任意売却歴15年の知見がつまった

コラム
「任意売却大全」

任意売却の期間ってどれくらい掛かるの?

景気の先行きが不透明な中、任意売却もあり得る状況だとしたら、いつ決断すればいいのか迷うことでしょう。

それには、任意売却はどの程度の期間が必要なのか? を先に知る必要があり、相談者の状況によって違いが生じます。

そもそも相談後、すぐに任意売却へと進めないケースもあり、一言では説明できません。

以下、状況の全く異なる2つの事例を参考にして下さい。

<当事務所への相談開始時期>

1件目 令和2年4月に相談

2件目 令和2年1月に相談

※ 相談後、当事務所とは専任媒介契約を結んでいます。

1件目の相談

令和2年4月中旬に相談がありました。

住宅ローンを1年以上滞納し競売の申立後のため、急いで債権者へ任意売却の申出を済ませ、令和2年6月中旬に正式に任意売却で取引終了。

競売の申立後で時間との戦いでもあり、待ったなしの状態でした。

買手は付いたものの住宅ローンの審査に、コロナの影響で通常の2倍の時間を要しましたが、想定した期日までには間に合い、相談から2か月でのスピード解決となりました。

買手も同じ町内在住で、速やかに話しが決まったことが、成功の大きな要因と言えるでしょう。

価格が高過ぎれば買手探しは難航し、価格が低過ぎれば債権者が任意売却を認めてくれません。

競売申立後の任意売却は何と言っても、買手がすぐに見つかるか!? がポイントです。

この1件目の相談事例は、任意売却の販売期間があまりにも短く、良い事例とは言えず、むしろ運が良かったと見るべき案件です。

競売申立後の任意売却は競売のリスク高!

競売の申立てまで進行してしまうと、任意売却を成立させるには、かなりリスクの高い状態となり、競売もある程度は覚悟しておかなければなりません。

矢継ぎ早に説明してしまい、詳細は分からないと思いますが、任意売却の期間についての記事なのでご容赦ください。

2件目の相談

令和2年1月上旬に相談がありました。

不思議に思うかもしれませんが、1件目よりも先に相談があり、現在(令和2年11月下旬)まだ販売中の案件となります。

実は、相談時に住宅ローンの滞納はありませんが返済が厳しいため、任意売却を希望。

その他、税金の滞納による差押えがありました。

実際には住宅ローンの滞納が無いため、本格的に任意売却には進めず、残債を基に決めた価格での販売となっています。

まずは期限の利益の喪失、そして保証会社があるため代位弁済が済んでから任意売却という流れになります。

更に、誰にでも言えることですが、例え生活が苦しくても、何とか返済ができる場合、見切りをつけて住宅ローンを滞納させるには、かなり勇気が要るもので中々踏ん切りがつきません。

そのため、滞納が始まるのも遅れたため、ようやく年内には6か月の滞納となり、債権者と任意売却に向けた交渉がスタートできそうな状況です。

従いまして、相談から約1年かけて、やっと任意売却を開始する目途が立つような感覚です。

滞納前の任意売却は不可!

任意売却前でも準備は重要

2件目の相談者の場合、住宅ローン(以下、保証会社)と税金の差押え(以下、役所)で債権者が2者います。

住宅ローンが保証会社への代位弁済前なので、まだ保証会社と任意売却の交渉はできません。

しかし、役所に関しては国民健康保険税が未納で差押えられているため、差押えの解除に向けた交渉は可能です。

相談者御本人と一緒に役所で自宅の任意売却に望む旨を伝え、、全額納付前の差押え解除の道も探っておきます。

また、今後の納付についての話し合いも、ある程度は済ませておけば、役所によっては任意売却に積極的に協力してくれます。

任意売却の専門業者であれば、代位弁済後は保証会社と速やかに交渉ができる準備を整えておかなければなりません。

任意売却をただ待つのはナンセンス!

任意売却に費やす時間は状況次第

一口に任意売却と言っても、置かれた状況によって残された時間は皆異なります。

債権者によっては、任意売却を希望すれば滞納開始後間もなくでも、認めるケースもあります。

素人判断で自己のケースを当てはめて考えるのは、あまり得策とは言えません。

むしろ、ご自身の状況をきちんと把握し、その後の判断は専門業者に委ねるのが正しい選択ではないでしょうか。

任意売却の専門業者として一言添えるならば、任意売却の相談時期が早すぎても問題になることはありません

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