２番抵当,３番抵当でも任意売却は諦めずに相談を！

　住宅ローンでもリフォームローンなどの追加により、不動産に２番抵当が設定されていることは珍しくはありません。

とりわけ自営業の方や中小零細企業が利用する事業用の不動産担保ローンでは、１番抵当が銀行や信用金庫、２番抵当、３番抵当がノンバンク等、複数の抵当権者が存在するケースを多く目にします。

事業者の不動産担保ローンや住宅ローンが払えなくなり、任意売却を検討せざるを得ない場合、大変気になることがあります。

２番抵当や３番抵当など、「複数の抵当権者が存在しても任意売却はできるのか？」　

２番抵当や３番抵当があっても任意売却はできる？

その答えは「２番抵当や３番抵当があっても任意売却が成立する可能性は大」となります。

任意売却が成立するとしたら「なぜ、１番抵当権者が任意売却に応じるのか？」

任意売却に精通するFP＆不動産コンサルの有資格者が、このあたりの深い事情について解説します。

２番抵当や３番抵当があっても任意売却は試みるべき

　今後の返済が難しくなりそうな場合、遅れ遅れで返済を続けているなど、近いうち不動産担保ローンの滞納が目に見えているならば、「任意売却は１つの選択肢」となります。

その際、問題となるのが多重債務のケースです。

厳しい状況だから多重債務に陥ってしまう

所有する不動産に２番抵当、３番抵当など複数の抵当権が設定されていると、優に不動産の資産価値を上回る借入金額（以下、オーバーローン）の可能性があります。

当事務所の相談事例は、１番抵当の残債で既にオーバーローンのケースがほとんどです。

その様な厳しい状況の中で、果たして「任意売却を金融機関が認めるのか？」

２番抵当、３番抵当でも任意売却を認めてくれる？

筆者の経験から、早い段階であれば任意売却を認めてくれる可能性はかなり高いと言えます。

それゆえに「不動産担保ローンの返済が滞ってしまった！」となれば、まずは任意売却を検討することをお勧めします。

早い段階なら任意売却を検討！

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任意売却を検討する早い段階とは？

　「任意売却を検討するならば早い段階」と書きましたが、これだけでは情報として不十分ですね。

具体的には、いつなの？

３番抵当まで設定されているケースを想定して、解説します。

「早い段階」としているのは、１番抵当権者への返済が滞納してから早めの時期となります。

２番抵当権者や３番抵当権者への滞納ではなく、あくまでも「１番抵当権者への滞納」を起点とします。

その理由として、１番抵当権者～３番抵当権者の各債権者は滞納が続けば、競売の申立てが可能です。

しかし、各債権者が競売の申立ては可能でも、１番抵当の残債額によっては、２番抵当権者・３番抵当権者の競売申立が裁判所に取消されてしまう可能性があります。

この制度は「無剰余取消」と呼ばれております。

つまり、後順位の債権者が競売を申立てても、無剰余取消によって競売が進められないリスクがあります。

その一方で、１番抵当権者の競売申立ては認められます。

まずは、「１番抵当権者の競売申立て前に任意売却を決断すること」がポイントになります。

可能であれば、「１番抵当権者の期限の利益の喪失前」には、任意売却の相談くらいは済ませておくことです。

ただし、１番抵当権者の競売が有利なのは、明らかなオーバーローンの場合のみ。

２番抵当や３番抵当の債権者でも、競売で十分回収可能となれば、無剰余取消とはなりませんので十分注意してください。

返済が滞った時点で、任意売却に精通する業者へ相談しましょう。

１番抵当の競売申立て以前に行動すること！

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抵当権の順番と優位性

　後順位の債権者の競売は、取消される（無剰余取消）リスクがあると書きました。

ここからは、抵当権の設定順位と優位性について触れておきます。

まず最初に、１番先に担保として抵当権を設定した者を「１番抵当権者」、それ以降に抵当権を設定した者が「後順位抵当権者」となります。

設定した順に、２番抵当権者、３番抵当権者となって数が増えていきます。

抵当権の順番は不動産を担保にして、お金を貸す金融機関には最大の関心ごとであるのは間違いありません。

なぜなら、不動産担保ローンの借手（以下、債務者）が返済不能となり、担保の不動産を処分して回収する際の優先順位が抵当権の順番だからです。

担保不動産の処分は設定順位で回収の順番が決まる！

少し分かりづらいと思いますので、もう少し付け加えます。

金融機関から見て最悪の状態は、債務者が返済不能となったときです。

その際、「担保の不動産を処分して回収する」と先に書きましたが、具体的には「競売か任意売却」のどちらかになります。

競売と任意売却で、売却代金がどのように後順位抵当権者へ配分されるか？

それぞれの違いを見れば、抵当権の順番と優位性の関係が良く分かります。

抵当権の順番で回収額に違いが出るの？

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後順位抵当権者の配当金（競売と任意売却の比較）

　２番抵当や３番抵当（後順位抵当権者）の配当金の違いを競売と任意売却とで比較してみましょう。

競売と任意売却の条件を、以下のように設定します。

競売では落札価格が１番抵当の２,０００万円にしか届かず、２番抵当、３番抵当では配当金が回ってこないため￥0です。

仮に落札価格が２,０５０万円であれば、１番抵当権者には配当金が２,０００万円、２番抵当権者には配当金が５０万円、３番抵当権者は￥０となります。

一方の任意売却では売買価格が２,０００万円、１番抵当権者が全額回収でないにも関わらず、少額ですが２番抵当、３番抵当にも配当金が渡っています。

※　任意売却の配当でルールはありませんが、慣習のようなものはあります。

上記は一例であり、交渉により後順位抵当権者の配当金が決定されます。

任意売却は後順位抵当権者にも配当有

競売時の２番抵当・３番抵当

　後順位の抵当権者は競売となった場合、１番抵当権者の債務額によって受け取れる配当金が大きく変わってきます。

競売の落札価格が１番抵当権者の債務額以下であれば、全額１番抵当権者が回収してしまいます。

そのため、１番抵当権者の債務額を上回る落札価格でなければ、２番抵当以下に配当金は回ってきません。

従いまして、競売となれば２番抵当権以下では、回収額が最悪￥0となっても全く不思議ではありません。

更に後順位抵当権者に対して厳しいのは、実際の競売では滞納が続いるため、当然利息も発生しています。

利息についても１番抵当権者から順に優先的に２年分までは回収することができます。

そうなると、後順位抵当権者の回収額はさらに減ってしまいます。

１番抵当と２番抵当では天と地との差

任意売却時の２番抵当・３番抵当

　競売の場合、「後順位抵当権者は回収額が￥0の可能性」があります。

その反面、任意売却は競売とは異なり強制的な売却ではありません。

言葉通り「不動産の所有者による任意での売却」となります。

そのため、抵当権を設定している者すべてが任意売却に同意しなければ、抵当権を解除できず取引が成立することはありません。

任意売却で複数の後順位抵当権者が存在する場合、殆どのケースで１番抵当権者が売却金額の大部分を回収してしまいます。

１番抵当権者に大部分が回収される

その結果、後順位の抵当権者には、配当金は回ってこないのが現実です。

しかし、競売のように後順位抵当権者に対して配当金が￥０となれば、後順位抵当権者も任意売却に対して何のメリットもありません。

そこで任意売却の場合は優先順位のある１番抵当権者が仮に満額を回収できなくても、後順位抵当権者の任意売却に対する協力金のような感じで少額でも配当金を受取れるよう配慮します。

任意売却は少なからず後順位抵当権者にもメリット有

後順位抵当権者が受取る少額の配当金は、抵当権解除の書類に印鑑をついてもらう手間賃のような意味でハンコ代と呼んでいます。

もちろん、後順位抵当権者も満足できる金額ではありません。

それでも、競売となれば￥０の可能性が高い場合、任意売却に応じてもらえる可能性が高くなります。

後順位の配当金は￥０よりマシ程度

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１番抵当が満額回収だと任意売却では２番抵当以下はどうなる？

　１番抵当権者が満額回収となると、２番抵当権者は満額回収ではないもののハンコ代以上は回収可能なケースも出てきます。

２番抵当も、いくらかの回収額がある場合は？

２番抵当もハンコ代以上の配当が望める場合、おおむね以下のように任意売却を進めることになります。

上記の任意売却では、３者で５,０００万円（抵当権の順番で３,０００万円、１,５００万円、５００万円）の残債があります。

抵当権の優先順位により、配当額を決定（必ず同意する訳ではありませんが）します。

不動産の売買価格が４,０００万円とすると１番抵当は元金と遅延損害金を含め、満額回収となります。

２番抵当は、時間が掛かれば、１番抵当の遅延損害金が増えるため、その分回収額は減ります。

３番抵当は、そもそも取り分は無いのですが、任意売却に同意するための手間賃（ハンコ代）となりますので時間が掛かっても、ほぼ金額は変わりません。

ここで割を食うのは、やはり２番抵当となり任意売却を成立させるには、担当者の手腕が試されるところです。

２番抵当が３番抵当に配慮する！

１番抵当権者が任意売却に応じる理由

　複数の抵当権者がいる場合、１番抵当権者が任意売却に応じるメリットがあまり感じられません。

しかし、競売は落札されるまで金額は分かりません。

想定よりも高く売れることもありますが、逆に安くなってしまうこともあります。

競売の落札価格の予想は難しい

そのため、任意売却は買手が決まれば、回収金額も決定されます。

満額回収とならなくとも、適切な売却価格で取引できるなら任意売却に応じてもらえます。

予想しづらい競売を待つよりは、確実にスピーディーに不良債権の処理が進むことになり、債権者として最大のメリットとなります。

債権者にとっては時間という概念も非常に重要で、いかに迅速に対処できるかもポイントになります。

適切な価格で迅速に取引できれば任意売却も可！

任意売却の難易度は？

　２番抵当、３番抵当など複数の抵当権者がいる場合、その分交渉相手が複数存在することになります。

それだけ任意売却が難しくなるのは想像できると思います。

特に後順位抵当権者は簡単に任意売却に応じる姿勢は見せません。

その一方で、最初から拒否することも通常はありません。

つまり、「駆け引きをしながら様子をうかがっている」感じです。

本音としては、少しでも多く回収したいのが実情です。

債権者は皆、多くの回収額を望む

当然ながら、任意売却も買手が決まらない限り、各抵当権者に提示できる回収金額も決まりません。

１番抵当権者が任意売却を拒否しなければ、ある程度は見切り発車で進めることになります。

そして買手が決まった段階で、本格的な交渉に入る流れとなります。

複数の抵当権者がいても、完全に拒否されない限り任意売却に応じる可能性はあります。

拒否されない限り任意売却に取組む姿勢で望む

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１番抵当が満額回収ならば任意売却の時間に余裕がでることも

　金融機関に与えられた期間内で任意売却が成立しないと、金融機関は任意売却を一旦ストップ、又は並行して競売の申立てを行います。

そんな状況でも、「１番抵当が満額回収」ならば、競売の申立てを待ってもらえる場合もあります。

もちろん、金融機関にもよりますが・・・

１番抵当が任意売却でも、元金と遅延損害金を含めた金額を全て回収できるからです。

多少時間は掛かっても、キッチリ回収できるなら、待ちましょうという姿勢です。

金融機関にしてみれば、競売申立の費用も掛けずに満額を回収できるので、願ったり叶ったりです。

遅延損害金までも回収は好条件

後順位抵当権者へのシワ寄せに考慮も要する

　幸か不幸か、任意売却の販売期間は延長して時間を掛けた分、１番抵当はキッチリ回収するので日々、遅延損害金が増えていきます。

しかし、そのシワ寄せは２番抵当にくるので、２番抵当の回収額は当然減り、損失が多くなります。

抵当権の優先順位なので仕方ないのですが、同じように不動産を担保にお金を貸し、一方は儲かり、もう一方は損となると、素直に任意売却に応じないことも・・・

２番抵当も黙っていられず『最低○○万円以上回収できるなら任意売却に応じます』との姿勢に変わることもあります。

これ自体が２番抵当の本心なのか、駆け引きなのかは微妙なところです。

その一方で２番抵当も競売となると、その分時間も掛かります。

更に１番抵当の遅延損害金が増え、回収額は減ることになります。

また、競売の落札価格によっては「配当が￥0」ということも考えられ、任意売却となれば多少なりとも回収は可能です。

そのため、２番抵当に対してのスムーズな交渉が、任意売却を円滑に進めるポイントになります。

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多重債務の場合は後順位抵当権者との交渉ポイント

　任意売却を希望し買主が現れても、複数の抵当権者がいれば交渉が難航することは容易に想像できます。

抵当権者の数が増えると互いのハンコ代の金額に納得せず、任意売却に向けての話が進みません。

そして、無情にも時間だけが過ぎてしまうこともあります。

むしろ、複数の抵当権者がいれば簡単に任意売却が進まないのが普通で、ギリギリの状況で対処していきます。

簡単には進められなくて当然

金融機関にも色々あり、拒否しないにせよ、すんなり任意売却に応じてはくれません。

しかし、交渉を進めなくては何も始まりません。

競売となると２番抵当以降は、まず配当は望めないケースが多く１番抵当権者すら満足に回収できないことも珍しくありません。

１円にもならないと考えるならば、例え１０万円、２０万円のハンコ代でも回収できれば多少のプラスになります。

もちろん後順位の抵当権者も理解しており、必ずや落としどころがありますので、誠実に粘り強く交渉していく必要があります。

時間の限り交渉してみる

競売申立前に任意売却のスタートを切る

　複数の抵当権者がいる場合、任意売却を成功させるには１番抵当権者が競売の申立てをする前に任意売却をスタートすることが大変重要となってきます。

結局は、先に書いた「任意売却を検討する早い段階とは？」に通じることとなります。

また、早めに任意売却のスタートは切ったものの、思うような結果が得られないケースも想定してください。

１番抵当権者が任意売却を認めているにも関わらず、やむを得ず競売の申立てへ舵を切ることもあります。

１番抵当権者が競売の申立てを行うのは、以下のような理由が挙げられます。

１．任意売却の意思が無い

　担保となっている不動産の所有者に、そもそも任意売却の意思が無ければ、当然ながら滞納が続き競売による回収となります。

１番抵当権者からも任意売却の打診はあると思われますが、所有者が行動に移さなければ何も始まりません。

任意売却は所有者の意思が無ければ不可

２．任意売却の価格が高すぎる

　任意売却を進めていても、買手が付かないこともあります。

主に、１番抵当権者の要望で、販売価格が高過ぎるのに値下げできないことが原因です。

相場にマッチしない販売価格を求められても、売れる見込みは限りなく少なくなります。

その結果、任意売却に与えられた時間を過ぎてしまい、競売申立となります。

適正な価格での販売ができるか？

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３．任意売却に時間が掛かり過ぎ

　任意売却を認めてくれても、成立するまで待ってくれる訳ではありません。

「２．任意売却の価格が高すぎる」にも共通することですが、与えられた期間内で任意売却の成立ができなければ時間切れとなってしまいます。

適正な販売価格であるのに任意売却が成立しない理由であれば、所有者による原因も考えられます。

買手となる購入希望者は、必ず建物内も内見しにやってきます。

その際、所有者の都合で内見に応じられないケースもあります。

また、建物内外の片付けなどが手付かずで、散乱したままなど内見に対する準備不足もあります。

わざわざ見に来てくれる方への配慮は大変重要です。

来てくれる方へ心配りは欠かせない

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４．後順位抵当権者が任意売却に協力しない

　先に説明したハンコ代に後順位抵当権者が納得しない場合、業を煮やした１番抵当権者が競売での回収を決断した結果です。

任意売却業者としても避けたいものですが、金融機関の方針で任意売却に応じないこともあります。

いったん競売の申立てが行われてしまうと、その後は１番抵当権者が任意売却に応じないこともあります。

その他に、競売の申立後は裁判所の評価額を基準に『〇〇〇万円以上回収できれば任意売却に応じる』など、提示価格が任意売却の想定価格よりも上がってしまうこともあり、条件は厳しくなってしまいます。

一言でいえば、「任意売却を成立させるには限りなく困難」と言えるでしょう。

そもそも２番抵当、３番抵当など後順位抵当権者がいる状況での任意売却は簡単ではありません。

任意売却を検討するならば、競売へ進行する前に相談することを強くお勧めします。

競売申立て前に任意売却の決断は鉄則

任意売却の成立は利害関係人との調整能力が重要

　複数の抵当権がある場合や税金の差押え等、複雑なケースの相談が特に増えております。

任意売却は、滞納期間や金融機関からの借入れ状況により、適宜判断しながら進めなければならず、一概にどれも同じとはなりません。

そのため、一つ一つの金融機関と個々に調整しながら対応を見極め、任意売却を進める必要があります。

利害関係人との調整能力が、任意売却の依頼を受けた業者の実力とも言えるでしょう。

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