任意売却歴15年の知見がつまった

コラム
「任意売却大全」

金融機関に業者を紹介されたら確認すること

任意売却を金融機関から勧められたり、自ら希望するとき、任意売却をどこの業者に依頼するか?とても悩むと思います。金融機関によっては任意売却業者を紹介又は指定することもあります。

任意売却を依頼する業者は自分で決めるが基本

任意売却は不動産の所有者が自らの意志で売却します、住宅ローンが払えないとしても強制処分ではありません。従って、金融機関(債権者)が任意売却業者を指定するのではなく、所有者が任意売却業者を決めるのは、当たり前のことです。

しかし、現実には金融機関が任意売却業者を指定したり、断ると所有者が決めた業者と金融機関指定の業者の2社に任意売却を依頼(一般媒介)するよう求められることもあります。

任意売却は一般媒介でも可能か?

本当に指定されているのか確認する

金融機関が任意売却業者を指定して、譲らない時に必ず確認して頂きたいことが2点あります。

○ 金融機関が会社の方針として決定しているのか?

○ 担当者が勝手に指定しているのか?

確認方法はいたって簡単です。金融機関の本店なり、本社の代表電話に連絡して任意売却の際は御社の指定業者以外では任意売却を認めない規則になっているか? 聞くだけです。

ここで任意売却業者は指定していませんとなった場合、窓口となっている担当者又は、その上司なりが勝手に決めていることになります。

なぜ、ここまで確認する必要があるのかは、任意売却ではないのですが、以前の実体験があるからです。

実は担当者の勝手な判断

2009年に弊社の関連会社が保有する不動産を売却したとき、売買の担当者が引渡(決済)時に司法書士から訳の分からない費用を請求され、支払ったと言ってきたのが発端となっています。

そこで、買主を見つけてくれた仲介業者に確認すると、指定する司法書士でなければ融資できないと信用金庫の担当者から告げられたので、その通りにしたとのことでした。

それが本当なのか確認するため信用金庫の本店に連絡したところ、司法書士は指定しないことが発覚したのです。

担当者が何故、司法書士を指定したかは聞いていませんが、仲介業者は司法書士の報酬が高く、買主の負担になるので、もう少し抑えるように、お願いしても聞き入れてもらえなかったそうです。

その辺りの事情からすれば、おおよそ理由は想像できてしまいます。

業者を金融機関が指定する理由

任意売却の場合、不慣れな業者や未経験の業者が任意売却の業務を取り扱うと、金融機関の担当者が細かな指示まで出さなければ任意売却が進まないことがあります。これでは、金融機関の担当者も仕事量が増え、任意売却を行うことが不安にもなりますし、経費として認める仲介手数料に見合った仕事になりません。

任意売却は金融機関にとっても強制処分(競売)に費用を支出することなく回収ができるのですが、まともに任意売却ができなければ本末転倒となってしまいます。

それゆえ、金融機関は以前から取引のある任意売却業者を紹介又は指定することがあります。ただし、それが会社の方針であるかは確認しなければ判断できません。

紹介又は指定された業者の注意点

とてもシンプルなことですが任意売却業者がどちらを向いて仕事を行うか? が重要です。

例えば、任意売却業者の査定価格と金融機関の認める売却価格に開きがあったとき、金融機関に対して、しっかりと価格の見直しを求めることができるかもポイントになります。

金融機関にとっては回収額が減ることを意味しますので、金融機関の意に反する行動をとるよりも、そのまま任意売却を続けて、結果的に競売になったほうが波風立ちません。次回、金融機関から、お客様を紹介してもらえるほうが、ありがたいからです。

任意売却は金融機関にとっても好都合ですが、競売でも裁判所を通じて取引されるため問題にもなりません。しかし、この様な流れは任意売却を希望する方にとっては、どうでしょうか?

紹介業者に不安や不満があれば切り替える

金融機関が紹介した業者で不安や不満があるときは、自身で探した業者に切り替えても金融機関に迷惑を掛けることはありません。

失った時間は取り戻せませんので、競売回避を望むなら早めに見切りをつけ、任意売却の専門業者に依頼することをお勧めします。
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