リースバックは残債があると成立困難！任意売却には不向きな訳

　当事務所にも『リースバックの希望者を探しています！』という営業電話が掛かってくることがあります。

業務にも関係あるため、こちらから気になることを質問してみると、答えはハッキリしています。

そもそも『ローンを滞納中の方は対象者ではない』とのこと。

正直なところ相談事例の多い、住宅ローンや他の不動産担保ローンを滞納している方の役には立ちません。

それでは、住宅ローンや他の不動産担保ローンの滞納について、インターネットで検索すると必ず出てくるリースバックとは、実際どのような条件で成立するのでしょうか？

リースバックの成立条件は？

率直に申し上げますと、住宅ローンを滞納中でも「任意売却によってローンが完済できる方」は、リースバック成立の可能性が残されております。

この記事は、任意売却に精通するFP&不動産コンサルの有資格者が「リースバックは残債があると成立困難！任意売却には不向きな訳」ついて。

そして、「リースバックの大手も任意売却は原則審査不可の訳」についても解説しますので、気になる方は参考にしてください。

任意売却後に残債があるとリースバックは成立しない

　住宅ローンや事業者の不動産担保ローンでも滞納が続いた結果、リースバックに望みをかける方が多くいらっしゃいます。

また、インターネット上にも言葉が氾濫しているので、簡単に成立するような気にもなります。

しかし、実際に利用できるのはローンを滞納中でも、自宅等の不動産売却時には、「借金が完済できる場合」など、大変厳しい条件がつきます。

借金が不動産の価値を上回るオーバーローンの状態では、リースバックを実現し『住み続ける』は難しいのが現実です。

従って、借金を完済できないケースでは、リースバックの条件に合致しないことになります。

任意売却とリースバックの組合せは、（ほぼ）不可能と理解していただいて差し支えありません。

リースバックと任意売却は相容れない

あわせて読みたい

住宅ローンが払えない！対処法と注意点を解説 「住宅ローンが払えなくなるかも…」そんな不安を抱えていませんか？ このページでは、住宅ローンが払えなくなった場合の対処法を「マンガ」と詳細な「文章（文字）」に...

国土交通省と国民生活センターからはトラブル増加で注意喚起

　リースバックに関係するトラブルが発生しているため、令和4年6月に国土交通省より『住宅のリースバックに関するガイドブック』が出されました。

　注目してほしいのは、どちらも主に高齢者の自宅を利用した資金調達の方法としての記載です。

決して住宅ローンを含む不動産担保ローンの返済に窮した方についての説明ではない点です。

繰り返しとなりますが、住宅ローンや事業者の不動産担保ローンの返済が厳しい方にとって、リースバックで対応するのは困難な方法だと理解していただきたいのです。

リースバックは資金調達の手段でも借金の返済苦には適さない

リースバックに協力する投資家は安いから買う

　ここまで読み進めても、まだリースバックに期待を寄せる方もいることでしょう。

それでは、リースバックを成立させるには必ずや登場する投資家の存在について、少し考えてみてください。

リースバックでは投資家が買取り、そのまま貸してくれるので安心できるようなイメージかもしれません。

しかし、実際には投資家がリースバックに協力してくれる訳ではなく、投資に対するリターンを計算しているに過ぎません。

つまり、それなりのメリットが無い限り、リースバックを条件に不動産を買取ってはくれません。

×　投資家＝協力者
〇　投資家＝リターンを求める

不動産を投資目的で購入する人は、求めるリターンが確保できれば買取ってくれます。

裏を返すと安く買取ることができれば、その分リターンが増えます。

ここは重要なポイントで、「投資家は安く買うこと」が前提です。

では、仮に投資家の購入価格では、住宅ローンが完済できない場合はどうなるでしょうか！？

住宅ローンが完済できないと、どうなる？

住宅ローンを貸している金融機関は、最大限高値での売却を求めます。

当然、投資家の購入価格では納得することはありません。

つまり、金融機関がストップをかけ投資家との売買契約を進めることができません。

それゆえに、住宅ローンや他の不動産担保ローンも含め、借金が完済できないケースでは（ほぼ）リースバックは成立しません。

投資家の購入価格ではローンの完済が見込めない！

あわせて読みたい

安易なリースバックに注意！投資家が購入する理由 　住宅ローンが払えなくなり、そのまま住み続ける方法はないのか！？ パソコンで検索すると『リースバック』という言葉をよく見かけると思います。 リースバックで引越...

リースバックの条件には最大限の注意を要する

　仮に幸か不幸かリースバックが成立したとしても、立場は弱くなかなか希望する条件では難しいでしょう。

多くの場合、以下のような条件を飲まざるを得ません。

　リースバックを詳しく知れば、自身にとって本当に得策なのかと疑いたくもなると思います。

条件などについても、先に紹介した国土交通省の『住宅のリースバックに関するガイドブック』及び国民生活センターの国民生活12月号WEB版『リバースモーゲージとリースバック』の中で強く注意を呼び掛けています。

希望とかけ離れたリースバックの条件が付きつけられる

１．定期借家契約で更新不可

　住宅ローン等の返済苦でリースバックを希望する方は、住み慣れた家を様々な理由で離れたくありません。

しかし、リースバックの際は長期での契約は難しくなります。

また、長期間の場合は高額な家賃設定であれば、可能となるケースもあります。

しかし、多くの場合で定期借家契約を求められ、契約期間終了後は明け渡さなければなりません。

終の棲家ではなく一時的な仮住まい

あわせて読みたい

リースバックは何年住めるの？１０年以上の長期も可能！？ 　住宅ローンが払えなくなり、悩んでいるとリースバックという方法で、任意売却後も「住み続けられる」ことを知り、安心してる方も多いと思います。 自宅が人手に渡って...

２．保証人は必須

　少し考えてみてください、投資家がリースバックして困ることは何でしょうか？

借りている入居者が家賃を払わないこと『家賃の滞納』です。

そういった事態に備え、安心できる保証人を求めます。

現在では賃貸人の保証を代行する保証会社を利用することがほとんどです。

しかし、住宅ローンを滞納の末、自宅を売却するようなケースでは、保証会社の審査をパスできない可能性もあり、その際は身元のしっかりした保証人が必要です。

保証会社か保証人は必須

３．買戻しの価格

　将来的に買戻したいと希望しても、売った時と同じ価格とはいきません。

あらかじめ買戻し価格を決めていたとしても、更に高値で買取る者が現れれば投資家は安く売る必要は無くなります。

また、買戻しまでの期間が短かったりすれば、買戻し資金の用意も簡単ではありません。

実現するには、他に協力者に頼る必要があるかもしれません。

リースバック後の買戻しは非現実的

あわせて読みたい

リースバック後の買戻しは可能なの！？ 　リースバックというワードも不動産業界では、すっかり定着した感があります。 プライム市場に上場する企業もリースバック事業へ続々と参入し、宣伝も盛んになりました...

リースバックの実現には協力者が必要

　ローンが完済できないオーバーローンの状態（任意売却）でリースバックを希望する場合、身内など資金的にも余裕のある、協力者が必要になります。

金融機関が任意売却を認める価格で購入できる協力者となります。

つまり、投資家のように利回りに期待するのではなく、あくまでも、助けてくれる者の存在が欠かせません。

『住み続ける』に期待して任意売却を検討しても、現実には協力者無しに利用できる方は少なく、ほとんどの方は希望通りにはいきません。

任意売却時のリースバックは協力者次第

あわせて読みたい

自宅のリースバックで最初に決める3つのポイント 　喜んで自宅のリースバックを検討する方は少ないでしょう。 事情もあり、やむを得ず考えた結果がリースバックというのが正しいかもしれません。 最近では、リースバッ...

リースバックを成立させるポイント

　リースバックを成立させるため、大切なポイントは２つです。

上記の２点をクリアできると、投資家等の第三者によるリースバックの現実味が出てきます。

１．不動産の売却でローンを完済できるか？

　住宅ローンでも他の不動産担保ローンでも、滞納しているものの売却時には完済となれば、金融機関が価格に注文を付けることはありません。

繰り返しとなりますが、任意売却でもローンを完済する必要があります。

投資家など第三者によるリースバックを成立させるには、大変重要なポイントです。

リースバックは残債が生じれば成立は困難

２．投資家の求める家賃が払えるか？

　投資家の購入価格でローン完済の目途があれば、次に重要となるのは投資家の求める家賃設定です。

投資資金を回収するための家賃設定が高く、とても払っていけないような金額であれば、そもそもリースバックは成立しません。

仮に今まで返済していた住宅ローンの返済額と同等であれば、無理な話であり現実的に支払い可能な家賃設定かどうかが成否を分けます。

支払い可能な家賃設定

あわせて読みたい

リースバック「できる・できない」違いは何？簡単な計算で即判明！ 　リースバックの希望者は以前よりも増して非常に多く、その反面リースバックの希望を叶える方が極少数なのは、相変わらずといった感じです。 リースバックについて詳し...

任意売却でも訳アリ物件はリースバックに最適なケースも

　住宅ローンや他の不動産担保ローンの滞納時、あるいは返済苦の場合、リースバックを成し遂げるにはローンの完済が必須と書いてきました。

しあし、そこには例外もあります。

訳アリ物件とされる不動産はローンが完済できないケースでも、リースバックが成立することがあります。

訳アリ物件でも何らかの問題を抱えておりますが、実際には居住できる不動産であれば、価格次第で売却は可能となります。

一般的に訳アリ物件は、不動産として売りづらい部類に入りますので、価格を低くしないと売却できないことを金融機関も認識しているからです。

ここでは、以下に該当する不動産を訳アリ物件とします。

１．事件・事故物件

　訳アリ物件の代表格である事件・事故物件です。

あまり説明の必要はありませんが、殺人事件の現場や自殺・不慮の事故等で人が無くなってしまった不動産が該当します。

心理的瑕疵があり、一般的には好まれない物件となります。

訳を知れば価格も低くなる

２．再建築不可物件

　再建築不可物件とは、現時点で建物があっても建替え（再建築）の許可が下りない不動産を指します。

既存の建物を修繕しながら使い続けるしかない不動産となります。

建築時は許可が出ても、何らかの理由で現在では建築の許可が下りない既存不適格物件も含みます。

賃貸人からすれば、建替えが可能かどうかは賃料に影響しないため、リースバックを希望する場合は特に好都合です。

売却価格は低くても賃料には影響が少ないことも

３．その他の難あり物件

　長く続く階段の上に位置する場合や自動車が家の前まで来れないような細い道に接道するケースなど、一般的に価格に影響するような問題がある物件を指しています。

生活に不便な立地なども販売価格には影響します。

訳アリ物件でも人が住めればリースバック成立の可能性アップ！

借金苦はリースバックで解決できない

　最近ではこのリースバックが注目され、住宅ローンで悩む人々と投資家をマッチングして、解決へと導くような表現が多くみられます。

子供の学区の問題など、賃貸になっても住み続けたいという思いで、相談する方は多いと思います。

目安としては、ご自身の不動産が売却すれば借金を完済できそうであれば、リースバックも可能かもしれません。

しかし、そうでなければ『住み続ける』ことはできず、売却後の引っ越しは避けられないでしょう。

根本的には、住宅ローンなどの借金問題が解決できるからリースバックが可能となり、借金の清算無くして、リースバックの成立は困難と言えるでしょう。

リースバックの可能性を探りたい方は、不動産の価格査定を含め対応を検討することをお勧めします。

※　ローン滞納時にはリースバックにこだわり過ぎて競売が回避できない状況に陥らないよう、都合のいい言葉には注意してください。

借金が払えないから不動産を手放すが基本

リースバックの大手も任意売却は原則審査不可の訳

　ここからは、どうしても気になる「リースバック事業の大手業者」について、詳しく解説しましょう。

気になる原因は、フランチャイズ展開もしている不動産会社のリースバックの広告を目にした方も多いことでしょう。

年間の問合わせ件数も、相当な数ではないかと想像できます。

　相続で揉めないための現金化や老後の生活資金調達等、高齢化社会のニーズに合ったビジネスプランであり、リースバックを検討される方が非常に多いことが伺えます。

みなさんリースバックを上手に活用していると思われます。

住宅ローンを払えない方が、色々と説明されても、リースバックをあきらめきれない場合、「リースバックの大手なら検討してもらえないか！？」

どうしても、ひとまず検討してみたいと思うでしょう。

結論から申し上げますと、任意売却を検討されている場合「リースバックの大手も任意売却は原則審査不可」とされています。

なぜでしょうか？

任意売却を検討されている方は、大切な時間をムダにしないためにも、是非参考にしてください。

任意売却がダメな理由は家賃の支払いも困難になることが予想されるため

　リースバックの大手といえば、一番に名前が挙がるのが「HOUSE DO」ではないでしょうか！？

HOUSE DOのウェブサイト ハウス・リースバックには「よくあるご質問」のページがあります。

実はその中の１つに、以下の記載がありますので引用させていただきます。

任意売却を考えているのですが、そういった物件でも取り扱いは可能でしょうか？

住宅ローンの返済が難しくなった場合に任意売却の必要性が出てくると思いますが、その場合は家賃のお支払いも困難になることが予想されるため、原則は審査不可とさせていただいております。

HOUSE DO ハウス・リースバックよくあるご質問より引用

リースバックの大手が任意売却を検討中の方は原則審査不可、その理由は家賃の支払いも困難になることが予想されるとしております。

審査不可なので、いわば門前払いです。

やはり上場企業だけあって、きちんと説明されています。

非常に理由が明確です！

任意売却が不可の理由は家賃滞納を想定

任意売却と併せてリースバックを希望する者が多い

　わざわざ、ウェブサイトに載せる理由は、住宅ローンが払えずに困った方が問合わせる件数も、相当数に上るのではないかと考えらえます。

このことが意味するのは、任意売却を検討中の方は住宅ローン等の残債が多くあり、リースバックで売却しても手元に現金が全く残らない方と予想されます。

そのような状況では、リースバック成立後の家賃の支払いも難しくなるため「お断りします！」ということです。

自宅の売却額が残債にも満たない任意売却の場合、そもそもリースバックの顧客としては相応しくないと見るのが自然です。

リースバックに相応しくない問合わせに、人員を割いて対応するのは企業ならば、なるべく避けたいものです。

そのため、あえて最初から「任意売却を検討中の方はリースバックの審査は原則不可」としているのだと勝手ながらに想像してしまいます。

任意売却ではリースバックの対象とならない可能性大

任意売却とリースバックを併せる希望者が多い理由

　リースバックの大手が任意売却は原則審査不可としているのに、任意売却を検討中でリースバックも希望する者が多いのには理由があります。

特にインターネット上の情報収集によるものではないでしょうか！？

インターネット上でリースバックの情報提供しているサイトの目的は、大きく２つに分けることができます。

それぞれ、順番に見ていきましょう。

１．リースバック対象者の集客

　「HOUSE DO」のように純粋にリースバックを事業化して取り組んで集客しています。

その結果、どの様な顧客が対象となるのかも明確しております。

また、ページ上部で案内した、リースバックでのトラブルを避けるため国土交通省「住宅のリースバックに関するガイドブック」の案内ページもきちんとリンクされています。

リースバックの対象者が明確

２．任意売却対象者の集客

　住宅ローンが払えなくなり任意売却を検討される方は、そもそも自ら希望して自宅を売却したい訳ではありません。

そのため、引越しも望んでいないため「インターネット上で見つけたリースバック」は、願ったり叶ったりの方法に見えてしまいます。

「任意売却は必要だけど引越しは望まない」という要望にピッタリはまるのがリースバックだったのです。

「リースバックが成立する・しない」は関係なく、任意売却が必要とされる方の集客にはリースバックは優れたキーワードとなっています。

当事務所でも、リースバックに関連する記事は掲載しております。

しかし、任意売却を必要とされる方が容易にリースバックが成立するような内容には否定的な意見です。

そのため、任意売却とリースバックが容易に成立すると感じてしまうウェブサイトは、ほぼ任意売却対象者を集客するキャッチコピーと見て差し支えないでしょう。

もちろん、リースバックに期待して相談しても結果は言うまでもありません。

リースバックは任意売却のキャッチコピー

リースバックに期待しても現実は異なる

　住宅ローンが払えなくなり、子供の転校の問題等でリースバックを検討する方は多いのは事実です。

しかし、当事務所のホームページを見て、「リースバックは困難な理由」がきちんと理解できたと相談者はおっしゃいます。

任意売却にリースバックは馴染まないのですが、リースバックを前面に出せば、多くの住宅ローンの返済に困った方を集客できます。

その結果、インターネット上に任意売却とリースバックがセットになって氾濫してしまいます。

任意売却の対象者はリースバックを切実に願っているが・・・

あわせて読みたい

リースバックは何年住めるの？１０年以上の長期も可能！？ 　住宅ローンが払えなくなり、悩んでいるとリースバックという方法で、任意売却後も「住み続けられる」ことを知り、安心してる方も多いと思います。 自宅が人手に渡って...

任意売却とリースバックは相容れない

　当然、少ない望みをかけて問合せても、具体的な話になれば『お客様のケースではリースバックは難しいです！』と簡単に断られます。

結果的には、任意売却しましょうと話をすり替えられることでしょう。

リースバックを希望して相談しても、もともと該当者ではないため検討段階ですらないのです。

実際のところ、仕組みを知れば任意売却とリースバックは、ほとんどのケースで相容れないことが分かると思います。

相談時にリースバック不可なら、まだマシ！

それでも、まだ相談段階でリースバックは難しいと伝えてくれるだけ、良心的かもしれません。

ひどいケースでは、リースバックの見込みが無いに相談者に対して、希望を持たせて依頼を受けてしまいます。

ある程度の販売期間経過後、投資家が見付からない（もともと見込みが無いのに）と告げられることに・・・

任意売却が必要な方にとって、貴重な時間を奪われてしまい最悪の場合、競売の可能性も否定できません。

任意売却とリースバックの組合せは困難と理解する

リースバックは残債と家賃が決めて

　インターネットで任意売却を調べれば、「リースバックがお勧め」の業者もあれば、「リースバックは条件が厳しい」と両極端の業者が存在します。

リースバックの大手も任意売却は原則審査不可とされていますが、原則ですので可能なケースもあることになります。

その稀なケースは売却すれば「残債を無くす」こと、尚且つ相場に照らし合わせた「家賃がきちんと支払える」能力があると見なされれば、おそらく可能となるでしょう。

上記の条件をクリアできれば、リースバック成立の可能性は格段に上がります。

任意売却後の残債はリースバック不成立の原因

リースバックと任意売却の相談先は？

　任意売却は必要だけど、住宅ローンも完済できそうなケースではリースバック成立の可能性はあります。

では、リースバックと任意売却を併せて希望する場合、どこに相談すればいいのでしょうか？

リースバックと任意売却の相談は、どこがベスト？

筆者の個人的な見解となりますが、あまりリースバックを前面にアピールしていないけれど任意売却に手慣れた不動産業者がお勧めとなります。

具体的には、インターネット上でも「任意売却とリースバックの組合せは難しい」と情報発信している業者が良心的と見て取れます。

それが現実だからです。

どうしても、任意売却には馴染まないリースバックをアピールしている任意売却業者は、避けた方が無難では・・・と考えてしまいます。

なかなか、任意売却の業者選びも難しいのですが、事前に少し知識を得るだけでも印象が変わってくと思います。

常にお伝えしたいのは、インターネット上で『都合のいいキャッチコピーには惑わされないで欲しい』ということです。

聞こえのいい言葉に注意！

あわせて読みたい

リースバックの相談はどっちの業者にする！？ 　任意売却に踏み込むか悩むとき、リースバックという住み続ける任意売却があると知れば、救われた気持ちにもなります。 子どもの転校やご近所に対しても、引越し理由を...