抵当権者から競売回避の相談

 抵当権者が競売を回避したい・・・??普通に聞くと少々意味が分かりません。

まず、抵当権者とは、お金を貸した時、担保として不動産等に抵当権を設定した側を抵当権者、それに対し担保を付けられた側が抵当権設定者となります。従いまして、今回はお金を貸した側が抵当権者で債権者となります。

競売は抵当権者が申立てるので、しなければいい!? という話になるのですが・・・。

2番抵当では配当が無い?

 実は相談者は知人にお金を貸し、担保として知人の自宅に抵当権も設定しているが、後順位(2番)なので競売ではなく、何とか任意売却で資金を回収したいとの相談です。

この手の相談はたまにあるのですが、共通するのは個人等の一般の方からになります。当然ですが金融機関等のプロが任意売却の相談をする訳はありません。

そして、もう一つ共通するのは1番抵当が銀行等で設定済みで後順位となっていることです。

お金を借りる側から見れば、銀行もこれ以上貸してくれないので知人に借り、1番抵当の時点で担保価値は不足しているのに知人を安心させるため2番抵当を設定させた状況です。

任意売却は所有者の意志

 相談者である抵当権者も一般の個人の方とはいえ、債権者です、債権者の一存で任意売却はできません。しかし、競売になると1番抵当までで2番抵当には配当が回らないと思い、任意売却であれば高値で売却できるので多少なりとも回収できるのでは? と考えたそうです。

競売と任意売却どちらが多く回収できるのかは? 全く分かりませんが大前提として、抵当権者ではなく不動産の所有者が任意売却をする意思が無ければ事は進みません。

任意売却でもハンコ代の可能性

 いくら任意売却を望んでも2番抵当権者が満足する価格で不動産を売却できるかは定かではありません。

仮に任意売却しても、1番抵当の債権額に満たなければ2番抵当はハンコ代で了承することになります。ハンコ代でも無いよりはマシですが、後順位の債権者が満足する任意売却はなかなか実現しません。

そして、肝心の知人である不動産の所有者はとなると、病気で入院中。更なる問題としては、その知人は自己破産を検討していて弁護士に相談済みとのことです。

知り合いの業者に依頼してハンコ代で失敗!?』の記事はこちら

総合的な判断が自己破産

 知人に任意売却の意思があるかは不明ですが、自己破産の申立ては待ってもらわなければ、早々に1番抵当の金融機関が競売の申立てをする可能性も否定できません。

とにもかくにも、ご本人(不動産の所有者)から連絡を頂き、任意売却の意志を確認しなければ行動に移すことはできないと説明させて頂きました。

このケースでは、お金を貸した側が任意売却の道を探っていますが、借りた側は自己破産を検討しています。債権者と債務者が任意売却という同じ方向を向いていないため恐らく実現するのは難しいでしょう。

推測ですが、知人の債務者は事業をしていたため不動産担保の借金以外に無担保の借金もあり、そのため自己破産すれば、自宅も失いますが借金の返済義務から解放されますので総合的に判断した結果ではないかと思います。

また、相談者に対して迷惑もかけたが自己破産したので返済できない言い訳にもなります。

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抵当権者ができること

 相談者のような抵当権者が任意売却を望む場合、債務者とある程度のコミュニケーションを取っていないと、知らない間に自己破産の申立てへと話を進めることもあり、あまりいい展開とはなりません。

金融機関のように事業として貸し付けている訳ではないので、回収不能となる自身の生活をも脅かしかねない状況です。

出来ることと言えば、なかなか難しいのですが、どうしたら債務の総額を減らせるか? 一緒に考えてあげる等の配慮も必要であり、その上で任意売却も検討するというのが一つの選択肢になるのではないでしょうか。

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