任意売却歴15年の知見がつまった

コラム
「任意売却大全」

競売より高く売れるとは限らない

任意売却のほうが競売より高く売れる』一辺倒の思い込は少し違っているかもしれません。競売の場合、入札で最高値を付けた者に不動産は売却されます。

一方、任意売却は一般の不動産売買と同じで、物件情報を不動産業者間で公開して売却します。住宅ローンなどを滞納すると順番として、まず任意売却を試みます。そして売れなければ競売、もしくは任意売却をせずに競売のどちらかとなります。
いずれにしても返済が滞り、任意売却が成立しなければ最後は競売となります。この任意売却と競売の2つの価格を比べるには、任意売却を試みたが不成立となり、その後、競売で落札された場合しかありません。

任意売却すると競売との比較はできない

任意売却で取引を無事終えた場合、競売の落札価格はありません、また任意売却を検討しない場合は競売の落札価格しか分からず、どちらか一方の価格しか知ることができないのです。これでは比較になりません。

つまり本サイトにも記載していますが任意売却をしたら競売より高く売れるかは分からないままなのです。ここで伝えたいことは、任意売却を試みても売れずに競売となってしまうケースもあります。

ところが、不思議なことに落札価格は任意売却中の販売価格を上回ることが現実に起きています。従って、任意売却のほうが競売より高く売れるので『残債(残った借金)を減らせる』は必ずしもそうではないのです。

競売より高く売れると思われている理由

『任意売却のほうが競売より高く売れる』とされているのは、かつて競売物件は占有者がいると立退きに費用が掛かったり、暗いイメージなどもありました。その結果、入札希望者も少なかったため比較的安値で落札できた経緯があります。

現在では不良債権をスムーズに処理できるよう法改正もあり、落札者が容易に占有者に対抗できるようになりました。また、競売に関心を持つ投資家や不動産業者も多く参加するため、落札価格も一般市場との価格差がほとんどないと思われます。

競売に優るメリットは

これでは任意売却にメリットが無いようにも感じますが競売を避けたい理由にもあるように、任意売却は金融機関との合意で成立します。特に、競売の申立て前であれば、精神的な負担は限りなく少なく、競売で落札されるのとは比較になりません。

それゆえ、任意売却は住宅ローンの返済に悩む方にとって有効な滞納問題の解決方法として選ばれています。

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