45年ローンで購入した1Rマンションこのままで大丈夫?

 35年の住宅ローンは珍しい話ではありません。

その上の45年の住宅ローンは扱う金融機関も限られ、利用者も決して多いとは言えないでしょう。

しかし、誰しも住む家は必要なので、例え45年の長期ローンでも無理のない返済ならば、それも選択肢の一つです。

新築ワンルームの45年ローン

 最近、45年ローンが投資用不動産の購入に利用されている話をよく耳にします。

営業マンに勧められるまま、新築ワンルームマンションを45年ローンで購入したとき、そのまま所有し続けても問題はないのでしょうか?

ローンに関しては長期でも短期でも、返済が滞らない限り問題はありません。

ただし、手持ち資金がないため借入れをしているならば、返済額を上回る収入が無ければ持ちません。

現実的な問題として、45年間、毎月継続して返済が可能なのか?

最終的には、ここに行きつきます。

購入前の返済シュミレーションは現実的なの!?

 そもそも購入前に示された、返済シュミレーション通り、順調に家賃を受け取れれば問題はないでしょう。

しかし、空室が続けば想定していた返済シュミレーションは、いとも簡単に崩れてしまいます。

つい1年前に新型コロナウィルスで、世界経済に影響が及ぶことを想像できたでしょうか?

東京オリンピックさえも延期となりました。

わずかな期間に、これだけ大きな変化が起きている中、30年~40年先の家賃を予想するのは不可能です。

45年ものローン組んでワンルームマンションの購入は、ある意味バクチのようなものです。

例え20才の青年でも、完済時には65才となり年金受給も可能な年齢になっています。

少し考えれば、恐ろしい話です。

なぜ、45年もの長期のローンが存在するのか?

 金融機関も長引く低金利政策のため、稼ぐには高額で、尚且つ長期で貸さなければ、安定的な利益が望めません。

そうなると、不動産を担保にお金を貸せば、より高額で長期間に渡って金利を稼ぐことができます。

住宅ローンは金融機関にとって、うってつけの商品なのです。

しかし、既に金融機関の競争は激化、住宅ローンの借換まで力を入れて、顧客の奪い合いが起きています。

では、同じ不動産でも投資用となれば、融資に消極的な金融機関も多く、ましてや45年もの長期ローンであれば、競争相手が少ないので市場でも優位に立てます。

しかし、理由はそれだけではありません。

借手にメリットは感じられない

 低金利政策の影響により、不動産価格が高騰しました。

その結果、新たに販売されるマンションにも価格が反映されたことは、ご存知だと思います。

もちろん、建築資材の高騰も一つの要因です。

当然、新築の投資用マンションの価格にも影響は出ました。

しかし、そこにつられて家賃が上昇したかといえば、そうでもありません。

国民の所得増が実感できないまま、住宅の家賃が上昇するのは、現状では少し無理があります。

家賃はさほど上がらないのに、販売価格が上がってしまったのです。

今までは35年ローンで新築ワンルームマンションを販売してきましたが、もう毎月の家賃だけでは返済が全く追いつかなくなり、そこに45年ローンが登場しました。

【2,000万円を金利1.8%で借りた返済額の比較】

〇 35年 月額返済額:64,218円

〇 45年 月額返済額:54,066円

【家賃が70,000円とした場合の月々の収支】

管理費と修繕積立金は合計10,000円とします。

〇 35年 64,218円+10,000円=74,218円 

  手取り 70,000円-74,218円=-4,218円(毎月赤字)

〇 45年 54,066円+10,000円=64,066円

  手取り 70,000円-64,066円=5,934円(毎月プラス)

※ 返済方法は元利均等です。

 管理費と修繕積立金の支出を含めると、35年ローンでは毎月持出しが必要ですが、45年ローンにすると毎月手元に残ります。

一見すると不動産投資が成り立っているようにも感じます。

高額な物件を購入させるには、都合よくできたローンです。

繰り返しになりますが、購入時のシュミレーション通りであれば、何とかなるでしょう。

しかし、その様な保証もないため、購入者は皆不安になっているのです。

45年ローンのワンルームは売却可能か!?

 45年ローンに不安があれば、やはり手放してしまうことが一番楽になれる方法です。

その際問題になるのは、市場での売却価格がローンの残債を上回るかがポイントになります。

スグには無理でも10年後位ならば、残債も減るので持出し無しで売却できないかと考えたくもなります。

それでは、10年後、20年後の残債を35年ローンと比較してみます。

【2,000万円を金利1.8%で借りた残債の比較】

〇 35年 (420回払) 

10年後の120回目 残債:15,504,690円

20年後の240回目 残債:10,123,558円

                     返済総額:26,971,415円

〇 45年 (540回払)

10年後の120回目 残債:16,838,366円

20年後の240回目 残債:13,053,719円

       返済総額:29,195,673円

※ 返済方法は元利均等です。

 自己資金\0で購入、借入額を購入価格として考えれば、35年ローンで10年後は1,550万円、45年ローンで10年後は1,680万円で売れなければ、持出しが必要となってしまいます。

10年後の売買価格は正直分かりませんが、45年ローンの利用者はここ2年位で購入しているため、不動産価格の高い時期と重なります。

残債を元に売却価格を求めた時の表面利回りを計算してみます。

10年後なので現実的かは分かりませんが、家賃は同じ月額70,000円とします。

【残債を売買価格に表面利回りの計算(10年後)】

月額70,000円×12ケ月=年間家賃収入 840,000円

〇 35年 84万円÷1,550万円×100=5.4%

〇 45年 84万円÷1,680万円×100=5.0%

 表面利回り5%台、東京の中心部であれば売れますが、それ以外は難しい状況ではないかと思います。

また、実際の売却時には、諸費用も必要になりますし、家賃も7万円に届かない可能性も高いでしょう。

従いまして、10年後でも現金の持出し無しで、手放すのは簡単ではないと考えるのが妥当です。

さすがに20年後の家賃は予想しづらいので、利回り計算は控えますが、残債に関しては1.8%の金利が続けば変更はありません。

結局は新築ワンルームマンションで、得をするのは誰かを考えると売る側・お金を貸す側のように感じてなりません。

45年ローンの返済が苦しければ任意売却を検討する

 今現在、ローンの返済が生活を圧迫しているような状況であれば、方法はただ一つ、見切りを付けるしかありません。

つまり、自らの意志で返済をストップする、その決断する時期が訪れたことになります。

現金の持出しができないときは、任意売却という方法で売ることが可能です。

もともと購入者にメリットは、ほぼ見当たらないため、早期に対処してしまえば立ち直る時期も早くなります。

投資用不動産の購入者は、ローンが利用しやすい社会的地位の高い方が多く、その分ローンの返済を滞らせてしまうことには、相当な抵抗があることは理解できます。

しかし、45年にも及ぶ、いわば人生を掛けて返済するようなローンが、ご自身で住むことも無いワンルームマンションだった・・・と考えればいかがでしょうか?

そもそも必要無いものを処分する。

ごく普通のことになります。

当事務所は、住宅ローンや他の不動産担保ローンの返済に苦しむ方々に無理をせず、任意売却で対処する際のお手伝いを専門にしております。

相談者は投資用不動産のローンと同時に、住宅ローンも抱えているケースもあります。

状況によっては、自宅は手放さずに済む方法も残されており、あと一歩遅かったとなる前に、まずは相談することをお勧めします。

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