任意売却で住宅ローン完済なのに媒介契約しないのは囲い込み?

 任意売却の相談をして、すぐに媒介契約書(不動産業者に売却依頼する際の契約書)にサインを求める業者が数多くいます。

それとは逆に、信頼して任意売却をお願いしても、媒介契約書を速やかに用意しない業者も存在します。

任意売却も含め、通常の不動産売買でも、この様な事態が発生しています。

媒介契約書は、一般の方には馴染みが無いので、特に不審にも思わず、やり過ごしてしまうかもしれませんが、媒介契約をすぐには交わしたくない不動産業者側の事情があるかもしれないのです。

○ 媒介契約書は3種類ありますので詳しくは『任意売却で一般媒介はダメなの?専任媒介が必要な訳』の記事をどうぞ

なぜ、売却を依頼しても速やかに媒介契約書にサインを求めないのか?

 これには昨今問題となっている、不動産業者による物件の囲い込み営業と深い関係があります。

まず、物件の囲い込みについて、詳しくはGoogleやYahoo!で『物件 囲い込み』や『不動産 囲い込み』のキーワードで検索してもらえば、動画も含め情報は山ほど出てきますので、説明は省略します。

もちろん、任意売却で多くの方が該当する、住宅ローン等の残高より低い価格で売却する際は、金融機関と売却価格についての交渉も必要になります。

その際は、すぐには売却価格が決まらず、媒介契約が結べないことも多いのですが、今回は売却すれば住宅ローン等が完済できる方に限っての話とさせていただきます。

任意売却でもローンが完済できると囲い込みも容易に

 ここで問題となるのは、任意売却が必要でも不動産の売却によって、住宅ローン等が完済となる方の場合です。

つきましては、住宅ローンに限定されず他の不動産担保ローンに関しても、任意売却によってローンが完済となる場合は同様となります。

ローン残高が完済となれば、金融機関へ売却価格についてお伺いを立てる必要も無く、金融機関は全額回収できるならば、売買価格が高くても安くても関係ありません。

そのため、仮に不動産の所有者が、不動産業者の言い成りで住宅ローン等の完済が見込めれば、低い価格でも売却に応じそうな時、事前に媒介契約のサインを求めることなく、買手を見付け売買契約の数日前や同日に媒介契約書にサインしてもらうことがあります。

こうすることで、専任媒介や専属専任媒介で必要な指定流通機関(レインズ)への登録をしないで済み、実質は物件の囲い込みと変わらないのですが、法的にも問題無しとしているようです。

依頼者のメリットはほぼ無し

 指定流通機関(レインズ)への登録が無ければ、結果的に他の不動産業者との情報共有を避け、高値で売却する努力を怠り、懇意にしている顧客や自社で抱えている顧客へ、優先して売るという事態に陥ってしまいます。

しかも、毎回同様の行為をしている訳ではなく、相談者の状況を見極め、他の競合他社に察知されず、速やかに売買契約を結ぶように仕向けているのです。

依頼者のメリットを考えると、早期に売却は可能となりますが、やはり一番重要な売却価格に疑問符が付きます。

物件の囲い込みによるデメリット

 不動産の所有者にとって、売却情報自体が他の不動産業者と共有されないため、高値で売却するチャンスも与えられずに取引が成立してしまいます。

もっと高値で、もっと手元に現金を残せる可能性があったかもしれませんが、それすら気付かずに売却が済んでしまいます。

住宅ローンが払えずに滞納が始まっている方は、自宅が税金等の未納により役所から差押えされているケースも少なくありません。

そのため早期に売却をしなければという思いから、買手がいるなら即売却したいという心理を巧みに利用され、売買契約に至ってしまうこともあります。

用意されたのが一般媒介契約書の場合は?

 それでは、速やかに媒介契約書を用意されても、それが他業者へも同時に依頼できる一般媒介契約書の場合はどうでしょうか?

一般媒介契約は、指定流通機関(レインズ)への登録は必要が無いため、こちらも売却情報の共有がされない可能性があります。

他業者へ売却の依頼をしていないのに、何の説明も無く一般媒介契約書にサインを求められたら、こちらも疑ってかかる材料の一つになります。

※ 一般媒介契約でも指定流通機関(レインズ)への登録は可能です。

そもそも無免許業者に相談していたら

 根本的な問題となりますが、宅地建物取引業の免許が無い、無免許業者に任意売却の相談をしていれば、当然ですが売却依頼を受けることができないため、そもそも媒介契約書とは無縁であり、用意されることはありません。

相談する相手を間違えてしまうことほど、恐ろしいことはありませんのでご注意下さい。

宅地建物取引業の免許の無い者 = 任意売却できない者

相談する場合、宅地建物取引業の免許があるかきちんと確認しましょう。

滞納当初であれば考える時間はある

 任意売却は早めの相談は非常に有効です。しかし、滞納当初でいきなり金融機関も強硬に回収に至る訳ではありません。

金融機関から競売の申立てでもされていない限り、住宅ローンも滞納当初であれば、多少時間は残されています。

慌てず、焦らず、冷静に任意売却の相談をしてみてはいかがでしょうか?

そして、あなたに合った任意売却業者を見付けることから始めて下さい。

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