任意売却で連帯保証人の自宅はどうなる?

 連帯保証人のあなたのもとに、主債務者(借りた本人)が、自宅を任意売却するので同意書にサインを求められたら・・・。まず、考えることは、任意売却したら借金が残るのか? 残らないのか? もし、借金が残るのならば、連帯保証人が自宅等の不動産を所有していると、金融機関に取られないかと心配になると思います。

※ 現実には金融機関に不動産を取られることは、ほとんどありません。

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借金取りの仕事

 借金の取り立てを債権の回収といいます。そして、債権回収の基本は、担保の処分です。住宅ローンのように不動産を担保にした借金の返済が滞れば、主債務者の自宅を売却(処分)してもらうことになります。それでも借金が残れば、主債務者と連帯保証人に対して請求し、残債を回収します。

連帯保証人の不動産に担保設定があるか?

 主債務者の担保の処分が済めば、その住宅ローンは無担保の借金となります。しかし、連帯保証人が自宅等の不動産を所有していると、金融機関は裁判等を経て、容易に連帯保証人の不動産を競売に掛けることも可能になります。

実際のところ、連帯保証人の不動産に住宅ローン等、他の金融機関の担保が既に設定されていることもあり、売却しても回収の見込みが無ければ、競売になる可能性は少なくなります。つまり、連帯保証人の不動産が、他の金融機関等の担保となっていないほうが、不動産を手元に残すのは、非常に厳しい状態と言えます。

連帯保証人の自宅に住宅ローンの抵当権(担保)のみが設定されて、返済中であれば自宅を売却しないで済む可能性もあります。

詳しくは『身内や知人の自己破産で連帯保証人が自宅を守る究極の方法』をどうぞ。

残債の返済方法

 任意売却後に残った借金(残債)の額や主債務者の返済方法にもよりますが、当然、連帯保証人に対して請求されることは覚悟しなければなりません。

その場合、現金を用意できなければ、連帯保証人に対しても不動産を処分することを求められますが、短期間での完済見込みがある場合等、返済方法によっては、連帯保証人の不動産を手放さずに済む可能性もあります。

しかし、主債務者の残債がある限り、連帯保証人に不動産を含め、資産があれば、それを以って返済しない方法は、ほぼ無いと言えるでしょう。

以上は、一般的な民間金融機関の連帯保証人に対しての請求となります。

住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)の場合

 住宅金融支援機構は任意売却後の残債があるとき、主債務者が経済状況に応じ、出来る範囲で、きっちり返済を継続していると連帯保証人に対して、自宅を売却(処分)してまで返済を求めることは、理由は分かりませんが、ほぼ行っていないように見て取れます。

後々の大問題の元

 主債務者が残債の返済を継続しているため、幸か不幸か、連帯保証人に対しての請求が緩いので楽観視していると、大問題に発展する可能性があります。

以下の相関図を参照。

連帯保証人の相関図

主債務者の実父と離婚した元妻の父(元義父)が連帯保証人、自宅を所有しているケースです。

主債務者は連帯保証人に迷惑を掛けたくない一心で、残債の返済を継続しています。この先、連帯保証人は何も返済しないまま、亡くなってしまうと、どうなるでしょうか?連帯保証人の事実も知らず、相続人が自宅を相続してしまうことも考えられます。

しかし、自宅を相続すると、連帯保証人としての負の遺産も相続してしまいます。実際、何も知らずに相続してしまった例に関しては、弊社では持ち合わせておりません。その扱いが、どうなるのか現状では分かりませんが、連帯保証人の立場を相続の割合に応じて、引き継いだと考えるのが自然でしょう。

連帯保証人の立場

 上記のケースでは主債務者が残債の返済を継続しています。離婚した元妻の父(元義父)は連帯保証人となっていますが、返済はしていないため時間の経過と共に、連帯保証人としての自覚や意識も薄れてしまいます。

しかし、残債の返済が長期に及ぶ場合、連帯保証人に対しても、5年や10年等、節目の年などには現在の生活状況をお伺いするため連絡がきます。その連絡をもう関係ないと取り合わず、一切無視していたため、住宅金融支援機構の回収業務を委託されたサービサーが法的措置寸前(訴訟の準備)という事態となりました。

住宅金融支援機構の方針なのかは不明ですが、主債務者が返済を継続していると、請求がないからといって、連帯保証人にとしての義務を免れたわけではありません。また、現在の扱いが、今後も続くかは不明ですし、その基準もありません。

間違いないのは、残債がある限り、連帯保証人の立場は変わらず、そのままでは、やがて相続も発生します。

連帯保証人で自宅等の不動産や資産をお持ちの場合は、主債務者、金融機関とは定期的に連絡は取り、その返済状況についても把握しておくことは、自身や家族のためでもあることを念頭に置いて対応して下さい。

任意売却の同意を断るという選択肢

 連帯保証人には冒頭の任意売却の同意を断るという方法もありますが、そのことによって状況が好転することは、ほぼないでしょう。任意売却に同意しなければ、金融機関はトラブルを避けるため、主債務者の不動産を競売で処分する可能性が高くなり、運よく競売によって完済できれば、連帯保証人の義務も無くなります。

しかし、競売後に残債がありますと、任意売却に協力してくれない連帯保証人に対して、主債務者は何の躊躇なく自己破産を選択し、返済を免れることもできます。そうなると、その残債の返済については、連帯保証人がすべて負うことになります。

理不尽ではありますが、任意売却の同意を求められた場合は速やかに応じ、任意売却後は主債務者に出来る限りの返済を促すのが、結局は連帯保証人の負担を減らすことになります。

○ 『連帯保証人を外れるには

○ 『身内や知人の自己破産で連帯保証人が自宅を守る究極の方法

○ 『連帯保証人に任意売却の主導権はあるか!?

○ 『連帯保証人が返済の請求をされたときの対処

○ 『連帯保証人に迷惑は間違い!なぜ同意は必要?

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