任意売却で自宅を売却し、買主に引き渡したあと、何か欠陥や故障、不具合等が発見されたとき、売主は買主に対して何か保証しなければならいとしたら、売主にとっては気が気じゃないと思います。
特に建物も古くなれば不具合が発生する可能性も高く、任意売却の後から修理にかかった費用を請求されても、到底払える訳もありません。任意売却の場合、不動産の売主は住宅ローンや事業者等の不動産担保ローンが払えなくなり、お金の都合で不動産を手放すことになります。
そして不動産の売却代金のほとんどは金融機関に回収され、手元に現金が残せる方はごく少数です。そのため、不動産の売却後、何か不具合等が発生しても売主が責任を負わないように売買契約の際は売主の瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）を免責するという特約をつけます。
瑕疵とは簡単に説明すると欠点や欠陥のことになります。売主の瑕疵担保責任を免責するということは、不動産を買主に引渡したあと、欠点や欠陥が発見されても売主に責任はありませんという内容です。
任意売却の際、売主にとっては後のトラブルを未然に防ぐ契約内容と言えるでしょう。
ここで注意が必要なのは、売主が任意売却で不動産を買主に引渡すまで、欠陥や欠点を知らなかった場合に有効な特約なので、正直に告げると都合が悪いため、欠陥や欠点をあえて隠して売買した場合には適用されません。
任意売却では買主に対しても任意売却である旨を理解して購入してもらうので、何か気になることがあれば買主にきちんと伝え、取引を終えれば特に問題はありません。
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