任意売却で債権者に根回しや裏工作は通用しない

 不動産の売買価格を決めるのは所有者ですが、任意売却の場合は債権者(金融機関)が売買価格の決定権を握っているようなものです。

そして、債権者が任意売却を認めるのは適正な価格が前提となり、その販売価格について、購入希望者や任意売却の依頼者の都合は、あまり考慮されることはありません。

任意売却で価格の引き下げ交渉は誰がする?

 内装の汚れや痛みが激しいマンションや戸建などは、どうしても一般のお客様が見るとリフォーム費用等も問題になり、なかなか購入するには至りません。

そのため、リフォームを施して再販売する不動産業者(以下、再販業者)が購入する確率が高いのですが、その際、購入を希望する再販業者としては、安く買いたいのが本音です。

過去には、今では考えられないような行動をする再販業者もいました。

再販業者が債権者と交渉

 再販業者は安く不動産を購入したいがために、任意売却業者を飛び越え、勝手に債権者に対して売買価格の交渉を行う、非常識な再販業者が複数存在しておりました。

その様な行動を取れば後日必ず発覚し、その行動をとがめると、ほぼ一様にその債権者とは取引があるため、再販業者の求めに応じると勘違いしているのです。

もちろん、販売価格の引き下げに成功した再販業者はいませんでしたが・・・。

根回しに期待する任意売却の依頼者

 また、任意売却の依頼者が、なかなか買手が決まらない場合、債権者が身内と取引している銀行なので、現状では高過ぎるから販売価格を引き下げるように根回ししても大丈夫ですか?と相談されることがあります。

主に事業用の不動産担保ローンを借りている中小企業の経営者や自営業者の方になるのですが、結論から申しますと、全くの無意味で金融機関に対して不誠実な行動であり、逆効果になってしまう可能性もあります。

債権者も担保価値は把握している

 債権者もデタラメな販売価格を求めている訳ではなく、何かしらの社内基準に基づいて決めています。

また、担当者も不良債権をより多く回収する義務を果たさなければなりません。

そのため販売開始後、時間の経過と共に買手が付かなければ、価格調整が必要となり販売価格を引き下げる判断も可能になります。

そういったプロセスを踏まずに、任意売却業者を抜きにして、再販業者や任意売却の依頼者が勝手に債権者と交渉しても、ただの自己都合としか受け取られず、むしろ販売価格の引き下げに対して警戒されてしまいます。

販売価格の引き下げを警戒される理由

 債権者から販売価格の引き下げを警戒される理由としては、まず窓口となっている交渉役の任意売却業者ではない者から販売価格について、横やりが入る時点で公正な不動産取引ができるのか疑問を持たれます。

公正な取引ができなければ、再販業者、任意売却の依頼者それぞれに以下のような問題が発生する可能性があります。

再販業者の場合

 再販業者はリフォームして転売するために購入します。より安く購入できれば、その分多く利益が見込めるため、所有者の足元を見て必要以上に、買叩こうとしている?と見られる。

任意売却の依頼者の場合

 また、債権者から見てナゼ?任意売却の依頼者が販売価格を安くしたいかと考えると、相場より安く売却できれば、債権者に内緒で買主から売買価格とは別に現金を受取るのでは?と勘繰られる。

普通に考えると、任意売却の依頼者は高く売却できれば、それだけ残債が減り助かるのですが、安く売っても高く売っても債権者に回収され、何も残らないとなれば、手元に現金を残したいと考える方も現実にはいるからです。

債権者との交渉は誠意をもって対応する

 債権者は専門の担当者が幾度となく任意売却の取引を行っております。

そこには任意売却業者が介在し、任意売却業者を抜きにして、別の者が交渉に現れたり、根回しされる時点で、何か怪しい動きとの印象を与えるのは当然です。

債権者がその様な者を応対することはありませんが、それ以外にも不審な取引と感じれば任意売却を断念し、競売が適切と判断されてしまいます。

任意売却で価格の引き下げ交渉には時間が必要

 債権者によっては、かなり高めの販売価格を求められ、任意売却の依頼者にとって、早期に買手を見付ける妨げになることもあります。

その際、任意売却成立の鍵となる価格の引き下げ交渉は、時間があれば成せる業となり、早めの相談が競売回避には最も重要となることが理解できると思います。

任意売却は早めに取組むほど有効で、競売間近のギリギリでは、任意売却成立の可能性は限りなく低くなってしまいます。

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