任意売却の専門業者に相談するメリットとは?

 任意売却を極端な言い方をすれば、単なる不動産の売却になります。

そのため、お客様が『住宅ローンが払えなくなりました。』となれば、不動産業者が『任意売却しましょう。』で成り立ってしまいます。

従いまして、売買の仲介業務を取り扱う不動産業者であれば、任意売却はできます。

ここでの不動産業者とは、宅地建物取引業の免許を受けた者です。

○ 『無いと不可!専門業者が教える任意売却に必要な免許

任意売却時の債権者は金融機関だけではない

 それでは、何故、任意売却の専門業者が存在するのか疑問が湧くと思います。

任意売却で取引を成立させるには、ローン残高より低い金額で売却するため、金融機関と交渉さえすれば良いのでは? と安易に考えてしまいがちです。

ところが任意売却の現場は、そう簡単ではありません。

住宅ローンの場合は、自宅を任意売却します。また、事業者の不動産担保ローンであれば、商売にその不動産を利用中の場合もあります。

それ故にローンが払えなくなった時点で、すぐ諦め売却を考えるよりも、無理をしてでも頑張って何とか手放さない方法を模索し、それが無いと分かった時点で、ようやく任意売却を検討するケースがほとんどとなります。

後回しのツケが差押え

 先程、無理をしてでも頑張ってと書きましたが、それは、本来納付しなければならない、税金や国民健康保険料、その他にマンションの管理費や修繕積立金、はたまた公立の保育園料等を後回しにした結果、任意売却の障害となってしまうことが高確率で起きているからです。

任意売却を必要とする相談者はかなりの割合で、他の支払いを見込みのないまま先延ばししており、その結果、突然の不動産の差押えにより任意売却を途中で断念せざる負えない状況が発生することもあります。

差押え一歩手前の任意売却も多い

 任意売却は通常の不動産売買では気にも留めない、税金や料金未納等による差押えも予見し、行動する必要があります。

言い換えれば、差押え一歩手前の状態で任意売却を進めることもあり、差押えされないために専門業者としては手を尽くします。

また、差押え後になって、ようやく任意売却を希望する相談者も多く、その差押えの解除も含めて交渉しなければ任意売却も成立しません。

相談相手を間違えたことの顛末

 任意売却について簡単に書きましたが、もっと分かりやすく通常の不動産売買について間違った相手に相談したため、まとまりかけた売却の話しが破談になったケースを紹介します。

ごく最近の話ですが、お付き合いのある同業者が土地の売却を依頼され、当事務所で買手を見付けたときのことです。

売買価格は合意できたのに売主が売買契約時の手付金は20%でないと安心できないとして譲らず、契約に至らなかった事案があります。

売買契約を成立させる上で、一番のネックはやはり売買価格で、ここがまとまり買主のローン等が問題なければ通常はほぼ取引は成立します。

しかし、今回問題となったのは手付金の20%、その根拠はと言うと、売主が知り合いの法律に詳しい者に相談した結果だそうです。

ちなみに弁護士や司法書士ではありません。もちろん弁護士であれば日常業務で不動産売買に携わることも多いので、この様な要求を突きつける訳も無く、司法書士も同じです。

売主は不動産売買について、ろくに知識や経験の無い者に相談してしまい、間違ったアドバイスを真に受け、売却のチャンスを逃してしまいました。

つまり、間違った相手に相談したことで、間違った認識を植え付けられていることにすら気付いていません。正直なところ気の毒です。

手付金について

 補足も兼ねて手付金について説明すると、通常の個人が関わる不動産売買では、売買価格の5%程度で、その他は50万円や100万円といったきりのいい数字で契約することが多いでしょう。

手付金を授受することで、お互いに拘束する意味合いもあり、あまりにも少額では簡単に手付金を放棄してしまうことも考えられますが、売主・買主の双方が合意すれば取引は成立します。

しかし、手付金20%となると、売買金額が5000万円とした場合、その額1000万円になります。

もちろん現金で用意しなければならず、手付金をローンで借りることも一般的ではありません。

そのため手付金20%が条件になると買い手を探すうえで、かなりハードルが高いことが伝わると思います。

任意売却の専門家はリスクを予見しながら取引する

 話を任意売却に戻しますが、任意売却の専門業者に相談するメリットは、多くの相談者が単純に金融機関と交渉すれば済む状況ではありません。

そのため金融機関との交渉以外に、任意売却の障害となるリスクを予め見定め、取引終了までサポートできる対応力が重要になります。

手付金の紹介例もそうですが、任意売却も間違った相手に相談すると、間違った認識のまま任意売却を進め、予期せぬ時期に差押えを受けてしまう等、問題が発生する可能性もあります。

多少の時間をロスする程度で済めば、まだ救われますが結果的には競売となれば悔やんでも悔やみきれません。

任意売却の専門業者は相談者の状況により、この先どうなるのか? そして、どう対応すればいいのか?

その答えを導き出せる、数少ない相談相手と言っても差し支えないでしょう。

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