任意売却で一般媒介はダメなの?専任媒介が必要な訳

 任意売却を依頼すると必ずと言っていいほど、任意売却業者は専任媒介(専属専任も含む)にこだわります。その理由は依頼者・債権者・任意売却業者の三者にとって非常にメリットがあるからです。

媒介契約3つのタイプ

 まず、専任媒介とは何か? を知る前に不動産の所有者が売却(任意売却を含む)の依頼をするとき、お客様は不動産業者と媒介契約を結びます。その媒介契約の種類が3つありますので簡単に記載します。

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○ 一般媒介契約

 複数の不動産業者に依頼することが可能

○ 専任媒介契約

 1社に限定して依頼することが可能

○ 専属専任媒介契約

 1社に限定して依頼、依頼者自身が買主を見つけても仲介手数料が必要。

一般媒介契約

 一般媒介は複数の不動産業者に売却依頼することができます。 

任意売却ではなく、通常の売却であれば一般媒介で複数の業者に依頼し、時間を掛け価格調整を行いながら売却するのが、売主にとってはメリットがあるかもしれません。

しかし任意売却には、そこまで時間的余裕がありません。

レインズ登録は自由

 一般媒介では依頼された業者が、その売却情報を不動産業者間に公開することなく、自社のみで営業活動することができます。

そのため、買手も見つければ、売手だけではなく買手からの仲介手数料も見込めます。これを不動産業界では両手仲介と呼んでいます。

依頼業者に売却情報を独占されると、他の不動産業者に売却情報が行き渡らず、一般市場価格での売却が困難になるケースもあります。

買手を見つけるために依頼しても、実際には依頼した業者では買手が見付からず、諦めかけて頃に指定流通機構(レインズ)に登録するといった対応をされる可能性もあります。(レインズについては後に記載します)

一般媒介で依頼する場合は、複数社に依頼するのが望ましく、そのため依頼先の数に制限がありません。

一般媒介のデメリット

 任意売却を一般媒介で複数の業者に依頼すると、債権者との連絡もそれぞれの業者が行うため、債権者もその対応だけで一苦労です。そのためなのか住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)も任意売却には積極的ですが、依頼の際は専任媒介もしくは専属専任媒介を結ぶようパンフレットにも記載しています。

専任媒介契約・専属専任媒介契約

 一般媒介と専任媒介(専属専任も含む)との大きな違いは冒頭にあります、複数の不動産業者に依頼できるか・できないかの違いです。

任意売却は通常の売却とは異なり、所有者の意思だけでなく売却価格について債権者の承認や販売期間等、細かな調整も必要となります。

複数の業者が関わると、同様のやり取りを債権者もそれぞれの業者に対し行わなければならず、非常に負担となってしまいます。

そのため、専任媒介又は専属専任媒介で窓口となる不動産業者を1つに絞ることで、任意売却もスムーズに進めることができます。

そして、任意売却で大変重要になる違いがもう1点あり、それは売却不動産の情報を指定流通機構(レインズ)に登録が義務づけられ、その日数も決められていることです。

○ 専任媒介は契約を結んだ日から7日以内

○ 専属専任媒介は契約を結んだ日から3日以内

 その他にも、業務報告を行う間隔(日数)も決められておりますが、任意売却では日々のお客様とのコミュニケーションが欠かせないので、特に問題とはなならないでしょう。

レインズの登録が任意売却の成否を分ける

 レインズとは国土交通省から指定を受けた不動産業者間のネットワークです。レインズに売却情報を登録すると、不動産業者へ売却情報を公開するため、全国すべての不動産業者が情報を共有し、見込みのある一般のお客様に物件を紹介することが可能になります。

従いまして、任意売却でレインズ登録は、適正な価格で売却するため絶対に必要と言っても差し支えないと思います。

それゆえ任意売却の業者選びは本当に重要となりますが、本来の目的である競売回避には出来るだけ早く相談することが任意売却成功への第一歩になります。

3つの媒介契約の仲介手数料に違いはある?

 一般媒介・専任媒介・専属専任媒介は売買契約が成立し、取引を終える際に請求される仲介手数料に関して、いずれも同じ物件価格×3.24%+6.48万円が上限となっておりますので違いはありません。

そして、媒介契約の契約期間は3か月を超えて契約することはできないことも共通となっております。

ここまで見れば、任意売却を依頼するなら一般媒介ではなく、専任媒介(専属専任も含む)が必要な理由をご理解頂けると思います。

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