任意売却で売れるか心配なので買取業者でも大丈夫?

 任意売却の依頼者にとって、販売期間中は何とも言えない宙ぶらりんの状態です。

本当に任意売却が成立し、競売が回避できる・できないの確約はできません。

任意売却を依頼しホッとしたのも束の間、また落ち着かない状況が続いてしまいます。

早期に売るため買取業者は有り?

 時折、依頼者からこんな質問があります。

『売れないと困るので不動産屋の買取はできませんか?』

鋭い質問です。

買手が決まるまでの期間を少しでも短縮するため、買取専門の不動産業者(以下、買取業者)への売却だと早いのでは? と考えた結果です。

この不動産屋の買取も『有り・無し』で言えば、一応は有りとなります。

しかし、買取業者への売却は残債の影響が大きく関わりますので、この点は後ほど説明いたします。

その前に、なぜ買取業者は不動産を買取るのでしょうか?

買取業者の購入理由

 理由は単純で転売するためです。

購入してすぐに、そのまま転売できるほど世の中甘くはありませんので、何かしらの付加価値を付けてから売却します。

買取業者は不動産の購入後、おおむね以下3つに分けて事業化します。

1 リフォーム再販

2 新築戸建

3 更地や土地の細分化

リフォーム再販

 言葉通りで、きれいにリフォームしてから再販売します。

マンション・一戸建てどちらでも可能です。

新築戸建

 購入した不動産の建物は解体し、新築の建物を建設して販売します。

土地の面積が広ければ、2区画に分ける等の細分化後の新築戸建となることもあります。

更地や土地の細分化

 建物を解体し更地として販売する。

また、前項同様に土地の面積が広ければ、2区画に分ける等の細分化後に更地として販売する。

リフォーム再販、新築戸建、更地や土地の細分化、どれも共通するのは、買取業者は不動産の購入後、費用を掛けて不動産を商品化してから販売します。

買取業者はどの様な状態の不動産を購入する?

 任意売却時に買取業者が購入対象とする不動産が、主にどの様な状態かを知れば、ご自身の不動産が、買取業者向きなのか判断材料になります。

マンションの場合は購入者が費用を負担して、大規模なリフォームが必要となるような場合は、買取業者向きとなります。

戸建の場合は建物の内外装に傷み具合等でリフォームで対応可能であれば、リフォームを施し再販売となります。

建物の利用が難しければ、建替えて新築、又は更地にして土地として販売します。

その他、同エリアの戸建と比較して、土地面積が広ければ細分化して、新築戸建や土地での販売の可能性もあり、買取業者の判断で商品化の方法も異なります。

一般人が敬遠しがちな不動産は買取業者

 一般の買手は中古マンションや中古戸建を探していても、大規模なリフォーム費用の捻出やリフォーム後の姿をイメージするのは中々難しいものです。

リフォームさえすれば、見違えるような物件でも購入をためらってしまいます。

また、土地を探している方も古家が残っていると解体費用の問題もあり、すんなり成約とまでは行きません。

その他に面積が不必要に広くても、その分価格も高くなり、手が出なくなってしまいます。

どれも、一般の方を対象にした売却は難しいとなります。

買取業者の購入理由の項で、付加価値を付けると書きました。

それは、所有者がそのまま販売するだけでは、売りづらい不動産を買取業者は事業化することで、一般の方が購入しやすい不動産へと加工し市場に流通させます。

任意売却時は買取価格が適正なら成立も

 買取業者は大抵の不動産は購入を検討し、買取価格を提示してくれます。

しかし、事業化するためには利益も必要です。

そのため、大したリフォームも必要ない様なマンションや戸建てを買取依頼すると、買取価格はどうしても低くなります。

一般の方であれば、もう少し高く売れる不動産をわざわざ価格を下げて売ることを債権者(金融機関)は認めません。

ここが最初に残債の影響が大きく関わるとした部分で、安くなれば任意売却で必要な債権者の同意が得られない可能性が出てきます。

買取業者の購入価格でも残債が無くなれば、債権者も価格に注文は付けませんが、該当者は少ないでしょう。

残債の有無で債権者の判断に影響する

 任意売却後も残債がある場合、買取業者でなければ、購入しないような内装の痛みが激しいマンションや戸建であれば、任意売却が成立する可能性はあります。

しかし、一般の買手で任意売却が成立するような場合、ほぼ買取業者の購入価格では債権者の同意が得られないでしょう。

そのため、時間を掛けても中々買手がつかず、価格を下げたら買取業者が購入を希望するようなケースであれば、任意売却が成立することもあります。

これは、結果的であり、早期に売却するために最初から買取業者に購入を持ち掛けるのは、残債がある場合は難しいとなります。

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