任意売却歴15年の知見がつまった

コラム
「任意売却大全」

任意売却の売主は弱い立場での取引ではない!

 任意売却で自宅を売るとき、買主に対し任意売却物件だから申し訳ない・・・。

任意売却で本当に買ってもらえるか?

謙虚なのか気持ちが後ろ向きになる方がいます。

しかし、そのような心配は全く必要はありません。

もちろん、買主がいなければ任意売却も成立しませんので、物件そのものを気に入って購入してくれたことには感謝しなければなりません。

それでも、その不動産が任意売却という理由で、買主に迷惑を掛けることはありません。

任意売却は通常の不動産取引と何がちがうのか?

 まず、任意売却される不動産と通常の取引をされる不動産の違いを理解しなければなりません。

決定的に違うのは、不動産を売却する際の価格以上の借金があることです。

例  不動産を担保に2,000万円の借金があるのに売却価格が1,000万円

 上記のように不動産の売却価格以上の借金があるため、債務超過(オーバーローン)の不動産を売買するとき、任意売却となります。

※ 債務超過(オーバーローン)の不動産でも売主が不足分を現金で用意できる場合は任意売却とはなりません。

任意売却について詳しく

売主が売却価格を決められない

 不動産の売却は所有者が自由に値付けしても構いませんが、任意売却の場合は不動産を担保にして、お金を貸している金融機関が売却価格に対して口を出します。

つまり、高値で売却できれば、借金を多く回収でき、安値で売却すれば、その分回収額が減少します。

そのため任意売却では、売主(所有者)が自由に売却価格を決められないことになります。

売主に売却価格の決定権が無く、お金を貸した者(以下、債権者)が相場を無視した高値での売却を要求しても、売れなければ、いくら待っても回収できません。

従いまして、債権者も不動産の市場で売却できそうな価格を認めざるを得ません。

ここまでは、売主の都合となりますが、結局のところ買主にとっては無事に購入できれば何も関係ない話しとなります。

また、任意売却物件は見た目で何か変わる訳でもありません

そうなると、異なるところは??

任意売却は契約条件

 任意売却と通常の不動産売買を比べると契約の条件に2つ異なる記載があります。

<相違点>

その1

 債権者の同意が得られない場合は契約を解除する(停止条件)。


その2

 契約時の手付金は仲介する不動産業者が預かる。

 実はこの2点が、任意売却の特徴になります。

1 債権者の同意が得られない場合は契約を解除する

 任意売却は前述した通り、売買価格以上の借金があるため、不動産に担保設定している抵当権を債権者が解除しないと買主の条件とは違うため購入とはなりません。

つまり、その場合は債権者が応じないという理由で、売主は売買契約を無効にし、手付金も買主に返還することになります。

一般的にこれを停止条件付の売買契約といい、契約を成立させるには、ある条件が成就する必要があります。

任意売却の場合は、債権者が抵当権や差押えを解除するのが条件となります。

2 契約時の手付金は仲介する不動産業者が預かる

 契約時に手付金を払う場合、単純に売主に資力が乏しいため万が一、1の理由等で契約が無効となったとき、既に売主が手付金を使ってしまい、返すことができなくなることを防ぐためです。

買主を保護する条件

 上記の1も2も良く内容を理解すると、どちらも売主・買主を保護するために付された条件で、金銭的なトラブルに発展しないよう、取引を仲介する不動産業者が事前に契約内容で調整しています。

従って、買主も安心して取引できる条件となっているのです。

買主にはローン特約

 買主を保護する条件2点にプラスして個人の買主の場合、ローン特約なる条件を付けて契約できます。

ローン特約とは通常の不動産取引でも買主が住宅ローン等の金融機関からの借入れで購入資金を用意するとき、万が一金融機関から融資を断られた場合は、契約を解除できる条件です。

つまり、買主も金融機関からの借入れを条件に購入するので、その条件が成立しなければ契約を解除できます。

そうなると売主・買主どちらも、お金の都合で契約を解除する可能性があり、立場は同等ではないでしょうか。

もともと売買契約なので売りたい者と買いたい者が合意に達したから売買契約が成立するので、どちらが優位ということではありません。

瑕疵担保免責は任意売却に限られたことではない

 よく任意売却は瑕疵担保責任が無いからリスクの高い取引と言われることもありますが、実は売主の瑕疵担保免責は任意売却に限られたことではなく、築年数の古いマンションや一戸建の売買では珍しいことではありません。

また、相続した土地建物を売却する場合等、売主がそこに住んだことも無ければ、建物の状況も分かりません。

その様な場合、売った後に買主から、あっちがおかしい、こっちがおかしいと言われては安心して売却することができません。

そのため、売主がその不動産について良く知らない、建物が古い、そして任意売却等の場合、売主が瑕疵担保責任を負わない契約となることが多くなります。

瑕疵(欠陥)があるのに売主がその事実を隠して伝えない等は論外で、分かっていることは事前に伝える約束の上で売買契約は結ばれます。

むしろ気を付けたいのは、売買契約直前に売主の瑕疵担保免責を告げられた等、事前に伝えられていない場合は注意する必要があります。

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