離婚後に元妻が無傷で連帯保証人を外れ自宅を残した方法は!?

 離婚した女性が当事務所へ相談を寄せる場合、ほぼ例外なく連帯保証人の問題が関係しています。

また、そのほとんどが離婚後は妻と子供が元夫名義の家に、そのまま住み続けています。

相談後の結果も大方予想が付き、住宅ローンの返済を元夫婦のどちらかが続けていたが、返済が止まったため、仕方なく元妻と家族が元夫名義の家を引っ越すことになります。

しかし、例え引っ越しが住んでも、元妻は住宅ローンが完済されるまで、連帯保証人から解放されることはありません。

同様のケースは数多く相談を受けておりますが、あえて今回ご紹介するのは、当事務所でも初めて扱うケースとなったからです。

連帯保証人の元妻が住み続けられるのは稀なケース

 結論から先に書くと、相談者の元妻(A美さん)は連帯保証人から解放され、更に元夫名義の現在の自宅に家族で住み続けられる、大変喜ばしい事例となりました。

<A美さんの相談内容>

 離婚後も元夫名義の家に子供と一緒に住み、元夫に代わり住宅ローンも返済しています。

その後、出会いもあり、再婚しました。

元夫名義の家に新しい主人と生活を始めたのですが、気掛かりなことがあります。

私は連帯保証人(連帯債務者)で、このまま元夫名義の家に住み続け、住宅ローンを返済しても自分たちの家にはなりませんよね・・・

ならば、今の主人が住宅ローンを利用して、元夫から購入することはできるのでしょうか?

 A美さんは御自身の連帯保証人の問題と、このまま元夫名義の家に住み続けることに日々不安を覚え、何とか解決できる手段がないか模索していました。

そんな中、ご縁があり、めでたく再婚されたのです。

そして、新しい御主人がA美さんの不安をすべて受け止め、元夫から『今の自宅を買取ってもいいよ!』と言ってくれたのです。

A美さんの御主人が元夫から購入できれば、連帯保証人の問題も解決する可能性もあり、本当に自分たちの家になるので、一石二鳥とはこのことかもしれません。

売却を進めるための問題点

 新しい御主人が元夫の家を購入すること自体、普通に考えれば身内でもなく、通常の不動産売買なので難しいことはありません。

しかし、ことはそう単純ではなく、いくつか懸念される問題があります。

1 元夫が売却に同意するか?

2 適正な売買価格は残債を上回るか?

3 (A美さんが)連帯債務者として登記事項に記載

1 元夫が売却に同意するか?

 この点をA美さんは気にしており、最悪元夫と話がまとまらなければ、引っ越す覚悟も出来ておりました。

そうは言っても、住み慣れた環境を変えたくない気持ちもあり、やはり住み続けることが1番の希望でした。

しかし、新しい御主人が本当に購入できるか? その判断ができてからの交渉となりますので、ひとまずここは後回しにします。

2 適正な売買価格は残債を上回るか?

 売買価格が残債を上回れば、元夫は現在の住宅ローンが完済できるため、売却に同意しやすいと考えられます。

また、同時にA美さんも連帯保証人(連帯債務者)から解放されます。

その一方で住宅ローンの残債より、売買価格が下回れば、どうでしょうか?

元夫がマイナス分となる現金を持出してまで売却するか疑問です。

また、その意思はあっても実際に現金を用意できるかを考えると・・・ その可能性は低いでしょう。

この点が、今回の話がまとまるか否かのポイントになります。

連帯債務者がいても大丈夫?連帯保証人との違いは?』の記事もどうぞ

重要な不動産の価格査定

 新旧夫間の不動産売買とは言え、その金額は適正でなければなりません。

近隣事例や現在販売中の中古住宅の価格、そして公示価格等も考慮に入れ査定します。

その結果、適切に導き出した査定価格で元夫の住宅ローンの残債が返済できることがわかりました。

元夫が不動産を手放しても、持出しなく売却できるのでプラス材料となります。

3 連帯債務者として登記事項に記載

 ここは、A美さんや買主となる新しい御主人にとってはピンとこない部分ではあり、任意売却専門業者としての気掛かりな点です。

実は登記事項には連帯債務者として、A美さんの名前と住所が記載されています。

新しい御主人が住宅ローンの申込をする際、登記事項を金融機関に提出します。

申込書類にはその他、源泉徴収票や家族全員分の住民票も求められます。

連帯債務者として記載されているA美さんの住所は売買対象となる不動産と同じ場所です。

当然、金融機関はアレっ!? となります。

何が問題なのかは、金融機関からすると妻の借金を解決するために住宅ローンを借りるの? と疑いの目で見られます。

それだけで、ダメとする金融機関もあります。

ネット銀行は門前払い

 実際、A美さん御夫婦が最初に希望した、金利の低いネット銀行はやはり条件は厳しく、見事に相談段階で不可となりました。

こちらとしても、少し不安になりながらも、いくつかの金融機関をあたり、断りを入れてきたところもありましたが、最終的に受付可能な金融機関が見つかりました。

売主(元夫)は売却に同意するか?

 住宅ローンの見通しも立ち、元夫が売却に同意すれば話はまとまります。 

当事務所としては、元夫と一度、話すか会う機会を設定してもらえれば、後はこちらで対応し、離婚された、元御夫婦が互いにストレスなく話しを進めることが理想的です。

今回は元夫に会う日取りまで、何とか設定してもらいました。

元夫も、会うにあたって多少は内容を把握しているので、今回の経緯から実際の取引、更に不動産売買によって、住宅ローンは完済、ほぼデメリットは無い様な状況を説明しました。

もちろん、約束の日時をきちんと守りお会いできる方なので、状況を理解し正式に売却について、ご依頼を頂く形となりました。

後は、新しい御主人が住宅ローンの本審査をパスすれば、取引最終日を待つだけの状態となりました。

売主(元夫)は売却に同意しないとどうなるか?

 仮に元夫が売却に同意しなかった場合、どうなるか簡単に説明しましょう。

A美さん御夫婦が住宅ローンを代わりに返済しても、永遠に自分たちの家にはなりません。

元夫から家を借りている状態で、はたから見れば賃貸住宅に住んでいるのと同じです。

もし、元夫が売却に同意しなければ、現在の御主人が別の家を購入する計画も考慮に入れておりました。

A美さんは連帯保証人(連帯債務者)ですが、現在の御主人は関係ありません。

そのため、現在の御主人が新居を購入後、引っ越しを済ませ、その後A美さんは住宅ローンの返済をストップするでしょう。

そして、元夫も容易に返済はできないため、当然、A美さんにも請求がきますが、今後のことも考えれば、早めに自己破産してしまう方法も選択肢の一つとなります。

どちらかと言えば、今後困るのは元夫の方で影響が大きいのではないでしょうか・・・

今回の売買で心掛けたこと

 離婚した元御夫婦の問題でもありますが、今回は元夫と新しい御主人とも互いに顔を合わせることなく、取引するのがA美さんの希望でもありました。

不動産取引には多額の現金が動くため、銀行の窓口で当事者同士が会わないままで進めるのも、難しい場合もあり、時間調整等も重ねながら、何とか成し遂げました。

ただ売買すれば良いではなく、やはり最大限配慮することも、今回の取引では重要な部分です。

離婚に関わる不動産売買で成否を分けるのは?

 A美さんが何とか住宅ローンの返済を滞納することなく続けてきたので、問題がこじれずに済みました。

つまり、滞納が始まっていれば、元夫に請求が行きますので、どちらが払うか?

借金問題が表面化し、信用情報機関(ブラックリスト)に登録される等のデメリットも生じてしまいます。

その結果、お互いにとって有効な手段よりも、感情を優先されてしまうことが往々にしてあります。

今回の売買では第三者が間に入ることで、当事者同士よりは冷静な話し合いの場が持てたことが、やはり大きかったと思います。

相談から取引終了まで

 連帯保証人と自宅の問題が同時に解決できた、非常に稀なケースですが、実際には相談から始まり取引終了までは8ケ月掛かって取引が終わりました。

第三者が間に入り、当事者双方にメリットがあっても、簡単に話が進む訳ではありません。

日程等も、それぞれの生活があり神経質なくらい、細かな調整が必要になります。

連帯保証人の問題は通常、簡単には済む問題ではありませんので、不安があれば早めに相談することが大変重要です。

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