店舗兼自宅や賃貸併用住宅の任意売却が進まない意外な理由

 賃貸併用住宅を建設する人が最近増えています。その理由は家賃収入を得ながら賃貸併用住宅の建設費を返済することが可能で、人によっては毎月の返済を上回る家賃収入が得られれば、実質、ローンの負担が無いことになり生活にも余裕が持てます。

しかも、住宅ローンと変わらずに低金利で借りることも可能で、不動産投資の敷居が低くなった側面も見えます。

自己使用から賃貸併用住宅へ

 最近建築された賃貸併用住宅とは異なり、以前からある自宅兼事務所や店舗等、建物に自宅以外の部分が含まれ、その部分を貸し出せば、これも賃貸併用住宅に該当します。

もともとは、自営業者等が自宅以外の部分を事業に利用していたが、使わなくなり賃貸で第三者に貸していることもあります。

この様な不動産を担保にお金を借り、ローンの返済が困難になれば、そのまま任意売却となるケースがほとんどです。

建物の一部に賃借人付きの不動産を任意売却するので、少々難しいような感じもしますが、投資物件としての魅力もあるため、多くの引き合いがあり、適切な価格設定であれば速やかに買手を見つけることも可能です。

購入者は自宅部分と賃貸部分としての利用もできますが、自宅部分も居住用として賃貸すれば、建物全体が賃貸物件となり、完全な投資用不動産として保有する方もいるでしょう。

では、賃貸併用住宅でも価格設定が適切であれば、簡単に任意売却が可能なのか?

賃貸併用住宅の弱点

 実は賃貸併用住宅として購入する場合、自宅部分の床面積より賃貸部分の床面積の割合が多いと、住宅ローンでの購入が困難となることが最大の弱点となります。

賃貸部分床面積の割合

 そのため、購入希望者が現れても、実際にはローンを受け付けてくれる金融機関が無い、又は一般的な金利より割高なケース等もあり、資金が用意できなくて購入を断念しなくてはならないことがあります。

買手が自身の居住用ではなく、投資用不動産として購入する場合は、上記のような問題はありませんが、事業資金を借りるだけの信用が必要ですので、個人の属性が問題となります。

以前、店舗付き住宅の任意売却を依頼され、店舗部分は賃貸中のまま販売、ほどなくして申込が入ったのですが、買手側の不動産業者では購入資金を貸してくれる金融機関が見つけられず、結局、購入の話はストップとなりました。

ところが、購入を希望されたお客様が、諦めきれずに別の不動産業者を通じ、再度、購入の申し込みをされ、無事にローンも利用できたこともあり、当事務所としては、同じお客様に2度申し込みを頂いたレアなケースとなりました。

未登記部分の面積に注意

 その他に賃貸併用住宅で問題となるのが、下の図は建物の床面積が100㎡、賃貸部分が45㎡あります。そうなると自宅部分は55㎡あるのですが、その内20㎡が未登記となると、登記事項から確認できる床面積は80㎡しかありません。

未登記部分の割合

 その結果、登記事項から判断すると賃貸部分の45㎡は50%以上となり、住宅ローンのような低金利での借入れが難しくなってしまいます。

この様なケースでは売主が事前に未登記部分を登記し、自宅部分・賃貸部分の床面積の割合をハッキリさせてから、販売開始するのが理想的です。

しかし、任意売却の際は売主に費用面で余裕が無い場合や債権者が任意売却時の必要経費として認めてくれない等、金銭面が課題となってしまいます。

いずれにしても、銀行等のローンを利用される場合、未登記部分があれば、上記の様なケースでなくても、登記するのが条件となりますので売主・買主どちらが費用負担するのかという問題も、遅かれ早かれ出てきます。

建ぺい率・容積率オーバー

 未登記部分がある不動産の売買で厄介なのは、土地に対して建ぺい率や容積率をオーバーしている物件も少なくありません。

単にリフォームしているだけでは問題ないのですが、増築や改築を行っている場合は建ぺい率や容積率をオーバーしている可能性もあります。

例えば、ビルトイン車庫だった場所を自動車が不要になったため、部屋として改装している等は容積率をオーバーしてしまっていることがあり、特に違反建築となっていることを売主が認識していないと思います。

それでも建築基準法に合致していないため、違反建築となり、金融機関からの借入れが問題となるのは言うまでもありません。

しかし、建ぺい率や容積率をオーバーしている物件を現状のまま利用するのは好ましくないのですが、不動産市場では多く流通しているのも事実です。

そのため、全ての金融機関がNOとしている訳ではないので、オーバーしている面積の程度により受け付けてくれるケースも実際はあります。

任意売却は現状販売

 建ぺい率や容積率のオーバーしてる割合が大きく、一般的な住宅ローンが利用できない場合、通常の不動産売買であれば、減築(建物の一部を取壊し面積を減少させる工事)や2階の部屋を潰し、吹抜けに改築させる等の対応も可能です。

残念ながら任意売却の際は、その様な費用を捻出する余裕も無いため、現状での販売となり、買手が決まるまでに時間を要し、最悪は任意売却で取引できない可能性すらあります。

一般的な住宅も同じですが、建築当初と異なり、増築や改築が行われていると、買手の住宅ローンが通らず、思わぬところで任意売却がつまずいてしまうことがあります。

任意売却業者は事前に問題点を洗い出し、きちんと債権者の理解を得て、販売期間の調整ができるかがポイントになります。

同規模の再建築はできない

 最後になりますが、建ぺい率や容積率をオーバーしている物件は任意売却に関わらず、金融機関からの借入れで無事に購入できても、建替え等の再建築時には、同規模の建物が建築できないことになりますので、買手にとっては、いつまで現状の建物を利用するのか慎重な判断が求められます。

思わず相談したくなる担当者のプロフィール任意売却はこの人に訊け!

住宅ローン等の悩みが気軽に話せる・相談のハードルを下げる3つの対策

 おすすめ記事 

○ 『借金のカタに不動産が取られる代物弁済の恐怖

○ 『自営業者の自宅兼事務所や多額の借入も任意売却は可

○ 『残った選択肢は何か!?消去法で考えてみる

○ 『信頼できる情報で後悔しない任意売却の相談を!

○ 『店舗兼自宅や賃貸併用住宅の任意売却は相続後だと税金に注意

○ 『サブリース業者の破綻でアパートローンが払えず自宅を守るには5000万円がポイント

○ 『任意売却業者のお勧めサイトで注意すること

○ 『任意売却は2番抵当,3番抵当でも諦めずに相談を!

○ 『任意売却で高額な破産費用も減額可能!

○ 『任意売却で家を高く売る方法はお客様の協力がポイント

○ 『競売を避けたい理由は任意売却との精神的負担の差

○ 『任意売却を依頼して競売になったら費用は発生する?

○ 『任意売却で何が重要かは依頼者によって異なる!

 関連カテゴリー 

投資用不動産の任意売却関連の記事一覧

任意売却の基礎知識関連の記事一覧

任意売却の専門業者関連の記事一覧

自営業・中小企業の任意売却関連の記事一覧

自己破産関連の記事一覧

競売関連の記事一覧

任意売却情報満載の全記事一覧は任意売却テーマ

任意売却深夜の無料電話相談

電話相談はここをクリック