメなの?

 任意売却は、所有する不動産の売却を不動産業者へ依頼して進めることが大前提となります。

まずは、信頼できる不動産業者を見付け、ようやく任意売却のスタート地点に立てます。

本記事は任意売却を依頼する際に必要な、不動産業者と交わす契約(媒介契約といいます)について書いています。

とりわけ任意売却を依頼された不動産業者(以下、任意売却業者)は、3タイプある媒介契約のうち専任媒介契約を強く提案します。

本当に任意売却は専任媒介契約が基本で、一般媒介契約はダメなのでしょうか?

任意売却に精通するFP&不動産コンサルの有資格者が、媒介契約について解説します。

目次

専任媒介契約は依頼者・債権者の両者にメリット

 任意売却業者は基本的に「専任媒介契約」を依頼者に提案します。

その理由は、依頼者・債権者である金融機関の両者にとって任意売却の業務上、非常にメリットがあるからです。

では「一般媒介契約はダメなのか?」となると、ダメではありませんが依頼者・債権者の両社にとって、任意売却を進めにくい結果となってしまいます。

「専任媒介契約を提案される理由」、「一般媒介契約をお勧めできない理由」を知る前に、まず3つある媒介契約の違いについて見てみましょう。

<3つの媒介契約>

  • 専任媒介契約
    1社に限定して依頼することが可能
  • 専属専任媒介契約
    1社に限定して依頼、依頼者自身が買主を見つけても仲介手数料が必要。
  • 一般媒介契約
    複数の不動産業者に依頼することが可能

以下、専任媒介契約は専任媒介、専属専任媒介契約は専属専任媒介、一般媒介契約を一般媒介とします。

媒介契約は、不動産の売却(任意売却も含む)を依頼する際に必ず不動産業者と交わす契約です。

その契約内容を記した書面が媒介契約書となります。

任意売却は媒介契約が必須

専任媒介・専属専任媒介

 専任媒介と専属専任媒介は任意売却の依頼上、あまり大きな違いはありませんので一緒に説明します。

専任媒介(専属専任媒介も含む)と後に説明する一般媒介の大きな違いは、依頼者できるのが「1業者に限定されるされない」です。

専任媒介(専属専任媒介も含む)は1業者だけに任意売却の依頼が可能で、一般媒介は複数の業者へ任意売却の依頼が可能となります。

専任媒介・専属専任媒介は1業者のみ依頼可

1業者に限定しないで「多くの不動産業者へ依頼するのが有利では?」と考える方も多いでしょう。

通常の不動産売却ならば、その可能性もあります。

ところが、任意売却は所有者の意思で売却価格を決めることができません

売却価格について債権者の承認や販売期間等、非常に細かい調整が必要となります。

複数の業者が関わると、同様のやり取りを債権者もそれぞれの業者に対し行わなければならず、非常に負担となってしまいます。

また、依頼者自身も複数の業者と常にやり取りしなければなりません。

任意売却を複数業者への依頼は債権者も敬遠

専任媒介契約を提案される理由

 専任媒介(専属専任媒介も含む)は窓口となる不動産業者を1つに絞ることで、任意売却もスムーズに進めることができます。

更に任意売却で大変重要になるポイント、それは売却不動産の情報を指定流通機構(レインズ)に登録が義務づけられ、その日数も決められていることです。

レインズ登録のメリットについては、こちらの記事をご参照ください。

<レインズ登録までの日数>

  • 専任媒介は媒介契約締結日の翌日から7日以内
  • 専属専任媒介は媒介契約締結日の翌日から5日以内
  • 一般媒介は登録義務なし

媒介契約締結日の翌日から「専任媒介は7日以内」「専属専任媒介は5日以内」に登録の義務があります。

一般媒介はレインズへの登録義務はありません

レインズへの登録義務があることは、依頼者にとっても安心できる制度です。

その他にも、業務報告を行う間隔(日数)も決められておりますが、任意売却では日々のお客様とのコミュニケーションが欠かせないので、特に問題とはなならないでしょう。

レインズ登録については、REINS TOWER(国土交通大臣指定 公益財団法人 東日本不動産流通機構ウェブサイト)には、以下の記載がありますので引用します。

媒介契約とは
媒介契約とは、売主または買主(賃貸借の場合は貸主または借主)が住まいや不動産の売買・交換・賃貸借をするために不動産会社に取引の成立に向けて活動するよう依頼する契約のことです。売買の媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があり、このうち、専属専任媒介契約・専任媒介契約については、宅地建物取引業法により、指定流通機構(レインズ)への登録や登録証明書の交付等が義務付けられています。

国土交通大臣指定 公益財団法人 東日本不動産流通機構ウェブサイト「媒介契約制度」より引用

レインズ登録で適正価格での任意を

専任媒介と専属専任媒介の違いは?

専任媒介と専属専任媒介の違いは、上記のレインズ登録日数の他に何かあるのでしょうか?

レインズ登録日数の差よりも実は大きな違い1つあります。

そもそも、買い手探しを依頼するため、不動産業者と媒介契約を結びます。

そして、任意売却も含めて買い手が見付かり不動産取引が無事に終了する際には、報酬として仲介手数料が発生します。

もしも、依頼者が友人・知人に家の売却について話をしたら「自分が買う!」となったとき、大きな違いが生じます。

〈依頼者が自分で買い手を見付けた場合〉

  • 専任媒介は仲介手数料は不要
  • 専属専任媒介は仲介手数料が必要

なんと、ご自身で買い手を見付けた際、専属専任媒介契約を不動産業者と交わしていれば仲介手数料を支払う必要があります。

専任媒介は、ご自身で買い手を見付ければ仲介手数料は不要となります。

この部分を見ると、専属専任媒介は非常に厳しいように感じますね。

しかし、ご自身で買い手を見付けても、任意売却を進める上で債権者との交渉や段取り、更に不動産売買契約書の作成まで、一切の手続きを含め全部やり遂げることが可能でしょうか?

すぐに難しいと理解できると思います。

そして、ご自身で買い手を見付けた場合、もう1つ問題があります。

それは、買い手が住宅ローンを利用する際、不動産業者が仲介していないければ、多くの金融機関は住宅ローンを受け付けてくれません

このように、詳細を知れば「専属専任媒介」は任意売却を進める上でのデメリットは、あまり感じませんが不安であれば「専任媒介」を希望すれば済む問題です。

また、任意売却業者も「専属専任媒介」に強くこだわることもなく「専任媒介」で依頼を受けます。

専任媒介と専属専任媒介では任意売却に差は生じない

一般媒介

 一般媒介と専任媒介(専属専任も含む)との大きな違いは冒頭にあります「複数の不動産業者に依頼できる・できない」です。

任意売却ではなく、通常の売却であれば一般媒介で複数の業者に依頼し、時間を掛け価格調整を行いながら売却するのが、売主にとってはメリットがあるかもしれません。

しかし任意売却では、そこまで時間的な余裕がありません。

また、依頼を受ける業者側も任意売却では、一般媒介を避ける傾向にあります。

それは、先述しましたが任意売却は通常の売却と比較して、非常に手間がかかります。

その挙句、他社で任意売却が成立したとなれば受取る報酬はありません

報酬が¥0のリスクを抱え、任意売却に取組むには負担が大き過ぎます。

言い換えれば、一般媒介で任意売却の依頼を受ける業者は存在しても、精一杯力を注ぐかについては不安が生じます。

持出しが最小限で済むような対応しか望めなくなると考えるのが自然です。

その結果「任意売却にプラスなの?」と問われると、「マイナス面が大きい」と答えざるを得ません。

任意売却で一般媒介は手薄な対応は不可避

レインズ登録は自由

 一般媒介では依頼された業者が、その売却情報を不動産業者間に公開することなく、自社のみで営業活動することができます。

そのため、買手も見つければ、売手だけではなく買手からも報酬を受取れます。

これを不動産業界では両手仲介と呼んでいます。

しかし、任意売却業者がレインズ未登録のまま売却情報を独占すると、他の不動産業者に売却情報が行き渡りません。

これでは、売却情報が拡散されず、適正価格での売却が困難になるのは明らかです。

レインズ未登録で売却の間口を狭めてしまう

その他、依頼した業者のみでは買い手が見付からず、諦めかけた頃にレインズに登録するといった対応をされる可能性もあります。

任意売却は時間との戦いでもあり、この様な対応は「完全にアウト」です。

仮に一般媒介であっても、任意売却の際は速やかにレインズの登録を要請しましょう。

一般媒介でも速やかなレインズ登録を

一般媒介契約をお勧めできない理由

 筆者が考える、一般媒介契約をお勧めできない理由を改めて記載します。

〈一般媒介契約をお勧めできない理由〉

  • 依頼される業者の取組の度合いが低くなる
  • 債権者も個別に業者が連絡されるのを敬遠しがち
  • 依頼者自身も複数の業者とのやり取りを要する

上記の3点は、既に説明した通りです。

おさらいするならば、任意売却業者も自社で報酬が受取れないリスクもあり、精一杯の対応が難しい。

複数の業者に依頼すると、債権者との連絡もそれぞれの業者が行うため、債権者もその対応だけで一苦労(場合によっては一般媒介を断られる可能性もあり)。

依頼者自身も複数の業者と密に連絡を取合うため、伝えるべき内容も依頼した業者の数だけ対応する必要がある・・・といった感じです。

一般媒介では、複数者に売却の依頼できることがメリットですが、任意売却の場合はそのメリットが活かせずマイナスでもあります。

何か理由がない限り、一般媒介は避けて任意売却の窓口を一本化できる専任媒介(専属専任媒介を含む)が任意売却には適しています。

そのためなのか、住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)も任意売却には積極的ですが、依頼の際は専任媒介もしくは専属専任媒介を結ぶようパンフレットにも記載しています。

任意売却は一般媒介のメリットが活かせない

3つの媒介契約に報酬額の違いはある?

 一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の3つで任意売却が成立し、取引を終える際に請求される報酬額について、違いはあるのでしょうか?

任意売却で発生する報酬は、不動産取引における仲介手数料が正式な呼び名です。

その仲介手数料の額についてには「一般媒介・専任媒介・専属専任媒介」どれも違いはありません。

いずれば場合も仲介手数料は、物件価格×3%+6万円(税別)が上限と定められています。

そして、媒介契約の契約期間は「3か月を超えて契約することはできない」も共通となっております。

ここまで見れば、任意売却を依頼するなら一般媒介よりも、専任媒介(専属専任も含む)が望ましい理由をご理解頂けると思います。

どの媒介契約も請求できる金額は同じ

任意売却は専任媒介が基本で一般媒介はダメなの?

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この記事を書いた人

小田嶋譲のアバター 小田嶋譲 代表取締役

 有限会社 O&Trade代表 大学卒業後、不動産会社と譲渡債権回収の金融機関での勤務経験を経て独立。最近では特に自営業者の不動産担保ローンや不動産投資の失敗による相談が数多く寄せられ、お金と不動産の専門家、FP宅建士として難易度の高い任意売却に精通し、不動産に関わるお金の悩みの解決に取組んでいます。

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