自宅が競売に回避方法は?

 競売を回避するには、競売を申立てた債権者と交渉しなければなりません。その方法は大きく分けて2つです。

まずは、自宅や所有する不動産の競売を申立てた者が、どこの会社? 又は、誰なのか?を知ることです。

そして、適切な対策を講じなければ、競売回避は失敗する可能性が高くなります。

競売回避の方法は2つ

 競売回避の方法は大きく2つに分けられ、もう既に競売の申立てをされている。

また、これから競売の申立てをされそうな場合でも、残された選択肢に関しては、ほとんどのケースで以下の2つになります。

○ 債権者の請求に応じる

○ 不動産を売却する

債権者の請求に応じる

 競売を申立てた相手、つまり債権者は、金銭の支払いを求めて競売の申立てを行うので、その請求に応じれば、競売の取下げが可能になります。

支払に応じれば、競売の取下げは可能!

 現実には経済的に厳しく、金銭の支払いが不可能になり、競売となるケースがほとんどなので、債権者が金融機関の場合、別の金融機関から借入れて、支払いに回す等は困難な状況でしょう。

その他、対象となる方は少ないのですが、身内等の親しい者が協力して、現金を用意できれば、競売回避は可能になります。

しかし、身内等に対しての返済をどうするか? という問題に直面しますので、きちんとした計画の元に行うべきでしょう。

不動産を売却する

 上記の債権者の請求に応じることができる方は、ほとんどいません。

それ以外の方法となると、自らの意志で不動産を売却すれば、競売は回避できます。

自ら不動産を売却すれば、競売回避は可能!

 競売と同じで不動産を手放すことに代わりなく、非常に不本意ですが、債権者が本気である以上、唯一残された道です。

特に、自宅が競売になりそうな状況であれば、その精神的な負担は比較にならないことが、容易に想像できると思います。

残った選択肢は何か!?消去法で考えてみる

競売を申立てられた原因は?

 不動産の競売で一般の方が多いのは、住宅ローンの滞納です。

銀行や保証会社等の民間金融機関、又は住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)から、自宅となるマンションや一戸建の不動産を、競売に掛けられてしまうケースです。

住宅ローンが払えなくて競売になるケースの対応

 幸い、住宅ローンのような金融機関からの借入れは、交渉すれば競売の取下げに、応じてもらえる可能性があります。

その反面、住宅ローンを返済しない限り、自宅の売却は免れることは出来ないと言えます。

その場合、任意売却という手段で金融機関と交渉しながら、あなたの不動産を一般の不動産市場で売却します。

既に裁判所から、競売申立の通知が届いている場合、すぐに任意売却の手続きを進めなくては、自宅不動産を競売で強制的に処分されてしまいます。

競売申立後は、待ったなしで即行動を!

間違った認識で競売の申立てまで進んでしまうケース

 住宅ローンが払えなくなり、売却を考えたが住宅ローンの残り(残債)よりも、売却価格が低いので売れない・・・と思っている方が多くいます。

住宅ローンの残債より安くは売れないの!?

 そして、どうすることも出来ず、悩んでいるうちに金融機関から、競売の申立てをされてしまいます。

これは大きな誤解いで、大抵の金融機関は住宅ローン等の不動産担保ローンが払えなくなったとき、先ほどの任意売却に積極的に応じてくれます。

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任意売却で競売回避を更に詳しく

 任意売却のメリットは競売を回避できること、それだけです。競売より高いか安いか誰にも分かりません。

競売で落札される金額は、任意売却で取引を終えれば知ることができません。

しかし、そのメリットである競売を回避するということは、精神的な負担を軽減できます。

早い段階であれば、インターネット上に競売物件として、公開されることもありません。

対応が早ければ、より精神的負担が少ない!

 競売回避をご希望であれば、早めの相談が必要です。

任意売却と競売の比較

ローンの滞納状況をしっかり把握する

 任意売却は置かれている状況により、対応の仕方が異なります。

ローンの滞納が3~6ヵ月を過ぎたころ期限の利益の喪失代位弁済に関する通知が届いたのなら、行動を起こさないと競売の可能性が高まります。

ローンの返済が困難になり始め、一度でも滞納すると次回2か月分の支払いをして、また元のように月々返済していくことが可能でしょうか?? 

滞納の遅れを取り戻すことは可能か!?

 住宅ローンの返済より、他の支払いを優先させる人は少ないでしょう。

理由は様々ですが、一度でも滞納した時、今後の支払いに関して、今までと同じように返済していけるのか? 多少なりとも、その判断はできると思います。

一度でも払えないときは、次の返済も難しいのが現状です。

詳しい任意売却の流れ

競売の申立てをされると

 競売申立ての前と後では、状況は全く異なります。

競売の申立てをされると、裁判所に配当要求終期の公告という書類が公開され、誰でも閲覧可能です。

全く知らない業者の訪問やダイレクトメールなど数十社から接触があるでしょう。

さすがに、ご近所でも訪問者が多いなと不思議に思うかもしれません。

また、裁判所からは建物内部の写真撮影にやってきて、断ることも出来ません。

裁判所からの写真撮影は拒否できない

 建物内部の写真は、競売の入札希望者の判断材料となる、重要な添付資料になります。

競売開始で生活一変・突然の訪問業者をストップさせる唯一の方法』の記事もどうぞ

3点セットで一般公開

 一般公開される資料は3点セットと呼ばれ、裁判所ではもちろんのこと、インターネットで公開されます。

建物内部の写真までインターネットで誰でも見られる

 ここが競売のデメリットだと思います。ご本人はまだしも、ご家族はとても精神的に辛いでしょう。

このような悲劇は、対応次第で回避でき、あなたが早めに行動することが、ご家族に対する思いやりになります。

詳しい競売の流れ

任意売却で競売を回避するには早めの対応が必要

 なぜ、早めの相談が任意売却に必要かは、金融機関の立場になって考えると、分かりやすいと思います。

金融機関はローンの返済が滞ってから、競売の申立てに至るまで、多大な費用と時間を費やします。

そのため一度、競売の申立てをすると残債の一括返済、もしくは任意売却による不動産の処分をしない限り取り下げは行いません。

また、金融機関によっては任意売却を認めなかったり、裁判所の売却基準価額が出るまでは応じられない等の条件が付く場合もあります。

競売回避の妨げになること

 競売の申立てをされると、役所に連絡がいく仕組みになっています。

そのため、競売回避を邪魔する訳ではありませんが、税金の滞納があると、役所も不動産の差押えに参加することになります。

そして、役所の差押えによって、任意売却を進めることが事実上できなくなってしまうこともあります。

役所の差押えで競売回避を断念することも

 従って、競売回避を望むなら、税金関係の滞納があるか? あっても、どの程度の金額か? きちんと把握しておく必要があります。

早めの相談でも任意売却を断念するのは役所の差押え』の記事もどうぞ

任意売却と競売の比較

 任意売却競  売
価  格どちらが高いか分からない
引越し代もらえる事もある
現金の持出し多少ありの場合もほぼ無い
残債の交渉できる
引渡し時期早 い遅 い
精神的負担軽減できる大きい

価  格

 最近では競売市場に多数の者が参入し、よほど特殊な不動産でない限り、安値で落札されることはありません。

任意売却で買手が現れなくても、競売の落札価格が、任意売却時の価格を上回る事もあります。

本当のところ、任意売却のほうが高値で売れるかは、誰にも分かりません。

引越し代

 競売の落札者はスムーズな不動産の明け渡しを望んでいます。落札後、早期に退去するならば、引越し代の交渉は可能でしょう。

もちろん任意売却も、引越し代の捻出は可能ですが、どちらも絶対ではありません。

現金の持出し

 任意売却の場合、契約書の印紙代やマンションの管理費の滞納などがあると、一部認めない費用もあり、現金が必要なケースもあります。

これに対し競売の場合、ただ退去してしまうだけなら現金の持出しは不要で、要らない家財道具(残置物といいます)などは、そのままに出来ます。

ただし、引越し代を要求するなら、残置物の撤去は求められます。

残債の交渉

 返済に対して前向きな話をするのであれば、当然どちらもできます。

競売になってしまった場合、残債の交渉は出来ないということはありません。

ただし、競売の場合、金融機関との関係を、極端に悪くしているケースなどは注意が必要です。

引越し時期

 任意売却は競売の前に取引を終えますので、当然に任意売却のほうが早く引っ越します。

よって賃貸の場合は、賃料が必要になる時期が早まり、この点は任意売却のデメリットかもしれません。

精神的負担

 現在は誰でも裁判所のホームページを開けば、競売資料(3点セットと呼ばれています)で建物内部の写真まで、見ることが出来ます。

競売物件の落札希望者の中には、事前に『どんな住人か?家族構成は』等、ご近所に聞いて回ったり、最近では外観や周囲をビデオで撮影し動画サイトにアップする者まで存在します。

つまり、近隣住民やお子様の同級生など、誰でも簡単に目にする機会があるのです。

競売の精神的な負担は任意売却の比較にならない!

 競売物件の居住者は、相当な精神的な負担を伴う場合があり、大切な家族と生活している住宅であれば、任意売却で競売回避をお勧めします。

また、競売の前に売却するので、早期にローンの重圧など、不安な日々から解放される可能性があります。

以上のように、任意売却と競売での決定的な違いは、精神的な負担の大小です。

この点を除いては大きな違いはありません、競売回避を切に願っている方を全力でサポートします。

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