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「任意売却＋リースバック」は可能？住み続けたい人が知るべき現実
住宅ローンや不動産担保ローンの返済が厳しくなった際、「なんとか家に住み続けたい」という思いからリースバックを検討される方は非常に多くいらっしゃいます。
インターネット上では、以下のような魅力的な言葉をよく目にします。
〈こんな広告見ませんでしたか？〉
- リースバックで解決！
- 売却後もそのまま住める
実際のところ、住宅ローンを滞納中・またはオーバーローンの状態から「任意売却＋リースバック」を同時に成立させるのは、極めて困難（ほぼ不可能）なのが現実です。
不動産担保ローンをご利用の方へ
この記事では「住宅ローン」を例に挙げて解説しています。
その他、ノンバンクや事業資金などの「不動産担保ローン」であっても、任意売却とリースバックにおける基本的な構造や注意点は同様です。
この記事では、任意売却に精通したFP＆不動産コンサルタントの有資格者が、なぜ任意売却でのリースバックが成立しにくいのか、その構造的な理由と現実的な選択肢について解説します。
目次
「任意売却＋リースバック」の組み合わせで住み続けられるのか？
結論からお伝えすると、売却によって住宅ローン等の借金を完全に完済できる場合に限り、「リースバック成立」の可能性が残されます。
〈リースバック成立の分岐点〉
- 〇 住宅ローン完済可能（アンダーローン）
→ リースバック成立の可能性あり - × 住宅ローン完済不可（オーバーローン）
→ 任意売却となり、リースバックは原則不可
一見すると「自宅を手放して家賃を払うだけ」に見えるリースバック。
しかし、売却後もローンが残ってしまう（オーバーローン）場合、後述する「金融機関」と「投資家」双方の利害関係が衝突するため、両立させることができなくなります。
リースバックと任意売却は相容れない
なぜ「残債あり（オーバーローン）」だと成立しないのか？
任意売却でリースバックが成立しない最大の理由は、「金融機関（債権者）」と「投資家（買主）」の求める価格のねじれにあります。
〈価格のねじれ構造〉
- 金融機関（債権者）の思惑
→ 回収額を最大化するため「できる限り高値で売りたい」 - 投資家（買手）の思惑
→ 利回りを確保するため「相場より安値で買いたい」
1. 投資家は「安く買えるから」協力する
リースバックの買い手となる投資家は、ボランティアではありません。
投資のリターン（利回り）を得るために物件を購入します。
そのため、一般的な市場相場よりも安い価格での購入を前提としています。
2.金融機関は「安売り」に同意しない
一方、ローン残高が残ってしまう任意売却において、金融機関（債権者）は1円でも多くの回収を目指します。
投資家向けに安値で買い叩かれるリースバックでの売却を認めず、「一般市場で高く買ってくれる者に売りなさい」とストップをかけます。
この利害の対立があるため、任意売却が必要な状況でのリースバックは構造上成り立たないのです。
国土交通省・国民生活センターも注意喚起するトラブルの増加
リースバックをめぐっては、近年トラブルが急増しており、公的機関からも強い注意喚起が出されています。
〈行政からの注意喚起〉
- 国土交通省（令和4年6月）： 『住宅のリースバックに関するガイドブック』を公表。「強引な勧誘」や「家賃の支払いや買い戻しに関するトラブル」への注意を呼びかけています。
- 国民生活センター： 「強引に勧められる住宅のリースバック契約にご注意！」などの注意喚起を発出し、高齢者を中心に強引な契約や想定外の家賃値上げによる相談が増加していることを示しています。（参考：啓発チラシPDF）
ここで注意すべきは、公的機関が想定しているリースバックの活用例は「老後資金や事業資金の調達（ローン完済前提）」であり、「住宅ローンの返済苦・滞納時の救済策」としては想定されていないという点です。
ネット上で「任意売却＋リースバック」の情報が多い理由
これほど成立が難しいにもかかわらず、なぜネット上には「任意売却でも住み続けられる！」という情報があふれているのでしょうか？
その理由は、集客上のターゲット層にあります。
〈ネット情報があふれる裏事情〉
- リースバック事業者の集客
→ 資金調達目的の健全な層（ローン完済可能者）を集めるため - 任意売却業者の集客
→「家に住み続けたい」を切望する困窮層を惹きつけるキャッチコピーとして「リースバック」という言葉を利用しているため
後者の場合、実際に相談へ行くと「やはりリースバックは無理なので、通常の任意売却で進めましょう」と促されるケースがほとんどです。
甘いキャッチコピーに期待して時間を浪費すると、競売までの猶予期間を失うリスクがあります。
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残債がある場合の現実的な解決策
住宅ローンの返済が困難で残債がある場合、「自宅への執着（リースバック）」を改め、任意売却による早期解決へ舵を切ることが最も現実的な選択肢です。
任意売却を選ぶ最大のメリットは、単に条件良く売ることではなく、競売の恐怖から解放され、精神的な平和を取り戻せること（競売回避）にあります。
〈任意売却で得られる本当の再出発〉
- 【最優先】競売による「世間の目」や精神的プレッシャーから解放
→ 裁判所のネット情報が公表される前に手続きを進めることで、競売の精神的な負担を避けられます。 - 「返済不能」を早期受入れで、次の生活を計画できる
→ 早めに現実を受け入れることで、ゆとりを持って次の住まい探しや再スタートの準備が進められます。
「無理な返済やリースバック」に固執して対応が遅れるほど、選択肢は狭まり追い詰められてしまいます。
早期に現実を受け入れ、任意売却へ踏み出すことこそが、精神的負担を断ち切り、自分と家族の新しい生活を守るための唯一の近道です。
なお、具体的な家賃・売却価格の計算ロジックや成否判定について詳しく知りたい方は、以下のシミュレーション記事も併せてご覧ください。
任意売却とリースバックに関するQ&A
- 「任意売却＋リースバック」という方法は可能ですか？
理論上は可能ですが、実際には極めて困難です。
任意売却では金融機関が「高値での売却」を求める一方、リースバック投資家は「安値での購入」を求めるため、価格面で折り合いがつかないことがほとんどだからです。
- 住宅ローンの返済中でも、リースバックはできますか？
売却代金でローンを「全額完済できるか」によります。
完済できる場合（アンダーローン）は問題なく可能です。
しかし、売却してもローンが残る場合（オーバーローン）は任意売却の扱いとなり、原則として成立しません。
- リースバックの売却価格は一般相場より安くなりますか？
はい、安くなります。相場通りの価格での売却は困難とお考えください。
投資家は賃貸としての利回りや将来の転売リスクを考慮して購入するため、相場通りの価格では買い手につきません。
- リースバックで売却した場合、ずっと住み続けられますか？
契約形態（普通借家か定期借家か）によります。
「ずっと住める」と誤解されがちですが、更新がない「定期借家契約」の場合は契約期間満了とともに退去しなければなりません。
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前提条件があるため鵜呑みにするのは、お勧めできません。
原則として「ローンが完済できる」「金融機関が特別に同意すれば」といった条件があることが多く、100%保証されたものではありません。
- リースバックを希望して不成立だった場合、途中から任意売却に切り替えられますか？
実際によくある流れですが、購入者を探す無駄な販売期間が経過してしまうリスクがあります。
最初から誠実な業者に「成立可能性」を判断してもらうことを推奨します。
- 身内（親族や知人）に買い取ってもらうリースバックなら可能ですか？
協力者がいれば成立の可能性は高まりますが、注意が必要です。
親族等が買い手（投資家役）となってくれれば、家賃設定や将来の買い戻しなどの柔軟な対応が期待できます。
ただし、住宅ローンの完済（承諾）や親族間売買専用のローン審査など、超えるべきハードルも存在します。
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リースバックの可能性を見極めるために
住宅ローンの返済に苦しみながらも、「住み慣れた家を離れたくない」と願う気持ちは、ごく自然なことです。
しかし、実現可能性の低いリースバックに固執して貴重な時間を浪費してしまうと、任意売却のチャンスすら失ってしまいます。
それは、最悪の結果である「競売」で自宅を落札されるリスクが高まることを意味します。
まずは、現在の「住宅ローン残高」と「自宅の市場価値（査定額）」を正確に把握し、無理のない現実的な解決策を選択することが、本当の意味での生活再建に向けた最優先事項です。
もしリースバックの可能性を探りたいのであれば、一刻も早く「成立する可能性があるのかどうか」を客観的に見極めることが、何よりも重要となります。
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