住宅ローン返済中の任意売却が絶対あり得ない訳!

 先の見えない経済状況のためなのか、住宅ローンの返済について週刊誌等の記事をちらほら目にするようになりました。

任意売却についても記載され、返済に苦しんでいる方にとっては、任意売却が周知され助けになるのではと考えられます。

とりわけ売却を考えても、売値を上回る住宅ローンの残債(オーバーローン)があれば、任意売却で対応できると分かり、多少でも落ち着けると言ったところでしょう。

任意売却にある大きな壁

 返済に不安を感じている方の多くは、現実にはまだ返済を継続中です。

その様な方々が今後も厳しい状態が続くと考え、いざ売却しようと決断したとき『オーバーローンだから任意売却でお願いします!』とは簡単にはいきません。

この辺りについては、あまり詳しくは語られていないため、間違った認識に陥ってしまうこともあります。

オーバーローン=任意売却は間違い

任意売却は不良債権の処理

 もともと任意売却は住宅ローンを含め、不動産担保ローンの返済に行き詰まった方が対象となります。

完全に返済がストップしてしまい、その担保を売却して借金の返済に充てることからスタートしております。

その際、オーバーローンで全額回収できないという理由で、金融機関が売ることに反対していれば、一銭も回収できません。

まずは、担保の不動産を売れる金額で売却してもらい回収します。

完済できなければ、その後の返済(残債)は相談して決めましょうというのが原則です。

また、借手が担保不動産の売却を拒むこともあります。

その場合は、金融機関が競売にて売却(処分)してしまいます。

完全に不良債権の処理を進める手順です。

もちろん、競売でも残債があれば請求されます

従って、金融機関からすると『競売もあり得ますよ!』という状態から、やっと任意売却という方法を選択できます。

決して『オーバーローンだから任意売却で!』と気軽に進める訳ではありません。

任意売却は競売の一歩手前

金融機関が任意売却を認める状況とは

 どういった状態だと任意売却が可能か?

詳しく知るには、金融機関との契約書を見れば判断できます。

住宅ローンの契約書(たいていは金銭消費貸借契約書となっています)に期限の利益の喪失という文言がでてきます。

要約すると3回~6回滞納すると期限の利益を喪失し、一括で請求するとなっています。

更に噛み砕くと、3回~6回滞納すると、もう分割の返済は認めません。

『全部一括で返済して下さい!』となります。

契約書上はそうなっていても、そんな余裕はありません・・・。

滞納回数については銀行等はおおむね3回、フラット35の住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫も含む)は6回となっており金融機関によって違いがあります。

期限の利益を喪失しない限り、借手は分割返済を主張できるため、金融機関は任意売却を原則認めません。

従いまして、任意売却は期限の利益を喪失し、分割返済ができなくなってからになります。

任意売却は期限の利益の喪失後

 そして、この頃になると信用情報機関に金融事故の記録もされてしまいます。

いわゆるブラックリストの登録です。

ここまでくると、誰でも深刻な状況と理解できると思います。

しかし、任意売却については、やっと金融機関と交渉のテーブルについたと考えて差し支えないでしょう。

後がない状況から任意売却

 金融機関から見ると、返済が滞り競売の一歩手前の状況になって、ようやく任意売却となります。

また、保証会社があれば期限の利益の喪失後に代位弁済され、保証会社と任意売却の交渉になります。

実際には、金融機関から一括請求された状況でなければ、任意売却をスタートできません。

本当に本当によく考え、それでも将来的には厳しいと感じられるならば、まずは住宅ローンの返済を完全にストップする決断をしなければなりません。

その現実を乗り越えて、ようやく任意売却に至るため、簡単には決められないのが実情です。

任意売却は退路を断つ決断を要す

滞納中でも期限の利益の喪失前は?

 最後になりますので、違ったケースも見てみましょう。

住宅ローンを滞納しているけれど、期限の利益の喪失前に売却したい場合、何か方法はないのか?

非常に気になると思います。

例えば、銀行の住宅ローンで2回滞納しているとします。

期限の利益の喪失前に、どうしても売却したいとなったら。

方法はただ1つ、残りの住宅ローン全額を返済できれば、売却は可能です。

完済するので当然なのですが・・・。

ただし、2回滞納していますので、その分の遅延損害金も含め1円単位まで請求されます。

元金が大きければ相当な負担です。

つまり、オーバーローンではない、又はオーバーローンでも足りない分の現金が用意できるケースでは、期限の利益の喪失前でも売却は可能となります。

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