競売が難しいので債権者が任意売却したいという相談

『競売が難しいので任意売却したいのですが・・・』と債権者から相談を頂きました。

債権者といっても、マンションの管理組合で高額な管理費・修繕積立金の滞納を回収するため、その理事長からの相談なので、住宅ローン等を貸した金融機関から任意売却の相談とは少々異なります。

任意売却の意思決定は所有者が決める

まず、任意売却をするしないを決めるのは債権者ではなく債務者、つまり不動産の所有者が決めることになります。

従って、債権者であるマンションの管理組合には任意売却の意思決定はできないことになります。

少しややこしいのが、任意売却する際の売買価格の決定権に関して、実質は債権者にあるという点です。

この辺りのことは、今回のテーマとはズレますので、詳しくは任意売却についてをご参照下さい。

競売が難しいとは

相談内容は冒頭の競売が難しいがポイントで、その不動産には抵当権の設定、税金等の差押えも現在のところ登記事項からは確認できず、聞けば聞くほど意味が分からないと思います。

要するに、マンションを担保にお金を借りている訳でもなく、登記事項には差押え登記もないので、他の債権者の影響を受けないと判断できるマンションなのに、競売を申立てても回収が困難ということです。

しかし、理事長の言う、競売は難しいとは、確かに納得できる理由がありました。

驚きの相場価格

その理由とは、実はマンション自体はリゾートマンションで、相場としては1部屋150万円位で売買されているとのことです。

債務者となるリゾートマンションの所有者に対しては、訴訟して判決も出ていました。

つまり債務名義も取得しており、管理組合として出来る手は打ってきていましたが、市場価格があまりにも低く、競売の申立てを行っても、無剰余取消になる可能性もあると、裁判所からアドバイスされていたのです。

無剰余取消とは

裁判所のアドバイスは最もで、競売の申立てを行った場合、まず競売に必要な手続き費用(予納金)として、少なくとも60万円は必要になります。

そして、市場の相場としては150万円でも、評価人が出す競売時の買い受け可能額が、税金の滞納等で優先的に配当される金額と、競売に必要な手続き費用の見込み額に満たない場合は、無剰余取消として、裁判所から競売をお断りされてしまいます。

しかも、予納金として準備した60万円も競売を進めるうえで、不動産の評価人に支払う費用等、その他諸々発生してしまうので、その掛かった費用の残金しか戻ってきません。

これでは、管理組合として競売を申立てても、無駄な費用を掛けただけで終わってしまう可能性が高いのです。

管理組合が回収できる見込み

債務名義はあっても、競売は難しい、この問題、管理組合としては、かなり対応に苦慮しているとのことです。

では無剰余取消の可能性があり、通常の不動産競売では難しい場合、今後、管理組合が管理費・修繕積立金の滞納を回収の可能性がある方法を3つ以下にまとめました。

所有者に第三者へ売却してもらう

幸い抵当権も設定されていないので、所有者は売却すれば、売買代金の中から管理費・修繕積立金の滞納分を精算できる可能性は残されています。

または、滞納分を差引いた価格で売買し、新所有者に清算してもらう。

役所による公売により配当を受ける

管理組合が、なぜ情報を知りえたのかは不明ですが、債務者には約30万円の税金の滞納があり、滞納が続き公売になれば、配当を受取れる可能性があります。

また、公売の配当で足りなければ、新たに取得した者が管理費・修繕積立金の滞納分を継承しますので、新所有者に清算してもらえる。

ただし、登記事項には差押えの登記も無いので、公売の可能性、時期についても全く不明で管理組合としては待つだけになります。

所有法第59条(区分所有権の競売の請求)

この法律は、マンションは共同住宅なので、管理費・修繕積立金の滞納で共用部分の確保や共同生活の維持を図ることが困難なときは総会の決議を以って、管理費・修繕積立金の滞納者の所有権を競売により、第三者が落札、支払い能力のある所有者に変わってもらうことを目的にしています。

管理費・修繕積立金の滞納によって共同生活に必要な十分な維持管理等が行えなくなるので、資力のない現所有者から新所有者に変われば、滞納も解消されると考えての対応です。

ただし、区分所有者の権利を管理組合が競売により、処分してしまうため、必ずしも認めら訳でもなく裁判所の見解が分かれている部分でもあります。

従って、区分所有権の競売の請求に関しては、裁判所での手続きも必要なため、法律の専門家の手を借りなければ実務上は、かなり困難と言えるでしょう。

回収のチャンスは所有者の変更

いずれにしても、共通するのは現所有者から新しい所有者に変更されたとき、管理費・修繕積立金の滞納は解消されますので、管理費・修繕積立金が払えなければ、早めにマンションを手放してもらうことが一番現実的ではないでしょうか。

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